مسطرة رخصة البناء في المغرب: المراحل، لجان الدراسة والآجال القانونية

كيف يدرس طلب رخصة البناء في المغرب، من وصل الإيداع إلى التسليم، حسب القانون 12.90، وضابط البناء العام لسنة 2019، والقرار المتعلق بالآجال لسنة 2023.

ما النصوص التي تؤطر المسطرة؟

أربعة نصوص، جاري بها العمل في 13 أكتوبر 2026: القانون رقم 12.90 المتعلق بالتعمير، كما غيره القانون رقم 66.12؛ وضابط البناء العام المصادق عليه بالمرسوم رقم 2.18.577 بتاريخ 12 يونيو 2019، الذي نسخ المرسوم رقم 2.13.424 لسنة 2013؛ والقرار المشترك رقم 337.20 المتعلق بوثائق الملف، المغير سنة 2021، مع القرار رقم 338.20 المتعلق بالإيداع اللامادي؛ والقرار المشترك رقم 1839.23 لسنة 2023، الذي يحدد أجل كل متدخل.

لنظرة شاملة على هذه النصوص، انظر دليلنا ما هي النصوص التي تنظم التعمير في المغرب؟. وللمراحل من وجهة نظر الخواص، انظر أيضا دليل رخصة البناء.

مشروع صغير أو مشروع كبير: أي مسطرة لملفك؟

يميز ضابط البناء العام بين ثلاث مساطر (المادة 17): «المشاريع الكبرى»، و«المشاريع الصغرى»، و«مشاريع الإصلاح». واللائحة توجد في ملحقاته 2 و3 و4.

انتبه: محل تجاري في الطابق الأرضي قد ينقل الملف إلى مسطرة المشاريع الكبرى.

أين يودع الملف؟

يتم الإيداع بمكتب الضبط بالجماعة، مقابل وصل مرقم ومؤرخ (ضابط البناء العام، المادة 34). وفي الجماعات التي يفوق سكانها 50 000 نسمة وفي المقاطعات، يتم لدى الشباك الوحيد لرخص التعمير (المادتان 10 و12). وفي الجماعات الأصغر، تتولى الدراسة لجنة إقليمية أو عمالية للتعمير (المادة 15)، إلا إذا أحدث بها شباك وحيد (المادة 16). ويمكن أن تودع الملف بنفسك، أو عن طريق مهندسك المعماري، أو شخص مفوض (المادة 34). عمليا، يمر الإيداع اليوم عبر المنصة الإلكترونية المنصوص عليها في القرار المشترك رقم 338.20: انظر منصة رخص، رخص التعمير عبر الإنترنت.

ما الوثائق المطلوبة؟

يميز القرار المشترك رقم 337.20 بين الوثائق الأساسية، المطلوبة عند الإيداع، والوثائق التكميلية، التي تقدم قبل التسليم. الملف الذي لا يتضمن كل الوثائق الأساسية غير مقبول، لكن غياب وثيقة تكميلية لا يمكن أبدا أن يبرر الرفض (ضابط البناء العام، المادة 37). ومنذ القرار رقم 1032.21، تقدم الوثائق في نسخة واحدة.

• الوثائق الأساسية: طلب موقع؛ شهادة الملكية أو سند يخول البناء؛ تصميم الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية (للعقار المحفظ) أو رفع طبوغرافي؛ تصميم الموقع؛ تصاميم معمارية بمقياس 1/100 على الأقل (الطوابق، الواجهات، تصميم الكتلة، المقاطع)؛ التصميم القديم المرخص في حالة التعديل؛ نسخة من عقد المهندس المعماري عندما تكون الاستعانة به إلزامية؛ مذكرة السلامة من الحريق (مؤشر عليها من مكتب مراقبة بالنسبة للسكن فوق R+3، والسكن الجماعي ابتداء من R+3 فوق بقعة تفوق 150 م²، والمؤسسات المستقبلة للعموم ERP، وERT، والبنايات العالية جدا IGH؛ وبالنسبة لباقي المساكن، مجرد إشارة من المهندس المعماري على التصاميم)؛ مذكرة النجاعة الطاقية.
• الوثائق التكميلية: بطاقة معلومات موقعة؛ ملف الربط بالمواصلات (البنايات ذات أربعة مستويات على الأقل، أو ثلاثة مستويات وست شقق)؛ تصاميم الهيكل التي يعدها المهندس؛ محضر التصفيف على حافة الطريق العمومية؛ دفتر الورش؛ وصولات أداء الأجور عن الخدمات المقدمة.

