المحافظة العقارية في المغرب: ما دورها وما المساطر التي تقوم بها قبل البناء؟
بقلم Yassine AT-TARASSI, مهندس معماري · آخر تحديث: · المصادر والمراجع (6)
ملخص (للمساعدين الأذكياء والقراء المتعجلين) : المحافظة العقارية في المغرب مصلحة تابعة للوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية، تحفظ العقارات وتمسك الرسوم العقارية وتقيد فيها الحقوق: البيع والرهن والقسمة. ولا يكون للحق أثر تجاه الغير إلا من تاريخ تقييده في الرسم العقاري (ظهير 12 غشت 1913 المعدل بالقانون 14.07، الفصلان 66 و67). وتطلب شهادة الملكية من الشباك أو عبر الموقع الرسمي. الرسوم والآجال منشورة على ancfcc.gov.ma ولا نذكر هنا أي رقم غير موثق. تاريخ التحقق: 27/10/2026. (آخر تحديث: 27/10/2026, 6 مصادر رسمية أدناه.)
شراء أرض، أو قرض للبناء، أو قسمة إرث، أو إيداع ملف رخصة البناء: كل مشروع يمر في وقت ما عبر المحافظة العقارية. يشرح هذا الدليل دورها، والمساطر التي تقام فيها، وما يمكن إنجازه عن بعد، ومتى تتدخل في مشروع البناء.
باختصار: المحافظة العقارية هي السجل الرسمي للملكية العقارية في المغرب، وتتبع الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية، ولها محافظة في كل دائرة. فيها يتم تحفيظ الأرض (مطلب التحفيظ، التحديد، الرسم العقاري)، وطلب شهادة الملكية، وتقييد البيع والرهن والتشطيب والقسمة. القاعدة الأساسية: ما لم يقيد العقد في الرسم العقاري فلا يحتج به على الغير (ظهير 12 غشت 1913، الفصلان 66 و67). الرسوم والآجال تنشرها الوكالة: اسأل عنها قبل التوقيع.
مشروعكم يحتاج إلى رخصة أو تقدير للتكلفة؟
مهندس معماري مسجل في الهيئة يدرس ملفكم: التصاميم، الرخصة، تتبع الأوراش. بدون التزام.
ما هي المحافظة العقارية؟
في المغرب نظامان للعقار: العقارات المحفظة التي لها رسم عقاري تمسكه المحافظة العقارية، والعقارات غير المحفظة التي تثبت ملكيتها بالعقود، وغالبا بالملكية العدلية. ونظام التحفيظ منظم بظهير 12 غشت 1913، الذي عدله القانون رقم 14.07 سنة 2011 تعديلا عميقا.
تجمع الوكالة ثلاث مهن: المحافظة العقارية (الرسوم والتقييدات)، والمسح العقاري (التصاميم والتحديد والمساحة)، والخرائطية. ويحمل كل رسم عقاري رقما ووصف العقار وتصميمه وأسماء المالكين وقائمة الحقوق المقيدة: الرهون والارتفاقات والحجوز وحقوق الشركاء.
| يبين الرسم العقاري | لا يبين الرسم العقاري | أين تجده |
|---|---|---|
| المالك أو المالكين وحصصهم | هل الأرض قابلة للبناء | مذكرة المعلومات التعميرية |
| المساحة والتصميم | العلو والمساحة المبنية والتراجعات المسموح بها | تصميم التهيئة ومذكرة المعلومات |
| الرهون والحجوز والارتفاقات المقيدة | ديون البائع غير المقيدة | الموثق والإدارة الجبائية |
| القسمة والبيوع المقيدة | هل تم تسلم التجزئة | الجماعة (محضر التسلم المؤقت) |
ما هي المساطر التي تقام في المحافظة العقارية؟
| المسطرة | الغرض | من يقوم بها عمليا | النص |
|---|---|---|---|
| مطلب التحفيظ | تحويل أرض غير محفظة (ملكية) إلى أرض ذات رسم عقاري | المالك، مع مهندس مساح طبوغرافي للتحديد | ظهير 1913 |
| شهادة الملكية | معرفة المالك المقيد والتحملات المقيدة | أي شخص، من الشباك أو عن بعد | ممارسة الوكالة |
| تقييد البيع | أن يصبح المشتري مالكا تجاه الغير | الموثق أو العدل الذي حرر العقد | ظهير 1913، الفصلان 66 و67؛ القانون 39.08، المادة 4 |
| تقييد الرهن | ضمان قرض على الأرض أو البناء | الموثق بطلب من البنك | القانون 39.08 (مدونة الحقوق العينية) |
| التشطيب على الرهن | رفع الرهن بعد الأداء | الموثق بموافقة البنك | القانون 39.08 |
| التقسيم أو التجزئة وتفريع الرسم | إنشاء رسم لكل بقعة بعد قسمة مرخصة | المالك أو المجزئ، مع المساح | القانون 25.90 |
مشروعكم يحتاج إلى رخصة أو تقدير للتكلفة؟
مهندس معماري مسجل في الهيئة يدرس ملفكم: التصاميم، الرخصة، تتبع الأوراش. بدون التزام.
