تقسيم الأرض والتجزئة في العالم القروي بالمغرب: البيع على الشياع، الهكتار، إذن التقسيم والعقوبات

بقلم Yassine AT-TARASSI, مهندس معماري · آخر تحديث: 27/10/2026 · المصادر والمراجع (7)

في البادية، تباع الأرض كثيرا «بالبقعة» أو «على الشياع» بين الورثة أو بين مشترين لا يعرف بعضهم بعضا، ثم يكتشف المشتري أنه لا يستطيع الحصول على رخصة البناء. هذا الدليل يشرح ما يقوله القانون 25.90 المتعلق بالتجزئات العقارية والمجموعات السكنية وتقسيم العقارات عن الأراضي القروية تحديدا: متى يلزم إذن، وما الذي يرفضه العدل أو الموثق، وما الذي يمنع البناء لاحقا. القواعد العامة للتجزئة في المدن مشروحة في دليل التجزئة العقارية.

تجزئة أم تقسيم؟ الفرق الذي يغير كل شيء

المهم إذن هو الغرض: إذا كان الهدف أن يبني كل مشتر منزله فوق بقعته، فنحن أمام تجزئة، حتى لو كتب في العقد «بيع أرض فلاحية» أو «بيع على الشياع». وتنص المادة 60 على أن طلب إذن التقسيم غير مقبول إذا كانت الأرض في منطقة قابلة للبناء حسب وثيقة تعمير: لا يمكن استعمال التقسيم لتفادي مسطرة التجزئة.

أين تطبق قاعدة الإذن بالتقسيم؟

تحدد المادة 58 المناطق التي يخضع فيها التقسيم لإذن مسبق: الجماعات الحضرية، والمراكز المحددة، ومناطقها المحيطة، ومجموعات التعمير، والمناطق ذات الصبغة الخاصة، وكل جزء آخر من التراب مغطى بوثيقة تعمير مصادق عليها، مثل المخطط التوجيهي للتهيئة العمرانية أو تصميم تنمية تجمع قروي. لذلك قد تكون أرض «قروية» في نظر السكان داخلة في مجال الإذن، لأنها مغطاة بمخطط توجيهي أو تصميم تنمية. الطريقة الوحيدة لمعرفة ذلك هي مذكرة المعلومات التعميرية.

وقد أضاف القانون 34.21 (الجريدة الرسمية عدد 7533 بتاريخ 10 غشت 2026) إعفاءات من الإذن لبعض التقسيمات، منها تلك المنجزة لمشاريع عمومية للدولة أو الجماعات الترابية (المادة 58 الجديدة)، وجعل الإذن ممنوحا إذا لم يرد رئيس الجماعة داخل 30 يوما بعد أن كان الأجل شهرين (المادة 59 الجديدة).

البيع على الشياع في البادية: ماذا يشتري المشتري فعلا؟

من يشتري «200 متر على الشياع» في أرض قروية يشتري حصة مشاعة في كل الأرض، وليس بقعة محددة على الأرض. ولهذا ثلاث نتائج عملية:

1. رخصة البناء تتطلب سندا يثبت الملكية (القرار المشترك 337.20؛ دليل مساطر رخص التعمير 2025). والحصة المشاعة الصغيرة لا تعطي حدودا لقطعة يمكن أن يرسم عليها مهندس تصميما.
2. قاعدة الهكتار: خارج وثائق التعمير، لا تسلم رخصة البناء إلا لقطعة لا تقل عن هكتار واحد، مع مساحة مبنية لا تتعدى 1/50 منها و800 م² (المرسوم 2.92.832، المادة 34)، إلا باستثناء تمنحه الجماعة بعد رأي مطابق للجنة (المادة 35). حصة 200 أو 500 م² لا تستوفي هذا الشرط. التفاصيل في دليل رخصة البناء في العالم القروي.
3. الخروج من الشياع بالقسمة هو نفسه عملية تقسيم أو تجزئة تخضع للقانون 25.90 حسب الغرض والمنطقة.

ويحدد دليل مساطر رخص التعمير لسنة 2025 ثلاث صور يعتبرها تقسيما: البيع الجزئي الذي يقتطع جزءا من الملك الأم، والقسمة التي تنهي حالة الشياع بين الشركاء، والبيع على الشياع الذي يعطي حصة أقل من العتبة، وهو بيع وليس قسمة مادية للأرض.

قسمة الإرث في أرض فلاحية: ما الذي يجب معرفته؟

القسمة بين الورثة تدخل في «القسمة» المذكورة في المادة 58. في المنطقة المغطاة بوثيقة تعمير تحتاج إذن التقسيم إذا كانت البقع غير مخصصة للبناء؛ وإذا كان الهدف أن يبني كل وارث منزله، فهي تجزئة. وخارج هذه المناطق، يطلب العدل أو الموثق شهادة عدم الخضوع (المادة 61).

