Méthode du simulateur de prix de construction CITURBAREA
Responsable technique : Yassine AT-TARASSI, architecte (cabinet Arc Bati Architecture) · Moteur version 2026-10 · Mode de prix : recherche · Mis à jour le
En bref : le simulateur n'est pas un devis d'entreprise. Il décrit votre projet en ouvrages (métré paramétrique), applique à chaque ouvrage un prix unitaire sourcé, ajoute l'installation de chantier, une provision pour aléas et la TVA, puis corrige le total par un coefficient propre à votre ville. Chaque hypothèse est nommée, bornée et modifiable par l'architecte dans l'étude de prix détaillée. Exemple calculé au build : Villa isolée R+1 de 150 m² en moyen standing à Kénitra (bon sol, sans sous-sol) : 6 616 DH/m² TTC, soit 992 370 DH TTC de travaux, dont 39 380 DH HT d'aléas et 165 395 DH de TVA ; précision globale ±13 %.
1. Ce que le résultat comprend et exclut
Compris : les travaux de construction lot par lot (liste ci-dessous), l'installation de chantier (2 % des travaux), une provision pour aléas et imprévus (5 % des travaux, plage 0 % à 15 %) et la TVA au taux normal de 20 % (travaux d'entreprise ; en régime tâcheron, TVA sur les seules fournitures).
Exclu du coût des travaux : le terrain et ses frais d'acquisition, les honoraires (architecte, BET, bureau de contrôle, présentés à part dans le budget total), les taxes d'autorisation et les raccordements aux réseaux (présentés à part), le mobilier et l'aménagement paysager non décrit.
2. Les lots chiffrés
- 00 — Installation de chantier
- 01 — Terrassements
- 02 — Fondations, infrastructure et soutènement
- 03 — Structure béton armé
- 04 — Maçonnerie et enduits
- 05 — Étanchéité et isolation
- 06 — Charpente métallique et couverture
- 07 — Façades (enduit et peinture extérieurs)
- 08 — Menuiseries extérieures aluminium
- 09 — Menuiseries intérieures bois et cuisine
- 10 — Métallerie, ferronnerie
- 12 — Faux plafonds, plâtre et staff
- 13 — Revêtements de sols
- 14 — Revêtements muraux (faïence)
- 15 — Peinture intérieure
- 16 — Plomberie sanitaire et eau chaude
- 17 — Électricité
- 18 — Courants faibles (VDI, interphone)
- 19 — Climatisation
- 20 — Ascenseur / élévateur
- 21 — Énergies renouvelables (solaire, photovoltaïque)
- 24 — Sécurité incendie (détection, extincteurs, RIA, désenfumage, portes coupe-feu)
- 25 — Fluides médicaux
- 26 — Cuisine collective
- 22 — Assainissement et réseaux extérieurs
- 23 — Clôture, portail, piscine et extérieurs
3. Les prix unitaires
Base régionale Rabat-Salé-Kénitra, prix hors taxes. Deux modes existent dans le moteur : recherche (prix de recherche du référentiel, sourcés par relevés publics et catalogues de distributeurs, mode de production actuel) et publics (prix publiés de la matériauthèque, médiane des fournisseurs indépendants, activé quand la base de relevés sera suffisante). Chaque matériau publié affiche sa fourchette, son unité de vente, son niveau de fiabilité (A, B, C) et ses relevés.
4. Le métré paramétrique
Les quantités (béton, aciers, maçonnerie, revêtements, menuiseries, réseaux) sont déduites de la surface de plancher, du nombre de niveaux, du type de sol et des options (sous-sol, mitoyenneté, pente) par des ratios nommés, bornés et justifiés. Ils relèvent des règles de l'art (ordre de grandeur BET) et sont signalés comme hypothèses (fiabilité H) tant qu'ils ne sont pas remplacés par les quantités réelles des plans.
