تمويل البناء في المغرب: القرض العقاري، المرابحة، المساهمة الشخصية وصرف الدفعات

بقلم Yassine AT-TARASSI, مهندس معماري · آخر تحديث: 27/10/2026 · المصادر والمراجع (6)

احسب تكلفة مشروعك →

بناء فيلا في القنيطرة، أو منزل من طابقين على بقعة في تجزئة، أو عمارة صغيرة في تمارة، أو مدرسة خاصة: قبل طلب التمويل، يجب معرفة المبلغ الواجب تمويله، وطريقة صرف الأموال خلال الورش، وما قد يطلبه البنك من ضمانات. يشرح هذا الدليل الآليات دون ذكر أي بنك ودون وعد بأي سعر؛ وتأتي الأرقام من محاكي التقدير في CITURBAREA وتبقى إرشادية، ويتولى محاكي التمويل حساب الأقساط والدفعات.

كم يجب تمويله للبناء؟

المبلغ الواجب تمويله ليس ثمن الأشغال وحده. فخطة التمويل الجادة تجمع ثمن الأرض (إن لم يُؤدَّ بعد)، والأشغال، وأتعاب المتدخلين، ورسوم الرخص، والربط بالشبكات، ومخصصا للطوارئ، ثم المصاريف المرتبطة بالقرض وبالعقد. مثال إرشادي من المحاكي لفيلا مساحتها 150 م² على مستويين في القنيطرة، بتشطيب اقتصادي، مع مقاولة عامة:

هذه المبالغ إرشادية: تتغير بحسب المساحة ومستوى التشطيب والمدينة والأثمنة المنشورة في مكتبة المواد، وتُؤكَّد بعروض أثمنة المقاولات. وبالنسبة لمنزل من طابقين مساحته 120 م² في الظروف نفسها، يعطي المحاكي حوالي 718 000 درهم مع احتساب الرسوم للأشغال و794 000 درهم مع احتساب الرسوم كميزانية إجمالية دون ثمن الأرض (إرشادي). وتفصيل الحصص موجود في أدلة ثمن بناء فيلا وثمن بناء منزل للمتر المربع ونموذج تقدير مفصل حسب الحصص.

قرض الأرض أم قرض البناء أم قرض الاقتناء: ما الفرق؟

الصيغة الدقيقة (قرض أو قرضان، المدة، التأجيل، الضمانات) خاصة بكل بنك. وإذا لم تشتر الأرض بعد، فدليل شراء أرض للبناء يعطي التحققات قبل التوقيع، ودليل الرسم العقاري والملكية يشرح لماذا تسهل الأرض المحفظة الضمان.

ما نسبة المساهمة الشخصية التي يجب توقعها؟

المساهمة الشخصية هي الجزء من المشروع الذي يُؤدّى دون قرض. وتطلب المؤسسات عموما مساهمة تتوقف نسبتها على سياستها، وعلى وضعية المقترض، وطبيعة العقار، وطريقة التركيب (شراء الأرض، أو البناء، أو هما معا). لا نعطي هنا أي نسبة: تُطلب من البنك. وفي الواقع، كثيرا ما تُستعمل المساهمة لأداء ثمن الأرض والدراسات والمصاريف الأولى قبل الدفعة الأولى. وقد تُسهّل أرض مؤداة ومحفّظة، حسب البنك، تقييد ضمان على العقار.

احتفظوا باحتياطي خارج التمويل: يتضمن المحاكي مخصصا للطوارئ، لكن مفاجآت الورش (تربة أسوأ من المتوقع، إعادة بند، تأخر) لا يمكن دائما تمويلها لاحقا. والدراسة الجيوتقنية المنجزة قبل التوقيع تقلل هذا الخطر: يعرض دليل مكتب الدراسات التقنية الدراسات الواجب طلبها.

كم يمكنني أن أقترض؟ القدرة على الاقتراض

1. القسط الممكن = الدخل الشهري الصافي × سقف المديونية الذي يعتمده البنك − أقساط القروض الجارية.
2. المبلغ القابل للاقتراض = المبلغ الذي يساوي قسطه، حسب المدة والسعر المقترح، القسط الممكن (مع التأمين).
3. الميزانية الممكنة = المبلغ القابل للاقتراض + المساهمة الشخصية.

