التجزئة العقارية وتقسيم العقارات في المغرب: إذن التجزيء، التسلم وبيع البقع

تقسيم أرض لبيعها أو لقسمتها يخضع للقانون 25.90، الذي غيره بعمق القانون 34.21 المنشور في الجريدة الرسمية بتاريخ 10 غشت 2026. هذا الدليل يوضح الصورة للمالك، أو الوارث، أو المنعش العقاري الصغير.

التجزئة أو التقسيم: ما الفرق؟

التقسيم ليس طريقا مختصرا لتفادي التجزئة: الطلب غير مقبول إذا كانت الأرض في منطقة قابلة للبناء حسب وثيقة تعمير. حينئذ يجب المرور عبر إذن التجزيء (المادة 60).

كيف تحصل على إذن التجزيء؟

1. التحقق من الأرض: يجب أن تكون محفظة، أو في طور التحفيظ مع انتهاء أجل التعرض دون تعرض (المادة 5). ويُقرأ تخصيص المنطقة في مذكرة المعلومات التعميرية.
2. إعداد الملف (المادة 4): التصميم الطبوغرافي، والتصور التعميري، والدراسات التقنية للطرق والشبكات (الماء، التطهير، الكهرباء)، ودفتر التحملات. ويحدد المرسوم 2.92.833 السلالم: 1/500، أو 1/1000 إذا تجاوزت المساحة 25 هكتارا.
3. الإيداع لدى الجماعة التي توجد بها الأرض، اليوم عبر منصة رخص (انظر دليل منصة رخص). يسلم رئيس الجماعة الإذن بعد رأي الوكالة الحضرية (الوكالات الجهوية للتعمير والإسكان المحدثة بالقانون رقم 64.23، الجريدة الرسمية عدد 7533 بتاريخ 10 غشت 2026، تعوض تدريجيا الوكالات الحضرية، عند تنصيبها الفعلي). وإذا كانت الأرض تمتد على عدة جماعات، فالإذن يسلمه وزير الداخلية أو، بتفويض منه، الوالي أو العامل (المادة 3).
4. القرار: يجب أن يكون الرفض معللا. ويكون خصوصا إذا لم تكن التجزئة مرتبطة بشبكة الطرق والتطهير والماء والكهرباء (المادة 7). وعندما يحدد تصميم تهيئة أو تصميم تنطيق الغرض، يعتبر سكوت الإدارة موافقة داخل الآجال المحددة في التشريع المتعلق بتبسيط المساطر (المادة 8 كما غيرها القانون 34.21).
5. إيداع الملف المصادق عليه بالمحافظة العقارية بمجرد الحصول على الإذن (المادة 12).

خارج المدارات الحضرية، وفي غياب تصميم تهيئة، لا يؤذن بالتجزئة إلا للسكن المتفرق أو السياحة أو الفلاحة، ببقع لا تقل مساحتها عن هكتار واحد (المادة 9 من القانون 25.90 بصيغة 1992؛ وهذه المادة من بين المواد التي غيرها القانون رقم 34.21: يجب التأكد من صيغتها الجديدة). انظر دليلنا البناء في العالم القروي.

من يتدخل ومن يؤدي ماذا؟

• مهندس معماري مسجل في الهيئة: إلزامي للتصور التعميري والوثائق المعمارية، التي يوقعها (المادتان 13 و16).
• مهندس مساح طبوغرافي معتمد: إلزامي للتصميم الطبوغرافي (المادتان 14 و16).
• مهندسون مختصون (مكتب دراسات الطرق والشبكات BET VRD): إلزاميون لدراسات الطرق والشبكات (المادة 15).
• منسق الورش: يعين المجزئ مهندسا معماريا، أو مهندسا مختصا، أو، منذ القانون 34.21، مهندسا طبوغرافيا لتتبع الأشغال (المادة 17).

أتعاب هؤلاء المتدخلين يتم التفاوض عليها بعقد. انظر دليلنا أتعاب المهندس المعماري في المغرب. ومن الناحية الجبائية، يمثل الرسم على عمليات التجزئة من 3 % إلى 5 % من التكلفة الإجمالية لأشغال التجهيز دون احتساب الضريبة على القيمة المضافة، حسب السعر الذي تصوت عليه الجماعة (القانون 47.06، المادتان 60 و61). ويؤدي المجزئ تسبيقا بنسبة 75 % عند تسليم الإذن، والباقي بعد انتهاء الأشغال (المادة 63). التفاصيل في دليلنا رسوم ومصاريف التعمير.

