Lotissement et morcellement au Maroc : autorisation de lotir, réceptions et ventes

Diviser un terrain pour le vendre ou le partager est encadré par la loi 25-90, profondément modifiée par la loi 34-21 publiée au Bulletin officiel du 10 août 2026. Ce guide fait le point pour le propriétaire, l'héritier ou le petit promoteur.

Lotir ou morceler : quelle différence ?

Le morcellement n'est pas un raccourci pour éviter le lotissement : la demande est irrecevable si le terrain est en zone constructible d'un document d'urbanisme. Il faut alors passer par l'autorisation de lotir (art. 60).

Comment obtenir l'autorisation de lotir ?

1. Vérifier le terrain : il doit être immatriculé, ou en cours d'immatriculation avec un délai d'opposition expiré sans opposition (art. 5). Le zonage se lit dans la note de renseignements urbanistiques.
2. Constituer le dossier (art. 4) : plan topographique, conception urbanistique, études techniques de voirie et réseaux (eau, assainissement, électricité), cahier des charges. Le décret 2-92-833 précise les échelles : 1/500, ou 1/1000 au-delà de 25 hectares.
3. Déposer à la commune du lieu du terrain, aujourd'hui via Rokhas (voir le guide Rokhas). Le président de la commune délivre l'autorisation après avis de l'agence urbaine (les agences régionales de l'urbanisme et de l'habitat créées par la loi n° 64-23, BO n° 7533 du 10 août 2026, remplacent progressivement les agences urbaines, à leur installation effective). Si le terrain couvre plusieurs communes, c'est le ministre de l'Intérieur ou, par délégation, le wali ou le gouverneur (art. 3).
4. Décision : le refus doit être motivé. Il intervient notamment si le lotissement n'est pas raccordé à la voirie, à l'assainissement, à l'eau et à l'électricité (art. 7). Lorsqu'un plan d'aménagement ou de zonage fixe l'affectation, le silence de l'administration vaut accord dans les délais de la législation sur la simplification des procédures (art. 8 modifié par la loi 34-21).
5. Déposer le dossier approuvé à la Conservation foncière dès l'obtention de l'autorisation (art. 12).

Hors des périmètres urbains, sans plan d'aménagement, un lotissement n'est autorisé que pour l'habitat dispersé, le tourisme ou l'agriculture, avec des lots d'au moins un hectare (art. 9 de la loi 25-90 dans sa rédaction de 1992 ; cet article fait partie de ceux modifiés par la loi n° 34-21 : faites vérifier sa nouvelle rédaction). Voir notre guide construire en zone rurale.

Qui intervient et qui paie quoi ?

• Architecte inscrit à l'Ordre : obligatoire pour la conception urbanistique et les documents architecturaux, qu'il signe (art. 13 et 16).
• Géomètre-topographe agréé : obligatoire pour le plan topographique (art. 14 et 16).
• Ingénieurs spécialisés (BET VRD) : obligatoires pour les études de voirie et de réseaux (art. 15).
• Coordonnateur du chantier : le lotisseur désigne un architecte, un ingénieur spécialisé ou, depuis la loi 34-21, un ingénieur topographe pour suivre les travaux (art. 17).

Les honoraires de ces intervenants se négocient par contrat. Voir notre guide honoraires d'architecte au Maroc. Côté fiscalité, la taxe sur les opérations de lotissement représente 3 % à 5 % du coût total des travaux d'équipement hors TVA, selon le taux voté par la commune (loi 47-06, art. 60 et 61). Le lotisseur verse un acompte de 75 % à la délivrance de l'autorisation et le solde après achèvement (art. 63). Le détail figure dans notre guide taxes et frais d'urbanisme.

Quels travaux d'équipement et dans quel délai ?

Le projet doit prévoir les voies et parkings, l'eau, l'électricité, l'assainissement, les espaces libres, le raccordement de chaque lot et des réseaux internes aux réseaux principaux. Il doit aussi réserver des emplacements pour les équipements collectifs (art. 18). Depuis la loi 34-21, le délai pour achever ces travaux dépend de la surface :

Le délai court à partir de l'obtention de l'autorisation (art. 11 nouveau). Il peut être suspendu en cas d'arrêt forcé des travaux non imputable au lotisseur, sur demande justifiée examinée par une commission (art. 11 bis). Les lotissements autorisés avant la réforme et encore dans leurs délais basculent sur ce barème selon leur surface (art. 5 de la loi 34-21).

Comment se passent la réception provisoire et la réception définitive ?

1. Déclaration d'achèvement des travaux à la commune, avec une attestation du coordonnateur (art. 22).
2. Réception provisoire dans les 30 jours par une commission (commune, administration, distributeur d'eau et d'électricité). Le lotisseur, l'entrepreneur, l'architecte, les ingénieurs et le topographe sont convoqués (art. 23 et 24). Si la commune ne convoque pas, le lotisseur peut saisir le gouverneur.
3. Effet nouveau : la réception provisoire transfère de plein droit au domaine public communal la voirie, les réseaux et les espaces verts plantés. L'inscription foncière est faite d'office et gratuitement.
4. Réception définitive un an après la réception provisoire, pour vérifier l'absence de malfaçons. À défaut de reprise, la commune peut exécuter les travaux et en recouvrer le coût (art. 27 et 28).

Peut-on vendre des lots sur plan ?

Non pour un lotissement classique : les actes de cession, location ou partage ne peuvent être passés qu'après la réception provisoire (art. 33). Les adouls, notaires et conservateurs doivent refuser l'acte sans copie du procès-verbal de réception provisoire ou, à défaut, sans attestation délivrée par le président de la commune après accord préalable d'une commission réunissant notamment l'agence urbaine, la commune et la province (art. 35 dans sa rédaction issue de la loi 34-21). La seule souplesse est la réalisation par tranches : chaque tranche réceptionnée libère les lots désignés, avec une garantie financière couvrant les travaux restants (art. 37 à 41). Les actes passés en violation de la loi sont frappés de nullité absolue (art. 72). La vente d'un logement en l'état futur d'achèvement relève d'un autre régime, celui de la loi 44-00.

Comment morceler un terrain ou sortir d'une indivision ?

1. Vérifier que le terrain n'est pas en zone constructible : sinon, c'est un lotissement.
2. Faire établir par un géomètre-topographe le plan de division.
3. Déposer la demande à la commune, qui statue après avis de l'administration. Depuis la loi 34-21, l'autorisation est réputée accordée sans réponse sous 30 jours (art. 59 ; deux mois auparavant).
4. Mentionner l'autorisation dans l'acte de cession ou de partage (art. 62). À défaut, l'acte n'est reçu que sur attestation de non-assujettissement délivrée par le président de la commune après accord d'une commission (agence urbaine, commune, province) (art. 61).

Certaines divisions en sont dispensées, par exemple celles réalisées pour des projets publics de l'État ou des collectivités (art. 58 nouveau).

Combien coûte un projet de lotissement ?

Le coût dépend surtout du linéaire de voirie, des réseaux et des raccordements. Pour estimer ensuite les constructions sur les lots, utilisez notre outil gratuit d'estimation et le guide prix de construction au m². Le cadre du permis de construire est détaillé dans notre guide du permis de construire.

Un architecte inscrit à l'Ordre peut étudier la faisabilité du terrain et coordonner le géomètre et le BET VRD jusqu'aux réceptions. CITURBAREA accompagne ces projets depuis Kénitra (architecte à Kénitra) dans la région Rabat-Salé-Kénitra.

Questions fréquentes