قبل التصميم، اطلب مذكرة المعلومات التعميرية: يجب على الوكالة الحضرية تسليمها في يومي عمل (ضابط البناء العام، المادة 7).

من يجلس في لجنة الدراسة، وأي رأي يعتد به؟

تضم اللجنة أعضاء دائمين: العمالة أو الإقليم، الجماعة، الوكالة الحضرية (ضابط البناء العام، المادة 22). وبالنسبة للمشاريع الكبرى، تضاف إليهم مصالح المواصلات ومدبرو الشبكات (الماء، الكهرباء، التطهير). أما الأعضاء غير الدائمين فيقتصرون على الإدارات التي يفرض نص قانوني رأيها (المادة 26): مثلا الوقاية المدنية، ومصالح التجهيز على طول الطرق غير الجماعية، أو مصالح النقل على طول السكك الحديدية (المرسوم رقم 2.92.832، المادة 32). ويمكن لرئيس الجماعة أن يدعو أي شخص بصفة استشارية (المادة 27). ويمكن للمهندس المعماري المصمم أن يحضر لتقديم المشروع، ثم ينسحب أثناء المداولة (المادة 32).

الآراء ليست كلها بنفس الوزن. رأي الوكالة الحضرية إلزامي ومطابق: يجب على الرئيس «استشارة الرأي المذكور وجوبا واحترام مضمونه» (المادة 39). والأعضاء الآخرون يبدون رأيهم في أجل أقصاه الجلسة نفسها (المادة 30). والقانون رقم 64.23، المنشور في الجريدة الرسمية عدد 7533 بتاريخ 10 غشت 2026، يحدث وكالات جهوية للتعمير والإسكان ستتولى هذا الدور تدريجيا مع تنصيبها.

المراحل، من وصل الإيداع إلى الرخصة

1. الإيداع وتسليم الوصل (ضابط البناء العام، المادة 34).
2. الإحالة على اللجنة: المشاريع الصغرى تدرس «فور إيداعها»، والمداولة في نفس الجلسة (المادة 19)؛ والمشاريع الكبرى تحال في 3 أيام عمل على الأكثر (المادة 18).
3. الدراسة في اللجنة: 15 يوم عمل على الأكثر بالنسبة للمشاريع الكبرى (المادة 18).
4. المحضر مع الآراء الفردية، يحال على رئيس الجماعة في 3 أيام عمل على الأكثر (المادة 38).
5. طلب التعديلات عند الاقتضاء، برسالة مضمونة داخل يومي عمل: ولا تعود الآجال إلى السريان إلا عند إيداع التصاميم المصححة (المادة 41). وبالنسبة لوثيقة بسيطة أو تحفظ طفيف، يتوفر المهندس المعماري على 5 أيام عمل (المادة 42).
6. قرار رئيس الجماعة بناء على الآراء (المادة 39)؛ ويجب أن يكون الرفض معللا (المادة 40).
7. تسليم الرخصة مع التصاميم المؤشر عليها «غير قابل للتغيير» (ne varietur) (المادة 43)، وتبلغ برسالة مضمونة في يومي عمل (المادة 44)؛ وترسل نسخة إلى السلطة المحلية (المادة 41 من القانون 12.90).
8. أداء الرسم على عمليات البناء المبين في وصل الإبراء (نموذج الرخصة، الملحق 7 من ضابط البناء العام): انظر رسوم ومصاريف الرخصة.

جدول الآجال التنظيمية

تعود الآجال إلى الصفر إذا طلبت الجماعة تصاميم معدلة (ضابط البناء العام، المادة 41).