ما هي أشغال التجهيز وما أجلها؟

يجب أن يتضمن المشروع الطرق ومواقف السيارات، والماء، والكهرباء، والتطهير، والمساحات الفارغة، وربط كل بقعة والشبكات الداخلية بالشبكات الرئيسية. كما يجب أن يخصص أماكن للتجهيزات الجماعية (المادة 18). ومنذ القانون 34.21، أصبح أجل إنهاء هذه الأشغال مرتبطا بالمساحة:

يبدأ الأجل من تاريخ الحصول على الإذن (المادة 11 الجديدة). ويمكن إيقافه في حالة توقف قسري للأشغال لا يُنسب إلى المجزئ، بناء على طلب معلل تدرسه لجنة (المادة 11 مكررة). والتجزئات المرخصة قبل الإصلاح التي ما زالت داخل آجالها تنتقل إلى هذا الجدول حسب مساحتها (المادة 5 من القانون 34.21).

كيف يتم التسلم المؤقت والتسلم النهائي؟

1. التصريح بانتهاء الأشغال لدى الجماعة، مع شهادة من المنسق (المادة 22).
2. التسلم المؤقت داخل 30 يوما من طرف لجنة (الجماعة، الإدارة، موزع الماء والكهرباء). ويُستدعى المجزئ والمقاول والمهندس المعماري والمهندسون والطبوغرافي (المادتان 23 و24). وإذا لم تستدع الجماعة اللجنة، يمكن للمجزئ أن يلجأ إلى العامل.
3. أثر جديد: التسلم المؤقت ينقل بقوة القانون إلى الملك العمومي الجماعي الطرق والشبكات والمساحات الخضراء المغروسة. ويتم التقييد العقاري تلقائيا ومجانا.
4. التسلم النهائي بعد سنة من التسلم المؤقت، للتحقق من غياب العيوب. وفي حالة عدم الإصلاح، يمكن للجماعة أن تنجز الأشغال وتسترجع تكلفتها (المادتان 27 و28).

هل يمكن بيع البقع على التصميم؟

لا بالنسبة للتجزئة العادية: لا يمكن إبرام عقود التفويت أو الكراء أو القسمة إلا بعد التسلم المؤقت (المادة 33). ويجب على العدول والموثقين والمحافظين رفض العقد دون نسخة من محضر التسلم المؤقت، أو في غيابه، دون شهادة يسلمها رئيس الجماعة بعد موافقة مسبقة للجنة تضم خصوصا الوكالة الحضرية والجماعة والإقليم (المادة 35 بصيغتها الناتجة عن القانون 34.21). المرونة الوحيدة هي الإنجاز على أشطر: كل شطر تم تسلمه يحرر البقع المحددة فيه، مع ضمانة مالية تغطي الأشغال المتبقية (المواد من 37 إلى 41). والعقود المبرمة خرقا للقانون باطلة بطلانا مطلقا (المادة 72). أما بيع مسكن في طور الإنجاز (VEFA) فيخضع لنظام آخر، هو القانون 44.00.

كيف تقسم أرضا أو تخرج من الشياع؟

1. تحقق من أن الأرض ليست في منطقة قابلة للبناء: وإلا فهي تجزئة.
2. كلف مهندسا مساحا طبوغرافيا بإعداد تصميم التقسيم.
3. أودع الطلب لدى الجماعة، التي تبت فيه بعد رأي الإدارة. ومنذ القانون 34.21، يعتبر الإذن ممنوحا إذا لم يتم الرد داخل 30 يوما (المادة 59؛ وكان الأجل شهرين من قبل).
4. اذكر الإذن في عقد التفويت أو القسمة (المادة 62). وإلا فلا يُتلقى العقد إلا بشهادة عدم الخضوع يسلمها رئيس الجماعة بعد موافقة لجنة (الوكالة الحضرية، الجماعة، الإقليم) (المادة 61).

بعض التقسيمات معفاة من ذلك، مثل تلك المنجزة لمشاريع عمومية للدولة أو الجماعات الترابية (المادة 58 الجديدة).

كم تكلف التجزئة العقارية؟

التكلفة تتوقف أساسا على طول الطرق، والشبكات، والربط. ولتقدير البنايات فوق البقع بعد ذلك، استعمل أداة التقدير المجانية ودليل ثمن البناء للمتر المربع. وإطار رخصة البناء مفصل في دليل رخصة البناء.

يمكن لمهندس معماري مسجل في الهيئة أن يدرس إمكانيات الأرض وينسق عمل المهندس الطبوغرافي ومكتب دراسات الطرق والشبكات إلى غاية التسلم. CITURBAREA يرافق هذه المشاريع انطلاقا من القنيطرة (مهندس معماري بالقنيطرة) في جهة الرباط-سلا-القنيطرة.

أسئلة شائعة