مخالفات التعمير في المغرب: المراقبة والعقوبات والتسوية (القانون 66.12)
ما الذي يتعرض له من يبني بدون رخصة أو دون احترام تصاميمه في المغرب، حسب القانون 12.90 كما أعاد صياغته القانون 66.12، مادة بمادة.
باختصار: منذ القانون رقم 66.12 (2016)، الذي أعاد صياغة عقوبات القانون 12.90، يعرّض البناء بدون رخصة صاحبه لغرامة من 10 000 إلى 100 000 درهم (المادة 71)، وإضافة طابق غير مرخص لغرامة من 50 000 إلى 100 000 درهم والحبس حتى ثلاثة أشهر (المادة 72)، والبناء بدون رخصة فوق أرض عمومية أو جماعية لغرامة من 100 000 إلى 200 000 درهم (المادة 77). يعاين المخالفات مراقبون لهم صفة ضابط الشرطة القضائية، ويمكنهم إيقاف الورش في الحين. ويمكن أن تأمر الإدارة بالهدم، ثم المحكمة. ويعتبر صاحب المشروع والمقاول والمهندس المعماري والمهندسون مشاركين إذا لم يبلغوا عن المخالفة داخل 48 ساعة (المادة 78).
مشروعكم يحتاج إلى رخصة أو تقدير للتكلفة؟
مهندس معماري مسجل في الهيئة يدرس ملفكم: التصاميم، الرخصة، تتبع الأوراش. بدون التزام.
ما هي الأفعال التي تعتبر مخالفات؟
تحدد المادة 64 من القانون رقم 12.90، بصيغتها الناتجة عن القانون 66.12، لائحتها:
- البناء أو الشروع في البناء بدون رخصة؛
- البناء دون احترام التصاميم ووثائق الرخصة المسلمة؛
- البناء في منطقة غير قابلة للبناء حسب الضوابط؛
- البناء فوق الملك العام أو الخاص للدولة أو الجماعات الترابية، أو فوق أراضي الجموع، بدون إذن؛
- شغل بناية بدون رخصة السكن (permis d'habiter) ولا شهادة المطابقة (certificat de conformité)؛
- البناء فوق أرض يشملها قرار تخطيط حدود الطرق (arrêté d'alignement) (المادة 34، الفقرة 2)؛
- عدم مسك دفتر الورش (cahier de chantier) (المادة 54-2).
ويفرض القانون أيضا رخصة لـكل تغيير في الواجهة (المادة 40)، ورخصة الهدم لكل هدم ولو كان جزئيا (المادة 63-1). وتوجد نفس القواعد بالنسبة للتجزئات (القانون رقم 25.90، المادة 63 وما بعدها) وللتكتلات القروية (ظهير 25 يونيو 1960، المادة 12-4 وما بعدها).
من يراقب؟
تتم معاينة المخالفات بمحضر يحرره (المادة 65):
- ضباط الشرطة القضائية؛
- مراقبو التعمير التابعون للوالي أو العامل أو الإدارة، الذين لهم صفة ضابط الشرطة القضائية ويمكنهم الاستعانة بالقوة العمومية.
يتحرك المراقب تلقائيا، أو بطلب من السلطة المحلية أو رئيس الجماعة أو مدير الوكالة الحضرية، أو بناء على شكاية من أي شخص، كالجار مثلا (المادة 66). قبل 2016، كانت المتابعات تمر عبر شكاية من رئيس الجماعة؛ ولم يعد الأمر كذلك. ولدخول محلات مأهولة، يحتاج المراقب إلى إذن كتابي من النيابة العامة، داخل أجل ثلاثة أيام (المادة 66).
مشروعكم يحتاج إلى رخصة أو تقدير للتكلفة؟
مهندس معماري مسجل في الهيئة يدرس ملفكم: التصاميم، الرخصة، تتبع الأوراش. بدون التزام.