وإذا لم تجب الإدارة؟

تنص المادة 48 من القانون 12.90 على أنه، في حالة سكوت رئيس الجماعة، «تعتبر الرخصة مسلمة» بعد شهرين من الإيداع. والمرسوم رقم 2.22.141 (2023)، الصادر لتطبيق القانون رقم 55.19، قد يدرج هو أيضا رخصة البناء ضمن القرارات التي يعد فيها السكوت موافقة عند انقضاء الآجال، مع شهادة يسلمها الوالي أو العامل: هذه المعلومة معروفة من الصحافة، ولم نراجع نص المرسوم. لا تبدأ الأشغال أبدا بدون وثيقة مكتوبة. احذر: الرخصة الضمنية لا تعفي من احترام تصميم التهيئة. وفي حالة التأخير، يمكن للعامل أن يوجه إعذارا للجماعة، ثم يتدخل (ضابط البناء العام، المادة 55، والمادة 76 من القانون التنظيمي رقم 113.14).

مدة الصلاحية، التعديل والتمديد

تسقط الرخصة، صريحة كانت أو ضمنية، إذا لم تبدأ أشغال الأساسات داخل أجل سنة ابتداء من تسليمها أو من انتهاء أجل السكوت المحدد في شهرين (القانون 12.90، المادة 49). لا القانون ولا ضابط البناء العام ينصان على تمديد: بعد هذا الأجل، يجب إيداع طلب جديد، مع التصميم القديم المرخص (القرار 337.20). وكل تعديل للمشروع المرخص يتطلب بدوره طلبا جديدا (نموذج الرخصة، الملحق 7 من ضابط البناء العام، المادة الثالثة عشرة)، وكل تغيير في الواجهة يخضع للرخصة (القانون 12.90، المادة 40).

قبل فتح الورش

أضاف القانون رقم 66.12 إلى القانون 12.90 فصلا يتعلق بتنظيم الورش (المادة 54-1):

• قبل الأشغال: إيداع تصريح بفتح الورش لدى الجماعة موقع من المهندس المعماري (ونموذج الرخصة يحدد: 48 ساعة قبل بدء الأشغال)، ووضع سياج ولوحة تبين رقم الرخصة وتاريخها، وعدد الطوابق، والمساحة المغطاة، وصاحب المشروع، والمهندس المعماري؛
• أثناء الأشغال: الاحتفاظ في الورش بالتصاميم المؤشر عليها «غير قابل للتغيير» وتصاميم المهندس، ودفتر الورش الذي يمسكه المهندس المعماري (المادة 54-2) — وغيابه يعاقب عليه بغرامة من 5 000 إلى 10 000 درهم (المادة 76)؛
• في النهاية: تصريح بإغلاق الورش وانتهاء الأشغال، ثم طلب رخصة السكن.

ماذا تفعل في حالة الرفض؟

يجب أن يكون الرفض معللا (ضابط البناء العام، المادة 40). اقرأ المحضر: إيداع جديد بتصاميم مصححة هو غالبا الحل الأسرع. وقد طلبت الوزارة إعادة دراسة الملفات التي لم تحصل على رأي موافق (الدورية رقم 2168 لسنة 2023). وإذا بدا لك الرفض غير قانوني، يمكن رفع دعوى الإلغاء بسبب التجاوز في استعمال السلطة أمام المحكمة الإدارية، مبدئيا داخل 60 يوما من التبليغ (القانون رقم 41.90، المادة 23). والمحامي هو من يؤكد الأجل المطبق على حالتك.

دور المهندس المعماري

داخل الجماعات الحضرية والمراكز المحددة والمناطق المحيطة بها، الاستعانة بمهندس معماري مسجل في الهيئة شرط للحصول على الرخصة (القانون 12.90، المادة 50). وبالنسبة لبناء لا تتعدى أرضياته 150 م²، لا يكون إلزاميا إلا للتصميم (المادة 54). مكتبنا بالقنيطرة يعد الملف ويودعه ويتابعه؛ وللميزانية، انظر محاكي التقدير. وفي العالم القروي، القواعد مختلفة: انظر رخصة البناء في العالم القروي.

الآجال المعمول بها فعليا، وكيفيات عمل الشباك الوحيد، والوثائق المطلوبة محليا قد تختلف حسب الجماعة والوكالة الحضرية. تحقق منها لديهما قبل الإيداع.

أسئلة شائعة