لا نذكر هنا أي سقف أو سعر: يتوقفان على البنك وعلى وضعيتك. محاكي التمويل (بالفرنسية) يقوم بهذا الحساب بسقف افتراضي قابل للتعديل وبالسعر الذي تدخله من العروض التي تتوصل بها. وقارن الميزانية الممكنة بميزانية المشروع: إن كان هناك نقص، عدل المساحة أو مستوى التشطيب أو مراحل الورش قبل التوقيع لا أثناء الورش.

كيف يحسب القسط الشهري؟

لقرض كلاسيكي بأقساط ثابتة: القسط = المبلغ × ت ÷ (1 − (1 + ت) أس −ن)، حيث ت هو السعر السنوي مقسوما على 12 ون عدد الأشهر. ويضاف تأمين الوفاة والعجز حسب العقد.

قرض بدون مساهمة؟

بعض المؤسسات تمول جزءا أكبر من المشروع حسب الوضعية والضمانات، وهذا ليس مضمونا أبدا. وفي البناء، تؤدي المساهمة غالبا ثمن الأرض والدراسات قبل الدفعة الأولى: بدونها، خطط لكيفية أداء هذه المصاريف.

القرض العقاري الكلاسيكي أم المرابحة: ما الفرق؟

تبقى هذه الأوصاف بصيغة الاحتمال: فالنصوص البنكية والعقود التشاركية غير موجودة في مكتبة /normes لدى CITURBAREA، ولكل مؤسسة شروطها. ويحسب محاكي التمويل الطريقتين دون مقارنة تجارية: قسط القرض، وقسط المرابحة وثمن بيعها حسب طريقة الهامش المختارة. وتُدخلون أنتم الأسعار والهوامش انطلاقا من العروض التي تتوصلون بها.

كيف يتم صرف التمويل خلال الورش؟

في حالة البناء، لا يصرف البنك عادة كل التمويل في البداية. فحسب شروطه، يصرف الأموال على دفعات مع تقدم الأشغال: مثلا بعد الأسس، وعند نهاية الأشغال الكبرى، ثم في أشغال التشطيب الثانوي، ثم في التشطيبات النهائية. ويمكن طلب كل دفعة بتقديم كشوف الأشغال، أو الفواتير، أو شهادات التقدم، وأحيانا بعد زيارة أو بشهادة من المهندس المعماري أو مكتب الدراسات. وتُحدَّد الوثائق المطلوبة بدقة مع البنك قبل الدفعة الأولى.

خلال الأشغال، لا تحمل الفائدة أو الهامش مبدئيا إلا المبالغ المصروفة فعلا: ويُتحدث عن الفوائد المرحلية في القرض الكلاسيكي. ويبدأ السداد الكامل في الغالب عند نهاية الورش. ويقترح محاكي التمويل توزيعا نموذجيا حسب المراحل (الأسس، الأشغال الكبرى، التشطيب الثانوي، التشطيبات النهائية)، يُستبدل بالجدول الزمني الفعلي لصفقة الأشغال وبقواعد البنك. وفي مثال الفيلا، تمثل تهيئة الورش والحفر والأسس والهيكل والبناء بالآجور حوالي 43 % من مبلغ الأشغال حسب المحاكي (إرشادي): وهو حجم الدفعات الأولى تقريبا.

1. قبل القرض: البرنامج، التصاميم، رخصة البناء (انظر رخصة البناء)، التقدير وعروض أثمنة المقاولات.
2. عند العرض البنكي: التحقق من جدول صرف الدفعات، والوثائق المطلوبة، والأجل بين الطلب والأداء.
3. خلال الورش: كشوف أشغال يصادق عليها صاحب المشروع قبل الأداء، وصور مؤرخة، ومحاضر الورش.
4. في النهاية: قد يطلب البنك محضر التسلم أو رخصة السكن قبل الدفعة الأخيرة. ولا يمكن للمالك استعمال البناء المنجز دون رخصة السكن أو شهادة المطابقة (القانون رقم 12.90، المادة 55): انظر دليل رخصة السكن.

