Simulation crédit immobilier Maroc : terrain et construction (2026)
Données relevées et vérifiées le · relevé des sources et calculs : CITURBAREA (plateforme éditée par HSE DECO) · aucune donnée bancaire personnelle collectée
En bref : au Maroc, le taux moyen des nouveaux crédits à l'habitat est de 4,53 % au T2-2026 (Bank Al-Maghrib). Un terrain seul se finance sur 7 ans au plus dans les barèmes publiés relevés ; une construction ou un terrain + construction jusqu'à 25 ans (27 ans dans un barème), avec un différé de 3 à 18 mois pendant les travaux. Exemple : terrain de 500 000 DH et villa estimée à 992 370 DH, apport 200 000 DH : en crédit unique sur 20 ans à 4,53 %, environ 8 628 DH par mois après les travaux, assurance comprise.
Simulation indicative, non contractuelle : ce n'est pas une offre de crédit. CITURBAREA n'est ni une banque ni un intermédiaire en crédit, ne reçoit aucun fonds et n'a de partenariat avec aucun établissement. Seule l'offre écrite de la banque, après étude de votre dossier, fait foi.
Lancer le simulateur terrain + construction Terrain seul Construction seule Capacité d'emprunt
Les taux observés (relevé du 27/10/2026)
Taux moyen des nouveaux crédits à l'habitat accordés aux particuliers, publié par Bank Al-Maghrib. C'est le repère d'un particulier ; aucun barème public ne donne de taux propre au terrain ou à la construction (à confirmer auprès de la banque).
| Trimestre | Taux moyen | Nature | Source |
|---|---|---|---|
| T4-2025 | 4,67 % | Moyenne Bank Al-Maghrib | EcoActu, 12/02/2026 |
| T1-2026 | 4,66 % | Moyenne Bank Al-Maghrib | Le360, 27/06/2026 |
| T2-2026 | 4,53 % | Moyenne Bank Al-Maghrib | Bank Al-Maghrib, 11/08/2026 |
Sur des offres réelles (février 2026, relevé publié par un courtier sur 339 offres de 12 banques) : taux nominal moyen hors taxes 4,63 %, meilleur taux 4,00 %, assurance décès-invalidité moyenne 0,40 % par an, TAEG moyen 5,50 % ; 72,3 % des emprunteurs choisissent 25 ans (La Vie éco, 04/03/2026).
| Hypothèse du simulateur | Taux | D'où vient-il ? |
|---|---|---|
| Taux bas observé | 4,00 % | Meilleur taux nominal hors taxes relevé sur des offres réelles (février 2026, profil fonctionnaire). La Vie éco, 04/03/2026 |
| Taux moyen Bank Al-Maghrib | 4,53 % | Moyenne des nouveaux crédits à l'habitat, T2-2026 (Bank Al-Maghrib). Bank Al-Maghrib, 11/08/2026 |
| Hypothèse prudente | 5,50 % | TAEG moyen relevé (février 2026) : intérêts, assurance et frais compris ; pris comme taux pour une simulation prudente. La Vie éco, 04/03/2026 |
Contexte : taux directeur de Bank Al-Maghrib 2,25 % (maintenu le 22/09/2026, TelQuel, 22/09/2026). Le taux « crédits immobiliers » de l'enquête trimestrielle (T4-2024 : 5,02 % ; T2-2025 : 5,13 % ; T4-2025 : 5,19 % ; T1-2026 : 5,13 % ; T2-2026 : 5,06 %) mélange particuliers et promoteurs : il n'est pas utilisé ici comme taux d'un particulier.
Durées, quotités et différés publiés par les banques
Conditions publiées sur leur site par les établissements, relevées le 27/10/2026. Elles sont citées comme sources, sans recommandation ni partenariat ; aucun ne publie de grille de taux.