المسطرة خطوة بخطوة
- المعاينة والمحضر: يوجه الأصل إلى وكيل الملك داخل 3 أيام، ونسخ إلى السلطة المحلية ورئيس الجماعة ومدير الوكالة الحضرية والمخالف (المادة 66).
- الإيقاف الفوري للأشغال إذا كان الورش جاريا، مع نسخة من المحضر (المادة 67).
- إذا لم يُحترم الأمر: حجز الأدوات والمعدات ومواد البناء، وإغلاق الورش ووضع الأختام (المادة 67). يمكن للمخالف أن يطلب من القاضي إعادة الفتح؛ وفي حالة الإدانة تأمر المحكمة بالمصادرة.
- إذا كانت المخالفة غير خطيرة ويمكن تداركها: أمر بإنهائها داخل أجل يتراوح بين 10 أيام وشهر (المادة 68).
- وإلا: أمر بالهدم من طرف السلطة الإدارية المحلية؛ وإذا لم يتم الهدم داخل الأجل المحدد، تقوم به لجنة إدارية يرأسها الوالي أو العامل، بحضور رئيس الجماعة، داخل 48 ساعة، على نفقة المخالف (المادة 68).
- متابعات زجرية أمام المحكمة، مستقلة عن الهدم (المادة 69).
بالنسبة للمخالفات الأخطر (بدون رخصة، أو عدم المطابقة في العلو أو عدد الطوابق أو الموقع أو المساحة أو المتانة أو المواد أو الغرض)، تطبق مسطرة الهدم (المادة 70). وعندما يكون البناء بدون رخصة فوق أرض عمومية أو جماعية، أو في منطقة غير قابلة للبناء، تقوم السلطة المحلية بالهدم التلقائي، على نفقة المخالف (المادة 70).
العقوبات التي ينص عليها القانون
| المخالفة | العقوبة | المادة (القانون 12.90) |
|---|---|---|
| البناء بدون رخصة أو في منطقة غير قابلة للبناء؛ تغيير بناية قائمة بدون رخصة | من 10 000 إلى 100 000 درهم؛ وفي حالة العود داخل السنة، الحبس من شهر إلى 3 أشهر | المادة 71 |
| عدم احترام الرخصة: العلو، الأحجام، الموقع، المساحة، الغرض | من 10 000 إلى 50 000 درهم | المادة 72، الفقرة 1 |
| إضافة طابق أو أكثر غير مرخص | الحبس من شهر إلى 3 أشهر وغرامة من 50 000 إلى 100 000 درهم، أو إحدى العقوبتين | المادة 72، الفقرة 2 |
| تغيير الواجهة بدون رخصة | من 2 000 إلى 20 000 درهم | المادة 73 |
| البناء فوق أرض يشملها قرار تخطيط حدود الطرق | من 10 000 إلى 100 000 درهم | المادة 74 |
| السكن الشخصي بدون رخصة السكن | من 2 000 إلى 10 000 درهم | المادة 75، الفقرة 1 |
| الكراء أو الوضع رهن إشارة الغير بدون رخصة السكن | من 10 000 إلى 100 000 درهم | المادة 75، الفقرة 2 |
| غياب دفتر الورش | من 5 000 إلى 10 000 درهم، وتضاعف في المدينة العتيقة أو قرب معلمة تاريخية | المادة 76 |
| البناء بدون إذن فوق الملك العام أو الخاص للدولة أو الجماعات الترابية، أو فوق أراضي الجموع | من 100 000 إلى 200 000 درهم | المادة 77 |
الغرامات تتراكم (المادة 79) وتضاعف في حالة العود داخل السنة (المادة 80). وفي حالة الإدانة، يجب على المحكمة أن تأمر بالهدم وإرجاع الحالة إلى ما كانت عليه، على نفقة المخالف (المادة 80-1).