Géométrie
| Hypothèse | Valeur | Plage | Justification |
|---|---|---|---|
| Périmètre = coefficient × √(surface) | 4,5 — | 4 – 5,5 | Rectangle 1 × 1,5 (4,08) + décrochements ≈ 10 % |
| Épaisseur plancher + revêtements (hauteur d'étage = HSP + ce chiffre) | 0,25 m | 0,2 – 0,35 | Plancher 16+4 + chape + carrelage |
| Cloisons intérieures par m² de plancher (HSP 2,9 m) | 0,85 m²/m² | 0,6 – 1,1 | ≈ 0,3 ml de cloison par m² × 2,9 m |
| Surface des sols intérieurs / surface de plancher | 0,88 — | 0,82 – 0,92 | Emprise des murs et gaines ≈ 12 % |
| Plinthes par m² de sol | 0,6 ml/m² | 0,4 – 0,9 | Pièces de 12 à 20 m² |
| Faïence par salle de bain | 22 m² | 10 – 35 | Toute hauteur, 4 faces d'une pièce de 5 m² moins la porte (relecture 2026-10 : 18 jugé court) |
| Faïence par cuisine (crédence) | 8 m² | 3 – 15 | Crédence sur 5 à 6 ml, h 1,4 m |
Structure
| Hypothèse | Valeur | Plage | Justification |
|---|---|---|---|
| Part des planchers en dalle pleine (balcons, paliers) | 0,1 — | 0 – 0,3 | |
| Épaisseur des dalles pleines | 0,18 m | 0,15 – 0,25 | |
| Béton des poteaux par m² de plancher | 0,022 m³/m² | 0,015 – 0,035 | Trame 4-5 m, poteaux 25×25 à 30×30 |
| Béton des poutres, chaînages et linteaux par m² de plancher | 0,04 m³/m² | 0,035 – 0,07 | Portées 4-5 m |
| Béton par volée d'escalier | 1,8 m³ | 1,2 – 2,5 | Escalier 1,10 m, paillasse 15 cm, 17 marches |
| Dalle pleine généralisée : épaisseur moyenne (portées 4-5 m) | 0,16 m | 0,15 – 0,25 | Recherche 2026-10 : dalle pleine 15-20 cm 480-810 DH/m², +35 à 50 % sur l'hourdis (PL-003, PL-005) |
| Voiles de cage d'escalier / ascenseur par niveau (immeuble) | 3 m³/niveau | 1,5 – 6 |
Fondations
| Hypothèse | Valeur | Plage | Justification |
|---|---|---|---|
| Fondations sur rocher : semelles isolées par m² de plancher | 0,045 m³/m² | 0,03 – 0,06 | Contrainte admissible ≥ 4 bars (étude de sol à confirmer) |
| Bon sol : semelles isolées par m² de plancher | 0,065 m³/m² | 0,05 – 0,08 | Contrainte admissible 2 à 3 bars |
| Sol moyen : semelles filantes par m² de plancher | 0,1 m³/m² | 0,08 – 0,13 | Contrainte admissible 1,2 à 2 bars |
| Radier (argile, remblai, nappe) : épaisseur moyenne nervures comprises, pour R+1 | 0,35 m | 0,3 – 0,5 | + 5 cm par niveau supplémentaire |
| Argile / remblai : purge et substitution sous radier | 0,4 m | 0,2 – 0,8 | À fixer par l'étude géotechnique |
| Longrines par m² d'emprise | 0,035 m³/m² | 0,025 – 0,05 | |
| Amorces de poteaux par m² d'emprise | 0,008 m³/m² | 0,005 – 0,012 | |
| Hauteur moyenne des semelles (pour le béton de propreté) | 0,35 m | 0,3 – 0,5 | |
| Fouilles / volume de béton de fondation | 1,6 — | 1,3 – 2,2 | Surlargeur de travail et talus |
| Foisonnement des déblais évacués | 1,25 — | 1,1 – 1,4 | |
| Bande décapée autour de l'emprise | 2 m | 1 – 4 |
Sous-sol
| Hypothèse | Valeur | Plage | Justification |
|---|---|---|---|
| Surlargeur de terrassement autour du sous-sol | 1 m | 0,6 – 1,5 | Travail + talus ; remplacée par un blindage côté mitoyen |
| Semelle filante sous voile périphérique | 0,21 m³/ml | 0,15 – 0,35 | 0,60 × 0,35 m |
| Semelles isolées allégées : charges de façade reprises par la semelle du voile | 0,3 — | 0 – 0,5 | Relecture 2026-10 : risque de double comptage semelles / semelle filante sous voile |
| Soutènement en limite de propriété : majoration (accès, coffrage une face, blindage) | 1,2 — | 1,15 – 1,3 | gros-oeuvre-soutenement-cps.json SO-040 |