| Établissement (barème publié) | Objet | Durée max. | Différé max. | Quotité | Autres conditions |
|---|---|---|---|---|---|
| BMCI — Crédit Immo Habitat — terrain seul | Terrain seul | 7 ans | 3 mois | jusqu'à 100 % (terrain) | taux fixe, variable ou variable capé ; frais de dossier gratuits ; 70 ans au plus à la fin du prêt |
| BMCI — Crédit Immo Habitat — logement, terrain avec construction, construction | Achat d'un logement, Terrain + construction, Construction sur un terrain déjà acquis | 25 ans | 3 mois | jusqu'à 100 % | taux fixe, variable ou variable capé ; frais de dossier gratuits ; 70 ans au plus à la fin du prêt |
| CIH Bank — Iskane ARD (terrain) | Terrain seul | 7 ans | 6 mois | À confirmer auprès de la banque | — |
| CIH Bank — Iskane Raha (terrain + construction, un seul crédit) | Terrain + construction | 25 ans | 18 mois | jusqu'à 80 % du terrain et 100 % de la construction | — |
| CIH Bank — Iskane Construction | Construction sur un terrain déjà acquis | 25 ans | 18 mois | À confirmer auprès de la banque | — |
| Bank of Africa — Immo Plus Classique (achat ou construction, avec ou sans terrain) | Achat d'un logement, Construction sur un terrain déjà acquis, Terrain + construction | 27 ans | 18 mois | À confirmer auprès de la banque | taux fixe ou variable |
| CFG Bank — Crédit Immo (achat, construction, terrain avec projet de construction sous 18 à 24 mois) | Achat d'un logement, Construction sur un terrain déjà acquis, Terrain + construction | 20 ans | 6 mois | jusqu'à 100 % hors frais d'acquisition | taux fixe ou variable ; frais de dossier 0,1 % du montant ; 70 ans au plus à la fin du prêt ; hypothèque de premier rang ; assurances décès-invalidité et multirisque habitation |
Synthèse : terrain seul jusqu'à 7 ans ; construction jusqu'à 27 ans ; terrain + construction jusqu'à 27 ans ; différé jusqu'à 18 mois. La durée réelle dépend aussi de votre âge à la fin du prêt.
Exemple chiffré : terrain + villa
Hypothèses : terrain de 500 000 DH (prix pris pour l'exemple), construction de 992 370 DH (villa isolée R+1 de 150 m² en moyen standing à Kénitra, travaux TTC estimés par le simulateur de prix CITURBAREA, version 2026-10, méthode du simulateur de prix), apport de 200 000 DH (affecté d'abord au terrain), taux de 4,53 % (moyenne Bank Al-Maghrib T2-2026), assurance 0,40 % par an sur le capital de départ, 6 mois entre l'achat et le début du chantier (autorisation de construire), 12 mois de travaux, versements par étapes (fondations 15 %, gros œuvre 35 %, second œuvre 30 %, finitions 20 %).
Montage 1 : deux prêts (terrain sur 7 ans, puis construction sur 20 ans)
| Étape | Capital | Durée | Mensualité (assurance comprise) | Coût (intérêts, assurance) |
|---|---|---|---|---|
| Prêt terrain | 300 000 DH | 7 ans dès l'achat | 4 274 DH | 59 036 DH |
| Prêt construction : intérêts intercalaires | 992 370 DH | 18 mois | variable (sommes versées) | 28 096 DH |
| Prêt construction : remboursement | 992 370 DH | 20 ans après les travaux | 6 625 DH | 597 653 DH |
| Total | 1 292 370 DH | 10 899 DH au plus fort | 684 785 DH |
Pendant 7 ans, la mensualité du terrain s'ajoute à celle de la construction : c'est le point à vérifier avec votre capacité d'emprunt.
Montage 2 : crédit unique terrain + construction sur 20 ans
| Étape | Capital | Durée | Mensualité (assurance comprise) | Coût (intérêts, assurance) |
|---|---|---|---|---|
| Crédit unique : intérêts pendant l'attente et les travaux | 1 292 370 DH | 18 mois | variable (sommes versées) | 48 481 DH |
| Crédit unique : remboursement | 1 292 370 DH | 20 ans après les travaux | 8 628 DH | 778 327 DH |
| Total | 1 292 370 DH | 8 628 DH au plus fort | 826 808 DH |
Points d'attention calculés : Prévoyez environ 55 086 DH de frais (achat du terrain, hypothèque) en plus de l'apport placé dans le projet : un barème publié précise que le financement s'entend hors frais d'acquisition. À confirmer auprès de la banque.