بالنسبة للتجزئات، ينص القانون 25.90 على عقوبات أثقل: من 100 000 إلى 5 000 000 درهم لإحداث تجزئة أو مجموعة سكنية أو تقسيم بدون إذن (المادة 65)، وحتى خمس سنوات حبسا لإحداث تجزئة في منطقة غير قابلة للبناء أو لبيع بقع من تجزئة غير مرخصة أو لم يتم تسلمها (المادتان 66 و68، بصيغة 2016). وقد أعاد القانون رقم 34.21 بتاريخ 28 يوليوز 2026 صياغة عدة مواد من هذا الباب: انظر التجزئة والتقسيم.
من المسؤول: المالك، المهندس المعماري، المقاول؟
تعتبر المادة 78 مشاركين، يعاقبون كالفاعل الأصلي، صاحب المشروع، والمقاول الذي أنجز الأشغال، والمهندس المعماري، والمهندس المختص، والمهندس المساح الطبوغرافي، إذا لم يبلغوا عن المخالفة داخل 48 ساعة من علمهم بها، وكذلك كل شخص أعطى الأوامر أو سهل العملية. عمليا، المهندس المعماري الذي يكتشف طابقا أضيف خارج الرخصة يجب أن يبلغ عنه؛ وإذا سكت، فهو يتعرض لنفس عقوبة المالك.
وهذا أحد أسباب اشتراط الرخصة للجوء إلى مهندس معماري مسجل في الهيئة (المادة 50): فهو يدير الأشغال، ويمسك دفتر الورش (المادة 54-2)، ويشهد بالمطابقة في نهاية الورش (المادة 55). مكتبنا للهندسة المعمارية بالقنيطرة يتولى هذا التتبع.
هل يمكن تسوية بناء غير قانوني؟
ينص القانون 12.90 على رخصة التسوية (permis de régularisation) التي يسلمها رئيس الجماعة بعد موافقة الوكالة الحضرية (المادة 40). وشروطها محددة في المرسوم رقم 2.18.475، كما غيره المرسوم رقم 2.23.103 بتاريخ 8 ماي 2023:
- تخص البنايات المنجزة بدون رخصة أو غير المطابقة للرخصة (المادة 5)؛
- يجب أن تحترم البناية قواعد السلامة والصحة والنظافة، والعلو، والموقع، والمساحة، والغرض المنصوص عليها في وثائق التعمير، وأن توجد في منطقة قابلة للتعمير (المادة 9)؛
- وإلا، يجب أولا الحصول على رخصة البناء لمطابقة البناية (المادة 9)؛
- داخل تجزئة غير قانونية، لا تمكن التسوية إلا بعد إعادة هيكلتها (المادة 10)؛
- تسلم الرخصة داخل 60 يوما من الإيداع (المادة 8) وتقوم مقام رخصة السكن (القانون 12.90، المادة 55).
هناك حدان مهمان. أولا، أعاد مرسوم 2023 فتح إيداع الطلبات لمدة سنتين؛ وحسب الصحافة، انتهى هذا الأجل في ماي 2025، ولم نعثر على أي نص أعاد فتحه منذ ذلك الحين. يجب التأكد لدى الجماعة والوكالة الحضرية قبل الاعتماد على هذا الطريق (الوكالات الجهوية للتعمير والإسكان المحدثة بالقانون رقم 64.23، الجريدة الرسمية عدد 7533 بتاريخ 10 غشت 2026، تعوض تدريجيا الوكالات الحضرية، عند تنصيبها الفعلي). ثانيا، التسوية لا تمحو المخالفة: الهدم «لا يحول دون» الدعوى العمومية (المادة 69)، ولا شيء في النصوص ينص على أن رخصة التسوية تُسقط المتابعات.
ما يبقى ممكنا دائما: إيداع طلب رخصة بناء تعديلية لمشروع مطابق لتصميم التهيئة، وهو ما يفترض غالبا هدم الجزء غير المطابق. والطابق الذي يتجاوز العلو المسموح به في تصميم التهيئة لا يستوفي شروط المادة 9.
