رخصة البناء في المغرب: الوثائق، المراحل، منصة رخص، الآجال ورخصة السكن

دليل عملي مبني على النصوص الرسمية: القانون 12.90 المتعلق بالتعمير كما غيره القانون 66.12، وضابط البناء العام. قبل الإيداع، قدّر كلفة مشروعك في محاكي التكلفة.

ما هو الإطار القانوني لرخصة البناء؟

النصوص الأساسية ثلاثة:

• القانون 12.90 المتعلق بالتعمير (1992)، كما غيره القانون 66.12 المتعلق بمراقبة وزجر المخالفات في مجال التعمير والبناء (2016). هو الذي يحدد متى تكون الرخصة إلزامية، ومن يسلمها، والآجال، ودور المهندس المعماري، ورخصة السكن.
• ضابط البناء العام المصادق عليه بالمرسوم 2.18.577 (الجريدة الرسمية، أبريل 2020)، الذي عوض المرسوم 2.13.424. هو الذي ينظم الشباك الوحيد، ولجان الدراسة، وآجال كل مرحلة.
• القانون 25.90 المتعلق بالتجزئات العقارية والمجموعات السكنية وتقسيم العقارات، إذا كانت القطعة داخل تجزئة.

وتبقى وثيقة التعمير المحلية (تصميم التهيئة أو تصميم نمو التجمع القروي) هي التي تحدد ما يمكن بناؤه فوق قطعتك: العلو، عدد الطوابق، نسبة البناء، والتراجعات.

متى تكون رخصة البناء إلزامية؟

حسب المادة 40 من القانون 12.90، يمنع البناء بدون رخصة داخل الجماعات الحضرية والمراكز المحددة والمناطق المحيطة بها، وخارجها على طول السكك الحديدية والطرق غير الجماعية إلى عمق كيلومتر واحد، وعلى طول الملك العمومي البحري إلى عمق خمسة كيلومترات، وداخل التجزئات المرخصة. وتلزم الرخصة أيضا عند تغيير بناء قائم في عناصره المنظمة، وعند كل تغيير يمس الواجهة.

الأشغال الصغيرة التي لا تمس الهيكل ولا الواجهة ولا التوزيع الداخلي تحتاج فقط إلى رخصة الإصلاح، التي تسلمها الجماعة في أجل عشرة أيام عمل (ضابط البناء العام، المادة 46؛ المرسوم 2.18.475، المادة 3)، وصلاحيتها ستة أشهر غير قابلة للتجديد (ضابط البناء العام، المادة 47؛ المرسوم 2.18.475، المادة 4). أما البناء في البادية فله قواعد خاصة نشرحها في دليل رخصة البناء في العالم القروي.

ما هي الوثائق المطلوبة لملف رخصة البناء؟

لائحة الوثائق محددة بقرار مشترك لوزارتي التعمير والداخلية، وتنقسم إلى وثائق أساسية، يرفض الملف بدونها، ووثائق تكميلية يمكن إضافتها قبل تسليم الرخصة. عمليا يتضمن ملف منزل فردي غالبا:

• طلب الرخصة موقعا من المالك أو من وكيله.
• ما يثبت الملكية: شهادة الملكية من المحافظة العقارية للعقار المحفظ، أو الوثائق المعمول بها لغير المحفظ.
• التصميم الطبوغرافي أو رسم الموقع، يعده مهندس مساح طبوغرافي.
• التصاميم المعمارية (تصميم الموقع، تصميم الكتلة، تصاميم الطوابق، المقاطع، الواجهات) موقعة من المهندس المعماري.
• الدراسات التقنية للهيكل التي يعدها مكتب الدراسات، حسب ما تطلبه الجماعة.

اللائحة الدقيقة تختلف حسب طبيعة المشروع والجماعة. يجب التأكد منها على منصة رخص أو لدى الشباك الوحيد قبل الإيداع.

ما هي مراحل الحصول على رخصة البناء؟

1. مذكرة المعلومات التعميرية (note de renseignements urbanistiques): تطلب من الوكالة الحضرية، وتسلم في أجل لا يتعدى يومي عمل. هي التي تخبرك بما يسمح به تصميم التهيئة فوق قطعتك.
2. إعداد التصاميم من طرف المهندس المعماري، والدراسات التقنية من طرف المهندسين المختصين.
3. إيداع الملف عبر منصة رخص، مقابل وصل مرقم ومؤرخ يعد بمثابة شهادة بقبول الملف، شريطة أن تكون الوثائق الأساسية كاملة.
4. الدراسة في اللجنة: تضم ممثلي العمالة أو الإقليم والجماعة والوكالة الحضرية. لا يمكن تسليم الرخصة بدون الرأي الملزم للوكالة الحضرية. ملاحظة: القانون 64.23 (الجريدة الرسمية عدد 7533 بتاريخ 10 غشت 2026) يحدث الوكالات الجهوية للتعمير والإسكان التي تحل تدريجيا محل الوكالات الحضرية، عند تنصيبها الفعلي.
5. القرار: يوقع رئيس المجلس الجماعي الرخصة، وتؤشر التصاميم بعبارة «غير قابل للتغيير» (ne varietur)، ويبلغ القرار للمعني بالأمر.