Durée : 10, 15, 20 ou 25 ans (1 292 370 DH à 4,53 %)
| Durée | Mensualité hors assurance | Mensualité avec assurance | Total des intérêts |
|---|---|---|---|
| 10 ans | 13 413 DH | 13 843 DH | 317 144 DH |
| 15 ans | 9 906 DH | 10 337 DH | 490 777 DH |
| 20 ans | 8 197 DH | 8 628 DH | 674 937 DH |
| 25 ans | 7 205 DH | 7 636 DH | 869 261 DH |
Taux bas, moyen ou prudent (1 292 370 DH sur 20 ans)
| Hypothèse | Taux | Mensualité avec assurance | Total des intérêts |
|---|---|---|---|
| Taux bas observé | 4,00 % | 8 262 DH | 587 192 DH |
| Taux moyen Bank Al-Maghrib | 4,53 % | 8 628 DH | 674 937 DH |
| Hypothèse prudente | 5,50 % | 9 321 DH | 841 242 DH |
Les frais à prévoir en plus du prêt
| Frais | Barème | Exemple | Source |
|---|---|---|---|
| Droits d'enregistrement — terrain nu | 5 % du prix | 25 000 DH | Guide fiscal des Marocains résidant à l'étranger 2026, droits d'enregistrement, « Pour les terrains » (p. 5) |
| Conservation foncière (inscription au titre foncier) | 1.5 % du prix (minimum 500 DH) + 100 DH | 7 600 DH | ANCFCC, « Pièces à fournir, délais et tarifs des droits » (droit de mutation 1,5 %, minimum de perception 500 DH) — à confirmer |
| Honoraires du notaire (hors taxe) | 1 % du prix | 5 000 DH | Usage courant : aucun barème officiel en vigueur trouvé au 27/10/2026 ; honoraires fixés par le notaire — à confirmer |
| TVA sur les honoraires du notaire | 10 % des honoraires | 500 DH | Code général des impôts (TVA), Loi de finances en vigueur — à confirmer |
| Inscription de l'hypothèque (conservation foncière) | 0,5 % jusqu'à 250 000 DH, 1,5 % de 250 001 à 5 000 000 DH, 0,5 % au-delà, + 100 DH | 16 986 DH | ANCFCC, « Pièces à fournir, délais et tarifs des droits » (inscription d'hypothèque) — à confirmer |
Total de l'exemple : environ 55 086 DH, hors honoraires du notaire pour l'acte de prêt (à confirmer auprès de la banque et du notaire). Les actes constatant un crédit bancaire sont exonérés de droits d'enregistrement ; 2 % de droits supplémentaires s'appliquent sur la part d'un prix supérieur à 300 000 DH payée sans moyen traçable (guide fiscal officiel 2026).
Infos pratiques
Pièces généralement demandées
- Pièce d'identité (CNIE ; passeport et titre de séjour pour les Marocains du monde).
- Justificatifs de revenus : derniers bulletins de salaire et attestation de travail, ou bilans et déclarations fiscales pour un indépendant.
- Relevés de compte des derniers mois et tableau des crédits en cours.
- Pour le terrain : compromis ou promesse de vente, certificat de propriété (titre foncier) et note de renseignements urbanistiques.
- Pour la construction : autorisation de construire, plans de l'architecte, devis ou marché de l'entreprise, planning des travaux.
Les étapes
- Simuler et préparer — Capacité d'emprunt, apport, frais à payer avec vos fonds ; chiffrez la construction avant d'acheter le terrain.
- Accord de principe — La banque étudie vos revenus et votre projet et donne un premier accord, sous conditions. Ce n'est pas une offre.
- Offre de prêt écrite — Taux, durée, assurance, frais, garanties, différé, conditions de déblocage : comparez le coût total (TEG/TAEG), pas seulement le taux. Un délai de réflexion s'applique avant l'acceptation (10 jours dans le barème publié de la BMCI).
- Acte et hypothèque — Chez le notaire : achat du terrain, acte de prêt et inscription de l'hypothèque à la conservation foncière.
- Déblocages — Le prix du terrain est versé à la signature ; le prêt construction est en général versé par tranches, sur justificatifs d'avancement du chantier (à confirmer avec la banque).
- Remboursement — Pendant les travaux, intérêts sur les sommes versées (différé) ; à la fin, mensualités constantes jusqu'au terme.
Marocains du monde (MRE)
- Plusieurs établissements ont une offre dédiée aux Marocains du monde ; une garantie publique de crédit au logement existe aussi pour eux (piste à vérifier ci-dessous).
- Revenus en devises : la banque les convertit et peut appliquer une marge de prudence ; préparez des justificatifs traduits si besoin.
- Signature à distance : procuration notariée ou passage au consulat ; vérifiez le délai avant la date de l'acte.