كيف تتجنب المشاكل؟
- تحقق من إمكانية البناء بواسطة مذكرة المعلومات التعميرية قبل الشراء.
- احصل على الرخصة قبل الحفر، واتبع مسطرة رخصة البناء؛ وللأشغال الصغيرة، اطلب رخصة الإصلاح.
- كل تغيير أثناء الورش (طابق، واجهة، فتحة) يمر عبر طلب جديد.
- لا تسكن ولا تكري قبل الحصول على رخصة السكن.
- خطط للميزانية الحقيقية منذ البداية، بواسطة محاكي التكلفة، حتى لا تغريك إضافة مساحات غير مرخصة. ولمجموع النصوص، انظر نصوص التعمير في المغرب ودليل رخصة البناء.
المبالغ هي التي ينص عليها القانون؛ والقاضي يحدد الغرامة داخل هذه الحدود. وتختلف ممارسات المراقبة حسب العمالة أو الإقليم.
أسئلة شائعة
ما غرامة البناء بدون رخصة في المغرب؟
من 10 000 إلى 100 000 درهم (المادة 71 من القانون 12.90 كما غيره القانون 66.12). وفي حالة العود داخل السنة، يتعرض الفاعل إضافة إلى ذلك للحبس من شهر إلى ثلاثة أشهر.
ما عقوبة إضافة طابق بدون رخصة؟
الحبس من شهر إلى ثلاثة أشهر وغرامة من 50 000 إلى 100 000 درهم، أو إحدى العقوبتين (المادة 72). ويمكن للإدارة أن تأمر بهدم الطابق، ويجب على المحكمة أن تأمر به في حالة الإدانة (المادة 80-1).
من يمكنه التبليغ عن بناء غير قانوني؟
أي شخص يمكنه تقديم شكاية: مراقب التعمير يتحرك تلقائيا، أو بطلب من السلطات، أو بناء على شكاية (المادة 66 من القانون 12.90).
هل المهندس المعماري مسؤول عن مخالفات المالك؟
نعم، إذا لم يبلغ عن المخالفة داخل 48 ساعة من علمه بها: يصبح حينئذ مشاركا، مثل المقاول والمهندسين (المادة 78).
هل ما زالت تسوية منزل بني بدون رخصة ممكنة؟
رخصة التسوية موجودة (المرسوم 2.18.475)، لكن أجل الإيداع الذي أعيد فتحه لسنتين في ماي 2023 انتهى في ماي 2025 حسب الصحافة. يجب التأكد لدى الجماعة والوكالة الحضرية قبل أي خطوة.
هل يمكن كراء مسكن بدون رخصة السكن؟
لا. المالك الذي يضع بناية رهن إشارة الغير بدون رخصة السكن يتعرض لغرامة من 10 000 إلى 100 000 درهم؛ وإذا سكنها بنفسه، من 2 000 إلى 10 000 درهم (المادة 75).
هل يضع الهدم حدا للمتابعات؟
لا. يوضح القانون أن الهدم لا يمنع الدعوى العمومية ولا يوقف الدعوى الجارية (المادة 69).
النصوص المرجعية (5)
- Loi n° 66-12 relative au contrôle et à la répression des infractions en matière d'urbanisme et de construction, dahir n° 1-16-124 du 25 août 2016 — BO n° 6501 (arabe) ; traduction BO n° 6770 du 18 avril 2019
- Loi n° 12-90 relative à l'urbanisme, dahir n° 1-92-31 du 17 juin 1992
- Décret n° 2-18-475 (permis de réfection, régularisation, démolition), version consolidée avec le décret n° 2-23-103 du 8 mai 2023
- Agence urbaine de Kénitra-Sidi Kacem — textes et circulaires (dont la circulaire n° 2812 du 1er avril 2024 sur la régularisation)
- Le Matin — Urbanisme : agences régionales et guichet unique pour les grands projets (loi 64-23, août 2026)