Simulateur de bilan promoteur immobilier au Maroc

Bilan promoteur : définition et à quoi il sert

Le bilan promoteur (ou bilan d'opération) met face à face le chiffre d'affaires d'une opération immobilière et tout ce qu'elle coûte : terrain et frais d'achat, travaux, études, taxes, commercialisation, gestion et frais financiers. Il sert à décider d'acheter un terrain, à fixer un prix de vente, à préparer le dossier présenté à la banque et à suivre l'opération. Un bilan sérieux se calcule mois par mois : la marge ne dit pas combien d'argent il faut avancer, ni quand.

Le simulateur CITURBAREA est fait pour un petit immeuble résidentiel destiné à la vente (avec ou sans commerces en rez-de-chaussée). Les lotissements, bureaux et opérations locatives ne sont pas encore couverts.

Simulateur de bilan promoteur et de rentabilité immobilière

Gratuit, sans compte, sur téléphone : le premier résultat s'affiche tout de suite (exemple fictif), puis vous changez les hypothèses en mode rapide (10 champs : ville, prix et surface du terrain, niveaux, lots, surface construite, sous-sol, surface vendable, standing, prix de vente) ou en mode avancé (calendrier, VEFA, CPI, fiscalité). Trois onglets : faisabilité, trésorerie et CPI, rentabilité et sensibilités.

Le coût de construction vient du moteur de chiffrage CITURBAREA en typologie immeuble (sous-sol, parties communes, ascenseur) — jamais d'un coût de villa multiplié par un coefficient. Les frais d'achat du terrain et le budget des acquéreurs viennent du simulateur de financement.

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Combien investir pour devenir promoteur : je mets, il entre, il sort, il me reste

ROI sur fonds propres : 68 % · multiple : × 1,7 · TRI fonds propres : ≈ 31 % par an · durée : 28 mois · pointe de besoin avant dette : 7 181 000 DH · pointe du CPI : 3 823 000 DH.

Rentabilité d'un immeuble R+4 : exemple chiffré (fictif)

Scénario de démonstration fictif, reproductible : terrain de 500 m² à Kénitra acheté 2 000 000 DH (hypothèse), immeuble de 5 niveaux hors sol (1 750 m² de plancher) et 350 m² de sous-sol. Programme : Appartements (R+1 à R+4) : 16 de 80 m² à 9 500 DH HT/m² ; Commerces en rez-de-chaussée : 2 de 90 m² à 12 000 DH HT/m² ; Places de parking en sous-sol : 12 à 60 000 DH HT ; remise de 3 % entre prix d'annonce et prix signé. Surface vendable 1 460 m² pour 1 750 m² construits hors sol.

Calendrier : autorisation de construire au mois 6, travaux du mois 8 pendant 18 mois, livraison au mois 26 ; ventes à partir du mois 7, 1,2 lot par mois. Fonds propres prévus 3 500 000 DH ; CPI hypothétique : plafond 5 000 000 DH, taux 6,5 %, préventes exigées 30 %, quotité 50 % du coût, commission d'engagement 0,5 %. Ces paramètres bancaires sont des hypothèses pédagogiques, pas des conditions de marché.

Prix de revient d'un immeuble au m² : tableau des coûts par poste

Prix de revient complet : 8 351 DH HT par m² vendable. Coût des travaux : 8 102 000 DH HT (Moteur de chiffrage CITURBAREA 2026-10, typologie immeuble mixte (2100 m² dont 350 m² de sous-sol, ascenseur oui) ; estimation par ratios ; aléas du moteur compris.), fourchette 6 471 000 DH à 9 733 000 DH.

Frais d'achat du terrain : droits, conservation foncière, notaire

Les frais d'achat du terrain (7,61 % du prix dans l'exemple, soit 152 000 DH) viennent du même module que le simulateur de financement : droits d'enregistrement, conservation foncière, honoraires du notaire et TVA sur ces honoraires, tous « à confirmer » par le notaire (les sources publiées divergent pour le terrain nu).