| Cour anglaise : largeur libre | 1,5 m | 1 – 3 | Éclairement et ventilation du sous-sol |
| Durée d'épuisement de la nappe | 6 semaines | 3 – 12 | Durée du gros œuvre enterré |
Pente
| Hypothèse | Valeur | Plage | Justification |
|---|---|---|---|
| Pente à partir de laquelle des soutènements sont nécessaires | 5 % | 3 – 8 | |
| Zone mise à niveau / emprise | 3 — | 1,5 – 5 | Bâtiment + accès + jardin plat |
| Fondations en redans : surcroît de béton par % de pente | 1 % / % | 0,5 – 2 |
Second œuvre
| Hypothèse | Valeur | Plage | Justification |
|---|---|---|---|
| Points lumineux par m² de plancher | 0,15 u/m² | 0,08 – 0,25 | ≥ 1 point par pièce (NF C 15-100 comme repère) |
| Prises par m² de plancher | 0,25 u/m² | 0,15 – 0,4 | |
| Circuits spécialisés par logement (hors clim) | 8 u | 3 – 12 | Plaque, four, hotte, lave-linge, lave-vaisselle, sèche-linge, chauffe-eau, extérieur |
| Garde-corps par m² de balcon / terrasse | 0,4 ml/m² | 0,2 – 0,8 | |
| Garde-corps par volée d'escalier | 6 ml | 3 – 10 | Rampe + garde-corps de trémie |
| Étanchéité sous carrelage par salle de bain | 5 m² | 3 – 10 | |
| Chutes et collecteurs : ml par salle d'eau et cuisine, par niveau desservi | 6 ml | 3 – 10 | Colonne de chute + collecteur sous dallage |
| Placards par chambre | 2 ml | 0 – 4 | |
| Parties communes (hall, paliers) par niveau, immeuble | 18 m² | 10 – 40 | |
| Faïence du WC invités | 6 m² | 0 – 12 | |
| Grilles de défense : part des baies équipées (RDC et sous-sol) | 0,5 — | 0 – 1 | Pratique courante en villa économique et moyen standing |
| Toiture desservie par descente d'eaux pluviales | 40 m² | 25 – 80 | |
| Points lumineux extérieurs (façades, jardin, portail) | 6 u | 2 – 20 |
Équipements
| Hypothèse | Valeur | Plage | Justification |
|---|---|---|---|
| Réseau d'assainissement extérieur : longueur fixe ajoutée à √(terrain) | 10 ml | 0 – 40 | |
| Regards d'assainissement | 3 u | 2 – 8 |
5. Les coefficients par ville
Coût global, base Rabat-Salé-Kénitra = 1,00 (moyenne de deux séries 2026 : coût global et grille de main-d'œuvre). Le coefficient se décline en main-d'œuvre (écart × 1,3) et matériaux (écart × 0,8). Ville absente : 1,00 ; zone rurale : 0,65 à 0,80 selon l'accessibilité, non appliqué automatiquement.
| Ville | Coefficient |
|---|---|
| Rabat | 1,07 |
| Casablanca | 1,06 |
| Bouskoura | 1,06 |
| Mohammedia | 1,03 |
| Tanger | 1,02 |
| Marrakech | 1,01 |
| Sale | 1,00 |
| Temara | 1,00 |
| Agadir | 0,97 |
| Kenitra | 0,93 |
| Tetouan | 0,93 |
| El jadida | 0,93 |
| Fes | 0,92 |
| Meknes | 0,89 |
| Oujda | 0,88 |
6. La précision affichée
| Niveau | Méthode | Plage |
|---|---|---|
| 1 | Estimation par ratios | ±15 à 20 % |
| 2 | Métré paramétrique | ±8 à 10 % |
| 3 | Quantités saisies sur plans | ±3 à 5 % |
La fourchette affichée avec chaque estimation combine l'incertitude des quantités et celle des prix. Elle se resserre avec les plans, l'étude de sol et le choix des matériaux ; l'étude de prix détaillée lot par lot (DQE) est incluse dans une mission complète d'études d'architecture.
7. Historique des versions
- 2026-10 — version en service ; chiffres des guides et des pages villes recalculés à chaque publication du site (dernier calcul : 26/10/2026).
- Prochaine révision : passage du mode de prix « recherche » à « publics » quand les relevés de la matériauthèque suffiront (au moins trois fournisseurs indépendants par matériau).
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