كيف تقدر الفوائد المرحلية؟

خلال الورش، تحسب الفوائد كل شهر على مجموع ما صرف: فوائد الشهر ≈ المبلغ المصروف إلى ذلك التاريخ × السعر السنوي ÷ 12. وكلما كانت الدفعات الأولى كبيرة وطالت مدة الورش، زادت هذه الفوائد: الورش المحضر جيدا (رخصة، مقاولة مختارة، تصاميم تنفيذ جاهزة) يقللها. والمراحل الكاملة من الأرض إلى المفاتيح في دليل مراحل بناء منزل، ودور المحافظة العقارية في تقييد الرهن والتشطيب عليه في دليل المحافظة العقارية.

ما الضمانات والتأمينات التي قد يطلبها البنك؟

• ضمان على العقار: قد يطلب البنك رهنا رسميا على الأرض والبناء، وهو ما يفترض عادة عقارا محفظا؛ وفي المرابحة قد يختلف تركيب الضمان.
• تأمين المقترض: قد يُشترط تأمين على الوفاة والعجز طوال مدة التمويل.
• تأمينات البناء: قد يطلب البنك شواهد تأمين الورش. وتنص مدونة التأمينات على تأمين جميع أخطار الورش وتأمين المسؤولية المدنية العشرية؛ ويحدد القرار رقم 3201.24 بتاريخ 20/12/2024 الاستثناءات الممكنة والسقف الأدنى للضمان والخلوص الأقصى (المواد 1 إلى 8). أما من يجب عليه اكتتابها، ولأي منشآت، فيُتحقق منه في مدونة التأمينات مع المؤمن.
• كفالة أو رهن حيازي: بالنسبة لشركة (منعش عقاري، مدرسة، مصحة)، قد تضاف ضمانات أخرى، مثل كفالة الشركاء.

كلفة هذه الضمانات والعقود (الموثق، المحافظة العقارية، مصاريف الملف) لا تُخمَّن: اطلبوا عرض ثمن مكتوبا من كل متدخل قبل التوقيع.

بالنسبة للخواص: فيلا أو منزل من طابقين

مثال: زوجان يشتريان بقعة محفظة في تجزئة بالقنيطرة ويبنيان عليها منزلا من طابقين مساحته 120 م². تؤدي المساهمة ثمن البقعة والدراسات، ويمول القرض الأشغال التي تُصرف على دفعات. ويعطي المحاكي حوالي 718 000 درهم مع احتساب الرسوم للأشغال بتشطيب اقتصادي (إرشادي). قبل توقيع العرض، تحققوا من أن جدول الصرف يتبع الجدول الزمني للمقاولة: فالدفعة المتأخرة توقف الورش، والدفعة المبكرة تؤدي ثمن أشغال لم تُنجز. ويعرض دليل مراحل بناء منزل ترتيب المراحل.

مغاربة العالم: يمكن للمغربي المقيم بالخارج، حسب المؤسسات، تمويل بناء في المغرب من بلد إقامته. وتبقى إثباتات الدخل، وعملة الدخل، وتتبع الورش عن بعد هي النقاط الحساسة: اطلبوا لائحة الوثائق من البنك، وخططوا لتتبع موثق للورش (صور، كشوف، محاضر). ويمكن أن تتم المبادلات مع المقاولات والمهندس المعماري عبر مكالمة فيديو على CITURBAREA دون تبادل وسائل الاتصال.

بالنسبة للمنعش العقاري: عمارة، تجزئة، بيع في طور الإنجاز

تمثل عمارة للكراء مساحتها 1 200 م² على خمسة مستويات، بتشطيب عادي، حوالي 8 060 000 درهم مع احتساب الرسوم للأشغال حسب المحاكي (إرشادي). وفي هذا الحجم يكون التمويل تمويل مقاولة: أموال ذاتية للشركة، وقرض إنعاش عقاري، وحسب البنك، مستوى من البيع المسبق قد يُطلب قبل بعض الدفعات.