Plan de trésorerie mensuel et crédit de promotion immobilière (CPI)

Le moteur calcule chaque mois les décaissements (terrain, études, travaux selon une courbe en S, taxes, commercialisation, gestion), les encaissements des ventes sur plan, la trésorerie avant dette, puis le financement : fonds propres d'abord, tirages du CPI ensuite, fonds propres complémentaires si besoin ; les ventes remboursent le CPI. Ci-dessous, le résumé par trimestre des 28 mois (milliers de DH HT ; cumul et encours en fin de trimestre).

Besoin de financement maximal avant dette : 7 181 000 DH (mois 17). Pointe du CPI : 3 823 000 DH (mois 17) ; intérêts intercalaires : 114 000 DH. Le tableau mois par mois complet s'affiche dans l'onglet « Trésorerie & CPI » du simulateur.

ROI, marge et TRI d'une promotion immobilière

• Marge sur chiffre d'affaires = résultat avant impôt ÷ CA HT = 16,4 %.
• Rentabilité sur coût = résultat ÷ (coût global + frais financiers) = 19,6 %.
• ROI sur fonds propres = résultat net ÷ fonds propres apportés = 68 % ; multiple = sommes rendues ÷ fonds propres = × 1,7.
• TRI projet (flux avant dette) ≈ 28 % par an ; TRI fonds propres (apports et distributions datés) ≈ 31 % par an. Le TRI est calculé sur les 28 flux mensuels datés, jamais sur trois montants, et arrondi au point : deux décimales seraient une fausse précision.

Et si les prix baissent de 10 % avec 6 mois de retard ? Sensibilités du bilan

Le scénario combiné défavorable (prix −10 %, travaux +10 %, 6 mois de retard, taux +2 points, ventes 30 % plus lentes) ramène le résultat à 12 000 DH (0,1 % du CA). Un retard de 6 mois seul, à coûts de chantier inchangés : 16,4 % du CA (le moteur ne chiffre pas les surcoûts d'un chantier prolongé : ajoutez-les au coût des travaux).

Charge foncière : prix maximum du terrain (bilan inversé)

Pour une marge cible de 12 % du CA, le terrain de l'exemple supporte au plus 2 591 000 DH hors frais d'achat (5 182 DH par m² de terrain) ; le calcul est itératif, car frais d'achat et frais financiers suivent le prix du terrain. Seuil de prix de sortie : le résultat devient nul si tous les prix baissent de 17 % (logements à 7 889 DH HT/m²).

Sources, données et versions

• Coût des travaux, études, taxes d'autorisation et raccordements : moteur de chiffrage CITURBAREA version 2026-10 (méthode), typologie immeuble mixte, estimation par ratios.
• Frais d'achat (terrain et logement) : module des frais d'acquisition du simulateur de financement, valeurs datées « à confirmer ».
• Repère de taux : Taux débiteur moyen des crédits immobiliers, toutes contreparties (enquête trimestrielle de Bank Al-Maghrib, T2 2026) = 5,06 %. Périmètre : agrégat national qui mélange particuliers et promoteurs : ce n'est pas le taux d'un crédit de promotion immobilière (CPI), qui dépend du dossier, des garanties et de la banque. Source : Bank Al-Maghrib, enquête trimestrielle sur les taux débiteurs.
• Textes : loi 44-00 sur la vente d'immeubles en l'état futur d'achèvement, modifiée par la loi 107-12 ; lois 12-90 (urbanisme) et 25-90 (lotissements) ; Code général des impôts 2026 (DGI).
• Versions : moteur du bilan 2026-10-27.1, registre fiscal 2026-10-27.1, page mise à jour le 27/10/2026.

Les terrains, prix de vente, cadence et paramètres bancaires de l'exemple sont fictifs : aucun n'est présenté comme observé.