كم تستغرق دراسة الملف؟

الواقع قد يختلف عن النصوص: دورية للمديرية العامة للجماعات الترابية سنة 2020 أشارت، حسب الصحافة، إلى جماعات تتجاوز فيها المدة المتوسطة 150 يوما، بينما الهدف ألا تتعدى 30 يوما في المتوسط. وقد حدد القرار المشترك رقم 1839.23 بتاريخ 10 يوليوز 2023 هذه الآجال بنص تنظيمي: 15 يوما للمشاريع الصغرى و30 يوما للمشاريع الكبرى، موزعة على كل متدخل. الملف الكامل والمطابق لتصميم التهيئة من البداية هو أفضل وسيلة لتقليص الانتظار.

كم تكلف رخصة البناء؟

تتكون المصاريف من الرسم على عمليات البناء، الذي يحدده كل مجلس جماعي بالمتر المربع المغطى في حدود سقف القانون 47.06 المتعلق بجبايات الجماعات المحلية، كما غيره القانونان 07.20 و14.25: من 20 إلى 30 درهما للمتر المربع للسكن الفردي، ومن 10 إلى 20 درهما للسكن الجماعي ومحلات النشاط، بحد أدنى قدره 1 000 درهم (يجب التأكد من الجدول المحين ومن السعر المطبق في جماعتك). ثم من أداءات عن الخدمات لفائدة الوكالة الحضرية، تحدد كل وكالة جدولها (يعتمد محاكي CITURBAREA فرضية 3,6 دراهم للمتر المربع)، وأداءات بعض المتدخلين، ثم رسم احتلال الملك العمومي إذا استعمل الورش الرصيف. هذه المبالغ تختلف حسب الجماعة، ويجب التأكد منها لدى مصلحة التعمير بها. لا تنس أيضا أتعاب المهندس المعماري والمهندسين، وهي أكبر بكثير من الرسوم. لتقدير المجموع مع ثمن الأشغال استعمل محاكي التكلفة، واطلع على دليل تكلفة بناء منزل في المغرب.

ما دور المهندس المعماري المسجل في الهيئة؟

داخل الجماعات والمراكز المحددة والمناطق المحيطة بها، الاستعانة بمهندس معماري حر مقيد في جدول هيئة المهندسين المعماريين شرط للحصول على الرخصة (المادة 50). وهو مكلف بتصميم المبنى، وإعداد الوثائق المودعة، والسهر على مطابقة الدراسات التقنية، وتتبع الأشغال إلى غاية رخصة السكن (المادة 53).

استثناء: إذا كانت مساحة الأرضيات مجتمعة 150 م² أو أقل، يقتصر الإلزام على التصميم المعماري (المادة 54). لكن تتبع الورش يبقى مفيدا، لأن شهادة المهندس المعماري هي التي تغني عن معاينة اللجنة عند طلب رخصة السكن. وقبل بدء الأشغال يجب إيداع تصريح بفتح الورش، ووضع سياج ولوحة تبين رقم الرخصة واسم المهندس (المادة 54-1).

كيف تحصل على رخصة السكن أو شهادة المطابقة؟

1. عند انتهاء الأشغال، يودع المالك طلبا يتضمن التصريح بانتهاء الأشغال، مع تصريح إغلاق الورش.
2. إذا أدار مهندس معماري الأشغال، تكفي شهادته بأن الأشغال مطابقة للتصاميم المرخصة، وتعوض معاينة اللجنة.
3. في غير ذلك، تحدد الجماعة تاريخ المعاينة في أجل 3 أيام عمل، وتجتمع اللجنة داخل 10 أيام عمل من الإيداع.
4. إذا لم تسلم الرخصة خلال شهر من التصريح بانتهاء الأشغال، يمكن للمالك أن يطلب من العامل الحلول محل رئيس الجماعة (المادة 55).

رخصة السكن ضرورية لاستعمال المنزل، ولربطه بالشبكات، ولبيعه أو رهنه في أغلب الحالات.

ماذا يقع إذا بنيت بدون رخصة؟

القانون 66.12 يخول للسلطات معاينة المخالفات، وإيقاف الأشغال، وفرض غرامات، وقد يصل الأمر إلى هدم البناء غير القانوني. وتوجد مسطرة لرخصة التسوية لبعض البنايات، تسلم بعد موافقة الوكالة الحضرية، لكنها ليست مضمونة. انتبه: أجل إيداع طلبات التسوية الذي أعيد فتحه لمدة سنتين بالمرسوم 2.23.103 (ماي 2023) يبدو أنه انتهى منذ ماي 2025، ولم نعثر على أي تمديد إلى اليوم: تحقق لدى الجماعة قبل أي خطوة. الأسلم دائما الحصول على الرخصة قبل أول ضربة فأس.

للمزيد بالفرنسية: Permis de construire au Maroc (بالفرنسية). وإذا أردت أن يعد ملفك ويتابع ورشك مهندس معماري مسجل في الهيئة، ابدأ بتقدير مشروعك في صفحة التقدير ثم اطلب المرافقة.

أسئلة شائعة