وتضاف قيود فلاحية في المدارات السقوية ومدارات الاستثمار في الأراضي البورية. حسب دليل مساطر رخص التعمير 2025، الحد الأدنى للقطع هو خمسة هكتارات في المدارات السقوية، وفي مدارات الاستثمار البورية مساحة يحددها قرار لوزير الفلاحة لكل مدار. ويمكن للجنة الجهوية الموحدة للاستثمار أن تبت في استثناء لإحداث أو توسيع مقاولات غير فلاحية، بعد التأكد من أن تغيير غرض الأرض لا يضر بالقطاع السقوي، ويعتبر الاستثناء لاغيا إذا لم تحترم شروط إنجاز المشروع. تأكد من وضع أرضك لدى المديرية الإقليمية للفلاحة أو المكتب الجهوي للاستثمار الفلاحي.

الأراضي السلالية وأملاك الدولة

إحداث تجزئة أو تقسيم أو إقامة بناء فوق أملاك الدولة أو الجماعات الترابية الخاصة أو العامة، أو فوق أراضي الجماعات السلالية، بدون الرخص المطلوبة، يعاقب بغرامة من 100 000 إلى 200 000 درهم (القانون 25.90، المادة 67). وتهدم السلطة الإدارية المحلية تلقائيا، وعلى نفقة المخالف، البناء المقام بدون رخصة فوق هذه الأراضي (القانون 12.90، المادة 70). لا تشتر «حصة» في أرض سلالية دون التأكد من وضعها القانوني لدى السلطة الوصية.

كيف تحصل على إذن التقسيم؟

في المناطق التي يلزم فيها الإذن، تمر المسطرة كما يلي:

1. الملف يعده ويودعه مهندس مساح طبوغرافي عبر منصة رخص، ويتضمن حسب دليل 2025: طلبا موقعا، وتصميم موقع بسلم 1/2000 أو 1/5000، وشهادة ملكية (مع تصميم المحافظة العقارية إذا كان الملك محفظا، أو نسخة مطابقة لعقد الملكية إذا لم يكن محفظا)، وعند الاقتضاء تصميما يبين البنايات الموجودة، وتصميم مشروع التقسيم بسلم 1/500 أو 1/1000 إذا لم يكن الأمر بيعا على الشياع، ونسخة من العقد مع المهندس المساح.
2. نسخة واحدة تكفي منذ القرار المشترك 1032.21 (النقطة 3.2).
3. الدراسة: يسلم رئيس الجماعة الإذن بعد رأي الإدارة (المادة 59)، ويعتبر ممنوحا إذا لم يرد داخل 30 يوما (القانون 34.21).
4. العقد: يجب أن يذكر عقد البيع أو القسمة الإذن أو الشهادة (المادة 62). ويجب على العدول والموثقين والمحافظين وقابضي التسجيل رفض العقد بدونهما (المادة 61).

وصلاحية إذن التقسيم دائمة حسب دليل 2025، باستثناء الاستثناءات الممنوحة في المدارات السقوية التي تسقط إذا لم تحترم شروط المشروع.

ما هي العقوبات؟

ويعتبر مساهما في المخالفة، ويعاقب بنفس العقوبة، كل من صاحب المشروع والمقاول والمهندس المعماري والمهندس المختص والمهندس المساح الطبوغرافي إذا لم يبلغوا عن المخالفة داخل 48 ساعة من علمهم بها، وكل من سهل عملية تجزئة غير قانونية (المادة 71-3). وتأمر المحكمة بهدم البنايات والتجهيزات على نفقة المخالف (المادة 71-1)، ويمكنها أن تأمر بإعادة هيكلة التجزئة (المادة 71-2). والعقود المبرمة خرقا للقانون باطلة بطلانا مطلقا، ويمكن لكل ذي مصلحة أو للإدارة أن يطلب بطلانها (المادة 72).

وإذا كنت قد بنيت فوق بقعة من تجزئة غير قانونية؟

لا يمكن تسوية البنايات الموجودة داخل تجزئة غير قانونية إلا بعد إعادة هيكلتها طبقا للباب الثاني من القانون 25.90 (المرسوم 2.18.475، المادة 10). انظر دليل تسوية البنايات غير القانونية ودليل البناء بدون رخصة.

قبل أن تشتري أرضا في البادية: خمس أسئلة

1. هل الأرض داخل منطقة مغطاة بوثيقة تعمير أو داخل مدار دوار؟ (مذكرة المعلومات التعميرية)
2. هل أشتري قطعة محددة الحدود أم حصة مشاعة؟ وما مساحتها مقارنة بالهكتار أو بالحد الأدنى في الوثيقة؟
3. هل يتضمن العقد إذن التقسيم أو شهادة عدم الخضوع (المادتان 61 و62)؟
4. هل الأرض محفظة، أو في طور التحفيظ، أو ملك غير محفظ؟ (انظر دليل وثائق رخصة البناء في العالم القروي)
5. كم سيكلف المنزل الذي أريد بناءه؟ (انظر دليل ثمن بناء منزل في البادية وأداة التقدير)

لدراسة وضعية أرض قبل الشراء، صف مشروعك في صفحة التقدير واطلب عبر المنصة أن يدرس مهندس معماري ملفك.

الأسئلة الشائعة