- Construction à distance : faites suivre le chantier par l'architecte (comptes rendus, photos, situations validées avant chaque déblocage).
Conseils
- Ne signez jamais un compromis, un marché de travaux ni un acte sans offre de prêt écrite, ou sans condition suspensive d'obtention du prêt.
- Comparez le TEG / TAEG (intérêts, assurance, frais) et le coût total, pas seulement le taux affiché.
- Vérifiez la constructibilité du terrain (note de renseignements) avant de l'acheter : un terrain inconstructible ne se finance pas comme une construction.
- Gardez une réserve pour les frais d'achat, l'hypothèque et les imprévus du chantier.
- Pour un taux variable, demandez l'indice, la fréquence de révision et le plafond (taux capé).
Garanties et aides publiques
- Garanties publiques de crédit au logement (type Damane Assakane : FOGARIM, FOGALOGE) : Des garanties de l'État peuvent faciliter l'accès au crédit pour certains ménages (revenus modestes ou non réguliers, classe moyenne, Marocains du monde). Les conditions sont fixées par l'organisme public et vérifiées par la banque ; demandez à la banque si votre projet (achat, construction) y est éligible. tamwilcom.ma (site officiel)
- Aide directe au logement : Prolongée par la loi de finances 2026, elle concerne l'acquisition d'un logement destiné à la résidence principale (ne pas être déjà propriétaire d'un logement, l'occuper cinq ans). Aucun des textes consultés ne l'étend à l'achat d'un terrain ni à la construction de sa propre maison : à vérifier sur le site officiel avant d'en tenir compte. mhpv.gov.ma (ministère de l'Habitat) (source : Hespress, « Aide au logement : le PLF 2026 précise de nouvelles modalités »)
Questions fréquentes
Quel est le taux d'un crédit immobilier au Maroc en 2026 ?
Le taux moyen des nouveaux crédits à l'habitat est de 4,53 % au T2-2026 (Bank Al-Maghrib, publié le 11/08/2026). Sur des offres réelles relevées en février 2026, le taux nominal moyen hors taxes était de 4,63 %, le meilleur de 4,00 %, et le TAEG moyen (assurance et frais compris) de 5,50 %. Votre taux dépend de votre profil : seule l'offre de la banque fait foi.
Combien puis-je emprunter ?
La mensualité possible est en général plafonnée à une part de vos revenus nets, moins vos autres crédits. Le simulateur prend 40 % par défaut : c'est un usage, aucune règle officielle n'a été trouvée (usage courant, à confirmer par la banque). Exemple : avec 20 000 DH de revenus nets par mois, sans autre crédit, sur 20 ans à 4,53 %, environ 1 198 317 DH empruntables (assurance comprise).
Peut-on obtenir un crédit immobilier sans apport ?
Certains barèmes publiés annoncent un financement jusqu'à 100 % du prix ou du coût du projet, hors frais d'acquisition (BMCI, CFG Bank). Les frais (droits d'enregistrement, conservation foncière, notaire, hypothèque) restent en général à payer avec vos fonds : prévoyez-les. L'accord dépend de votre dossier.
Sur combien d'années financer l'achat d'un terrain ?
Les barèmes publiés relevés limitent le prêt pour un terrain seul à 7 ans. Pour aller plus loin, certains établissements financent le terrain et la construction dans un même crédit, jusqu'à 27 ans ; un barème finance jusqu'à 80 % du terrain et 100 % de la construction (CIH Bank, Iskane Raha).
Comment fonctionne un crédit construction ?
Le prêt est versé par tranches pendant le chantier ; vous payez d'abord les intérêts des sommes versées, puis des mensualités constantes après les travaux. Durées maximales publiées relevées : jusqu'à 27 ans ; différé publié jusqu'à 18 mois. Demandez à la banque quelles pièces elle exige avant chaque déblocage.
Que sont les intérêts intercalaires ?
Ce sont les intérêts payés pendant les travaux sur les seules sommes déjà versées. Dans l'exemple de cette page (crédit unique, 1 292 370 DH, 6 mois avant le chantier et 12 mois de travaux), ils font environ 48 481 DH.
Je suis MRE : puis-je financer un terrain et une construction au Maroc ?
Oui, plusieurs établissements publient des offres pour les Marocains du monde, dont la construction. Ils demandent en général les justificatifs de revenus et de résidence du pays d'accueil ; la signature peut se faire par procuration. Une garantie publique de crédit au logement vise aussi les Marocains du monde : conditions à vérifier sur le site officiel.