• بيع العقار في طور الإنجاز: يؤطره القانون رقم 107.12 الذي غيّر الظهير المعتبر بمثابة قانون الالتزامات والعقود. ولا يفصّل هذا الدليل مواده، التي لم تُراجَع في النص من أجل هذه الصفحة: يُتحقق من العقد الابتدائي، ومن تقسيط أداءات المشتري حسب التقدم، ومن ضمانات المشتري مع موثق العملية أو محاميها.
• التجزئة: لا يمكن إبرام عقود بيع البقع أو كرائها أو قسمتها إلا بعد التسلم المؤقت لأشغال تجهيز التجزئة من طرف الجماعة (القانون رقم 25.90، المادة 33). لذلك يجب أن تحمل خطة التمويل الطرق والشبكات إلى غاية هذا التسلم. انظر دليل التجزئة وتقسيم الأراضي.

المنعشون العقاريون: أعدّوا حصيلة العملية (الكلفة العقارية، الأشغال، الأتعاب، المصاريف المالية، التسويق) وجدولا زمنيا للسيولة قبل لقاء البنك. اطلبوا تأطيرا للعملية.

بالنسبة لمرفق: مدرسة خاصة، مصحة، فندق

تمثل مدرسة خاصة مساحتها 1 500 م² على مستويين حوالي 8 360 000 درهم مع احتساب الرسوم للأشغال، ومصحة مساحتها 2 000 م² على ثلاثة مستويات حوالي 14 280 000 درهم مع احتساب الرسوم، بتشطيب عادي حسب المحاكي (إرشادي، دون التجهيزات الطبية أو التربوية ودون الأثاث). وتندرج هذه المشاريع في الغالب ضمن تمويل المقاولات: قرض استثمار، وائتمان إيجاري لبعض التجهيزات، وأموال ذاتية للشركاء. ويدرس البنك عادة مخطط أعمال، والرخص الخاصة بالنشاط، وجدول الافتتاح. وتؤثر متطلبات السلامة من الحريق وولوجيات المؤسسة المستقبلة للعموم على الميزانية: اطلبوا تقديرها منذ البرنامج.

ما الأخطاء التي يجب تجنبها؟

• الاقتراض على أساس تقدير متفائل للمتر المربع: انطلقوا من تقدير حسب الحصص، ثم من عروض الأثمنة.
• نسيان المصاريف خارج الأشغال: الرسوم، الربط، الأتعاب، مصاريف العقد والضمان، التأمينات.
• توقيع صفقة أشغال لا يتبع جدول أداءاتها دفعات البنك.
• أداء كشف أشغال دون التحقق من التقدم الفعلي في الورش.
• عدم الاحتفاظ بأي احتياطي للطوارئ ولنهاية الورش.

ما دور المهندس المعماري ودور CITURBAREA؟

يضع المهندس المعماري التصاميم وملف الرخصة، ويساعد على إعداد البرنامج والميزانية، وحسب المهمة المتفق عليها، يتحقق من كشوف الأشغال ومن تقدم الورش، وهو ما يفيد في طلبات صرف الدفعات. تتوقف أتعاب المهندس المعماري على طبيعة المشروع ودرجة تعقيده ونطاق المهمة. وتُحدَّد في عقد يُبرم مع مكتب الهندسة المعمارية. ويمكن لمكتب Arc Bati Architecture أن يقترح تقديرا للأتعاب ملائما للمشروع بعد دراسة برنامجه.

CITURBAREA منصة تصدرها شركة HSE DECO: ليست بنكا ولا وسيط قروض ولا مكتب هندسة معمارية. وهي توفر التقدير ومحاكي التمويل والربط مع المقاولات ومع مكتب Arc Bati Architecture، دون تبادل وسائل الاتصال. لإعداد ملفكم، قدّروا مشروعكم، وافتحوا محاكي التمويل، ثم احجزوا موعدا عبر الفيديو.

الأسئلة الشائعة