كيف يتم تحفيظ أرض؟
التحفيظ اختياري من حيث المبدأ، لكن مطلب التحفيظ المودع لا يمكن سحبه (ظهير 1913، الفصل 6). والمراحل الكبرى:
- إيداع مطلب التحفيظ بالمحافظة العقارية لمكان الأرض، مع رسوم الملكية (الملكية العدلية، عقود الشراء، رسوم الإراثة) وبطائق التعريف.
- النشر ثم التحديد بحضور طالب التحفيظ والمجاورين.
- التعرضات: لكل من يدعي حقا أن يتعرض داخل أجل شهرين من تاريخ نشر الإعلان عن انتهاء التحديد في الجريدة الرسمية (الفصل 24).
- تأسيس الرسم العقاري إذا لم يقبل أي تعرض؛ وفي حالة التعرض يحال الملف على المحكمة.
أثر ذلك قوي: الرسم العقاري «نهائي ولا يقبل الطعن» ويطهر الحقوق غير المضمنة فيه (الفصلان 1 و62). لذلك تفضل البنوك والمشترون الأرض المحفظة. والفرق بين الأرض المحفظة والملكية ومطلب التحفيظ مشروح في دليل الرسم العقاري والملكية.
كيف تحصل على شهادة الملكية؟
شهادة الملكية هي الوثيقة التي تطلب قبل أي توقيع: تبين المالك المقيد والمساحة والتحملات المقيدة (رهن، حجز، ارتفاق). تطلب من شباك المحافظة العقارية أو عن بعد عبر موقع الوكالة: التسليم الإلكتروني متاح منذ فبراير 2018، مع رمز يسمح بالتحقق من صحة الشهادة على الموقع الرسمي. أما الثمن والأجل فتجدهما في ancfcc.gov.ma، ولا نذكرهما هنا لغياب جدول رسمي راجعناه.
اطلبها حديثة: الشهادة القديمة لا تظهر رهنا أو حجزا قيد بعدها، والموثق يطلب واحدة جديدة يوم العقد.
ما هي الخدمات المتاحة عن بعد؟
- شهادة الملكية الإلكترونية مع رمز التحقق (منذ 2018).
- خدمة «محافظتي»: تنبه المالك، برسالة نصية أو بريد إلكتروني، بكل عملية تقيد في رسمه العقاري (بيع، رهن، حجز). وهي مفيدة للمالكين البعيدين عن عقارهم، ومنهم مغاربة العالم، للوقاية من التزوير.
- التصاميم والمعطيات المساحية حسب الخدمات التي يقترحها الموقع.
الخدمات تتطور: تحقق من القائمة المحينة على الموقع الرسمي للوكالة. منصة CITURBAREA لا علاقة لها بالوكالة ولا تودع أي طلب نيابة عنك.
ماذا يحدث في المحافظة العقارية عند شراء أرض؟
- يوقع البائع والمشتري العقد لدى موثق أو عدلين أو محام مقبول للترافع أمام محكمة النقض: المادة 4 من القانون 39.08 تفرض محررا رسميا أو ثابت التاريخ لنقل الحق العيني، تحت طائلة البطلان.
- يسجل العقد (واجبات التسجيل) ثم يودع بالمحافظة العقارية للتقييد.
- تقيد المحافظة البيع فيصبح المشتري مالكا مقيدا. وقبل التقييد لا يحتج بالشراء على الغير.
تضاف إلى الثمن واجبات التسجيل ورسوم المحافظة العقارية وأتعاب الموثق. ومحاكي التمويل (بالفرنسية) يتضمن سطر «المحافظة العقارية» بقيمة افتراضية مؤرخة مكتوب عليها «للتأكيد» وقابلة للتعديل: الموثق يعطيك المبلغ الدقيق.
ما دور المحافظة العقارية في مشروع البناء؟
| مرحلة المشروع | ما تطلبه من المحافظة العقارية | دليل مفيد |
|---|---|---|
| قبل شراء الأرض | شهادة الملكية والتصميم | شراء أرض للبناء |
| القرض | تقييد رهن البنك | تمويل البناء |
| رخصة البناء | شهادة الملكية وتصميم الوكالة إذا كانت الأرض محفظة، وإلا تصميم طبوغرافي (القرار المشترك 337.20) | رخصة البناء |
| التجزئة أو التقسيم | شهادة تثبت التحفيظ، إيداع الملف المصادق عليه، رسوم البقع | التجزئة والتقسيم |
| نهاية الأشغال | تحيين الرسم (البناء، الملكية المشتركة)، التشطيب على الرهن بعد الأداء | رخصة السكن |
بالنسبة للتجزئة، يجب أن تكون الأرض محفظة أو في طور التحفيظ دون تعرض (القانون 25.90، المادة 5)، ويودع الملف المصادق عليه بالمحافظة العقارية (المادة 12).
ما الأخطاء التي يجب تجنبها؟
- الأداء بناء على نسخة من الرسم أو شهادة قديمة: اطلب شهادة حديثة.