Quelle mensualité pour 1 000 000 DH sur 20 ans ?
Au taux moyen Bank Al-Maghrib (4,53 %), environ 6 343 DH par mois hors assurance, plus environ 333 DH d'assurance à 0,40 % par an sur le capital de départ.
CITURBAREA peut-elle me prêter ou me trouver un crédit ?
Non. CITURBAREA n'est ni une banque ni un intermédiaire en crédit et ne reçoit aucun fonds. Le simulateur sert à préparer votre projet ; l'offre de prêt vient de la banque que vous choisissez.
Ce qui reste à confirmer auprès de la banque
- Taux propres à l'achat d'un terrain ou à la construction (aucun barème public ne les distingue du crédit habitat)
- Taux des barèmes bancaires (aucun établissement ne publie de grille de taux)
- Conditions actuelles des garanties publiques Damane Assakane (pages de l'organisme en cours de refonte au 27/10/2026)
- Règle officielle de taux d'endettement maximal (aucun texte trouvé : 40 % est un usage)
Sources (relevé du 27/10/2026)
- Bank Al-Maghrib, « Flash crédits et dépôts, juin 2026 (taux appliqués aux nouveaux crédits, T2-2026) », publié le 11/08/2026 — Moyenne Bank Al-Maghrib.
- Le360, « Pourquoi les crédits immobiliers restent au-dessus de 5 % malgré un taux directeur de 2,25 % ? Explications du wali de Bank Al-Maghrib », publié le 27/06/2026 — Moyenne Bank Al-Maghrib (publication d'origine : Bank Al-Maghrib).
- EcoActu, « Crédit bancaire : l'encours en hausse de 8 % en 2025 (BAM) », publié le 12/02/2026 — Moyenne Bank Al-Maghrib (publication d'origine : Bank Al-Maghrib).
- Finances News Hebdo, « Crédit bancaire : les taux débiteurs remontent à 4,81 % au T2 2026 », publié le 11/08/2026 — Moyenne Bank Al-Maghrib (publication d'origine : Bank Al-Maghrib).
- Boursenews, « Enquête trimestrielle de Bank Al-Maghrib sur les taux débiteurs T4-2025 », publié le 10/02/2026 — Moyenne Bank Al-Maghrib (publication d'origine : Bank Al-Maghrib).
- Finances News Hebdo, « BAM : le taux débiteur global recule à 4,84 % au T2-2025 », publié le 11/08/2025 — Moyenne Bank Al-Maghrib (publication d'origine : Bank Al-Maghrib).
- Boursenews, « Taux débiteurs en baisse au T4-2024 », publié le 10/02/2025 — Moyenne Bank Al-Maghrib (publication d'origine : Bank Al-Maghrib).
- TelQuel, « Bank Al-Maghrib maintient son taux directeur à 2,25 % », publié le 22/09/2026 — Moyenne Bank Al-Maghrib (publication d'origine : Bank Al-Maghrib).
- La Vie éco, « Crédit immobilier : les taux amorcent leur détente (baromètre mensuel du courtier afdal.ma, février 2026) », publié le 04/03/2026 — Relevé publié sur des offres réelles.
- BMCI, « Crédit Immo Habitat (conditions publiées) » — Barème publié par l'établissement.
- CIH Bank, « Construction et aménagement (Iskane Raha, Iskane Construction) » — Barème publié par l'établissement.
- CIH Bank, « Iskane ARD (achat de terrain) » — Barème publié par l'établissement.
- Bank of Africa, « Immo Plus Classique » — Barème publié par l'établissement.
- CFG Bank, « Le crédit immobilier » — Barème publié par l'établissement.
- Guide fiscal des Marocains résidant à l'étranger 2026 (droits d'enregistrement) : texte officiel.
- ANCFCC, tarifs des droits de conservation foncière : document officiel (sans date d'édition).
Préparer votre projet
Le crédit se calcule sur un coût de construction fiable : estimez votre construction lot par lot (méthode du simulateur de prix), puis « Financer ce projet » préremplit le simulateur. Repères : prix de construction d'une villa au Maroc · prix d'une maison au m² · les étapes pour construire sa maison · architecte villa au Maroc · construire à distance (MRE).
Vous êtes promoteur ? Le financement d'une opération immobilière (lotissement, immeuble) ne se simule pas ici : projets immobiliers et équipements.