Questions fréquentes sur le bilan promoteur

Méthode de calcul : équations et conventions

• CA HT = Σ (lots × prix d'annonce) × (1 − remise). Coût global = Σ des postes du registre (un poste, un mois, HT, TVA, TTC, TVA récupérable, source) : aucun montant n'est compté deux fois, et le principal du CPI n'est jamais un coût.
• Résultat avant impôt = CA − coût global − (intérêts + commissions + frais de dossier et de garanties).
• Un flux par mois, en fin de mois ; mois 0 = achat du terrain. Montants hors taxes sauf si la règle de TVA est choisie.
• Ventes : jamais signées avant l'autorisation de construire (loi 44-00 modifiée par la loi 107-12) ; acompte de réservation, puis appels de fonds selon l'avancement des travaux, solde à la livraison. Une part des sommes reçues avant la livraison peut être indisponible (compte bloqué ou garantie) : elle est libérée à la livraison.
• Financement : fonds propres prévus d'abord, puis tirages du CPI (après sa mise en place et une fois les préventes exigées atteintes), puis fonds propres complémentaires. Les encaissements disponibles remboursent le CPI (après le différé) ; l'encours restant est soldé à l'échéance.
• Intérêts du mois = encours moyen du mois × taux annuel / 12 (pas la formule de mensualité d'un prêt aux particuliers).
• TRI : taux mensuel r tel que Σ flux_t / (1 + r)^t = 0, annualisé (1 + r)^12 − 1, arrondi au point. TRI projet sur les flux avant dette ; TRI fonds propres sur les apports et les distributions (trésorerie rendue après la livraison et le remboursement du CPI, au-delà de la réserve nécessaire aux flux restants).

CPI ou crédit immobilier des particuliers : deux calculs différents

Le crédit de promotion immobilière finance une opération : plafond, tirages successifs, remboursement par les ventes, intérêts sur l'encours. Le crédit immobilier d'un particulier se rembourse par mensualités constantes : ses taux et ses règles ne se transposent pas au promoteur. Pour l'acquéreur d'un logement de l'exemple (737 000 DH), avec 20 % d'apport sur 25 ans au taux moyen des nouveaux crédits à l'habitat (4,53 %, T2 2026, Bank Al-Maghrib), la mensualité indicative serait d'environ 3 290 DH hors assurance (frais d'achat 49 000 DH, à confirmer) : un repère pour fixer un prix de sortie supportable, jamais compté dans le bilan. Simulateur de crédit immobilier des particuliers.

VEFA, TVA du promoteur et impôt sur les sociétés

Ventes sur plan : trois variables distinctes — le taux de réservation (acompte), la commercialisation contractuelle (contrats signés au rythme saisi, jamais avant l'autorisation de construire) et les encaissements mobilisables (part utilisable avant la livraison). L'échéancier par avancement de l'exemple est une hypothèse à confronter au texte et au contrat.

Faire vérifier votre bilan promoteur

Le simulateur donne un ordre de grandeur. Avant d'acheter un terrain ou de présenter un dossier à la banque, faites vérifier la constructibilité (note de renseignements urbanistiques, plan d'aménagement), le programme, le coût et le calendrier par un architecte, puis les points juridiques et fiscaux par un notaire et un fiscaliste.

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Pour aller plus loin : projets immobiliers et équipements · coût de construction lot par lot · prix de construction au Maroc · simulateur de crédit · la plateforme CITURBAREA.

• Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre ni une promesse de financement, ni un conseil en investissement.
• CITURBAREA n'est ni une banque ni un intermédiaire en crédit : les taux, quotités, préventes exigées, garanties et commissions sont des hypothèses que vous saisissez ; seule la banque fixe les conditions d'un crédit de promotion immobilière (CPI) après l'étude du dossier.
• La fiscalité (TVA, impôt sur les sociétés, droits) n'est appliquée que si vous choisissez la règle ; les règles sont « à vérifier » tant qu'un fiscaliste ne les a pas validées.
• Faites valider le bilan par des professionnels : architecte (constructibilité selon le document d'urbanisme), bureau d'études, notaire, fiscaliste et banque.
• Ce simulateur donne des ordres de grandeur. Il ne remplace pas l'avis de votre banque et ne constitue pas un conseil financier personnalisé.