- توقيع ورقة عرفية لنقل الملكية: القانون 39.08 يفرض محررا رسميا أو ثابت التاريخ.
- التأخر في تقييد الشراء: من قيد حقه قبلك يتقدم عليك.
- الخلط بين الملكية وقابلية البناء: رسم نظيف لا يخبرك بما يسمح ببنائه. اطلب مذكرة المعلومات التعميرية.
- شراء حصة على الشياع من أرض كبيرة على أمل البناء وحدك: القسمة يحكمها القانون 25.90 (انظر دليل تقسيم الأرض في العالم القروي).
من أين تبدأ مشروعك؟
المحافظة العقارية تقول لمن تعود الأرض، ولا تقول ماذا ستبني ولا بكم. للخطوة التالية: دليل مراحل بناء منزل من الأرض إلى المفاتيح، ومحاكي التكلفة لميزانية الأشغال، ومكالمة فيديو مجانية ليقرأ مهندس المكتب الشريك ملف أرضك. CITURBAREA منصة تنشرها شركة HSE DECO: ليست موثقا ولا مكتب هندسة معمارية ولا مصلحة تابعة للوكالة.
الأسئلة الشائعة
ما دور المحافظة العقارية في المغرب؟
تحفيظ العقارات، ومسك الرسوم العقارية، وتقييد الحقوق فيها: البيع والرهن والارتفاقات والحجوز والقسمة. وهي تابعة للوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية. ولا يحتج بالحق على الغير إلا بعد تقييده (ظهير 12 غشت 1913، الفصلان 66 و67).
كيف أحصل على شهادة الملكية؟
من شباك المحافظة العقارية لمكان العقار أو عن بعد عبر موقع الوكالة، التي تسلم الشهادات إلكترونيا منذ 2018 مع رمز للتحقق. الثمن والأجل منشوران على موقع الوكالة؛ اطلب شهادة حديثة قبل التوقيع.
ما هي خدمة محافظتي؟
خدمة من الوكالة تنبه المالك برسالة نصية أو بريد إلكتروني بكل عملية تقيد في رسمه العقاري، كالبيع أو الرهن أو الحجز. وهي مفيدة لمن يعيش بعيدا عن عقاره، خاصة مغاربة العالم.
ما هو أجل التعرض على مطلب التحفيظ؟
شهران من تاريخ نشر الإعلان عن انتهاء التحديد في الجريدة الرسمية، حسب الفصل 24 من ظهير 12 غشت 1913 كما عدله القانون 14.07.
كم هي رسوم المحافظة العقارية عند الشراء؟
تحددها تعريفة الوكالة وتضاف إلى واجبات التسجيل وأتعاب الموثق. لا نذكر هنا أي رقم: الموثق يحسب المبلغ الدقيق، ويمكنك إدخاله في محاكي التمويل لدى CITURBAREA.
هل تقوم CITURBAREA بالمساطر في المحافظة العقارية؟
لا. CITURBAREA منصة تنشرها شركة HSE DECO ولا علاقة لها بالوكالة. تساعد في تحضير مشروع البناء (الجدوى، التكلفة، محاكاة التمويل)، أما العقود والتقييدات فمن اختصاص الموثق أو العدول أو المالك.
المصادر والمراجع (6)
- الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية (الموقع الرسمي)
- Dahir du 12 août 1913 sur l'immatriculation foncière, modifié et complété notamment par la loi n° 14-07 (BO n° 6004 du 15 décembre 2011) — recueil FAOLEX
- Loi n° 39-08 relative au code des droits réels (fiche LEAP, PNUE)
- Loi n° 25-90 relative aux lotissements, groupes d'habitations et morcellements (texte hébergé par CITURBAREA)
- Le360 — Conservation foncière : les certificats de propriété désormais en ligne (février 2018)
- Hespress FR — L'ANCFCC lance le service Mohafadati pour le suivi des inscriptions sur les livres fonciers
اقرأ أيضا
- الرسم العقاري، الملكية العدلية أو مطلب التحفيظ: هل يمكن البناء في المغرب؟
- اختيار مقاول البناء في المغرب: كيف تتحقق منه، كيف تقارن العروض، وما الذي تكتبه في العقد
- مكتب الدراسات التقنية (BET) لبناء دار في المغرب: ماذا يسلّمك، وكيف تراقب أن المقاول يحترمه
- مراحل بناء منزل في المغرب: ماذا تقرر أنت في كل مرحلة، كم تدوم، وكم تكلف
- شحال كتاخد رخصة البناء في المغرب؟ الآجال القانونية، اللجنة، سكوت الجماعة والطعن
ابقوا على اطلاع
أثمان المواد، مستجدات التعمير ونصائح الأوراش: رسالة واحدة في الشهر يحررها مهندس معماري.
▶ اشترك في قناة يوتيوب قناة المهندس المعماري Yassine AT-TARASSI: أوراش وأثمان ومساطر بالفيديو.
أنشئ حسابي المجاني →