Quels textes régissent l'urbanisme et la construction au Maroc ?
La liste des lois, décrets et arrêtés qui s'appliquent quand on construit au Maroc, vérifiés au Bulletin officiel, avec les textes abrogés à ne plus citer et ce que chacun change concrètement.
En bref : au Maroc, construire relève principalement de la loi n° 12-90 relative à l'urbanisme (1992) et de la loi n° 25-90 sur les lotissements, toutes deux modifiées par la loi n° 66-12 (2016) sur les infractions. La procédure d'autorisation est fixée par le règlement général de construction de 2019 (décret n° 2-18-577), qui a abrogé celui de 2013 (décret n° 2-13-424). En 2026, deux lois publiées au Bulletin officiel n° 7533 du 10 août changent le paysage : la loi n° 34-21 (lotissements) et la loi n° 64-23 (agences régionales d'urbanisme et d'habitat).
Votre autorisation, préparée par un architecte
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Les textes en vigueur, et ce qu'ils changent pour vous
| Texte | Référence | Ce qu'il change pour celui qui construit |
|---|---|---|
| Loi n° 12-90 relative à l'urbanisme | Dahir n° 1-92-31 du 17 juin 1992 ; modifiée par la loi 66-12 | Permis de construire obligatoire (art. 40), y compris pour modifier une façade ; permis censé accordé après deux mois de silence (art. 48) ; péremption au bout d'un an sans fondations (art. 49) ; architecte obligatoire en zone urbaine (art. 50) ; permis d'habiter avant d'occuper (art. 55) |
| Décret n° 2-92-832 | 14 octobre 1993 (BO n° 4225) | Hors zone couverte par un document d'urbanisme : parcelle d'au moins 1 hectare, emprise au sol limitée à 1/50 et 800 m², hauteur 8,50 m au plus (art. 34) |
| Loi n° 25-90 (lotissements, groupes d'habitations, morcellements) | Dahir n° 1-92-7 du 17 juin 1992 ; modifiée par les lois 66-12 et 34-21 | Autorisation obligatoire pour lotir, créer un groupe d'habitations ou diviser un terrain (art. 2, 57, 58) ; notaires et adouls ne peuvent pas instrumenter sans elle (art. 61) |
| Loi n° 34-21 | Dahir n° 1-26-61 du 28 juillet 2026, BO n° 7533 du 10 août 2026 | Délai de réalisation d'un lotissement selon la surface : 3 ans jusqu'à 20 ha, puis 5, 7, 10 et 15 ans au-delà de 400 ha (art. 11) ; morcellement réputé autorisé sans réponse dans les 30 jours (art. 59) ; grandes opérations d'aménagement. En vigueur depuis sa publication ; certains points attendent des textes d'application |
| Loi n° 66-12 (contrôle et répression des infractions) | Dahir n° 1-16-124 du 25 août 2016 ; BO n° 6501 (arabe), BO n° 6770 du 18 avril 2019 (français) | Permis de réfection, de régularisation et de démolition ; déclaration d'ouverture et cahier de chantier ; contrôleurs ayant qualité d'officier de police judiciaire ; amendes de 2 000 à 200 000 DH pour les constructions, démolition ; de 100 000 à 5 000 000 DH pour un lotissement, un groupe d'habitations ou un morcellement sans autorisation (art. 65 de la loi 25-90, dans sa rédaction issue de la loi 66-12, BO n° 6770) ; architecte, entrepreneur et ingénieurs co-auteurs s'ils ne dénoncent pas l'infraction dans les 48 heures (voir infractions et sanctions) |
| Règlement général de construction (décret n° 2-18-577) | 12 juin 2019 ; BO n° 6874 du 16 avril 2020 (français) | Guichet unique, commissions, petits et grands projets, avis conforme de l'agence urbaine (art. 39), note de renseignements en 2 jours ouvrables (art. 7), permis d'habiter sur attestation de l'architecte (art. 49). A remplacé le décret 2-13-424 |
| Décret n° 2-18-475 | 12 juin 2019 ; modifié par le décret n° 2-23-103 du 8 mai 2023 | Permis de réfection en 10 jours ouvrables, valable 6 mois (art. 3 et 4 ; mêmes délais au RGC, art. 46 et 47) ; permis de démolition en 1 mois (art. 14) ; permis de régularisation en 60 jours après accord de l'agence urbaine (art. 8) |
| Arrêtés conjoints n° 337-20 et 338-20 | 21 janvier 2020 ; le 337-20 modifié par l'arrêté n° 1032-21 (BO n° 6992 du 3 juin 2021) | Liste des pièces du dossier, fournies en un seul exemplaire ; dépôt et suivi en ligne (voir Rokhas) |
| Loi n° 55-19, décret n° 2-22-141 et arrêté conjoint n° 1839-23 | Loi de 2020 ; décret du 8 mai 2023 ; arrêté du 10 juillet 2023 (BO n° 7212) | Délais plafonnés : 15 jours (petits projets) et 30 jours (grands projets) pour le permis de construire ; silence valant accord pour plusieurs actes d'urbanisme, dont le permis de construire selon la presse (texte du décret n° 2-22-141 non relu : ne jamais commencer les travaux sans document écrit) |
| Dahir n° 1-60-063 (agglomérations rurales) | 25 juin 1960 ; modifié par la loi 66-12 | Permis de construire et autorisation de lotir dans les agglomérations rurales dotées d'un plan de développement (art. 7 et 10) |
| Loi n° 016-89 (profession d'architecte) | Dahir n° 1-92-122 ; modifiée en 2016 | Organise l'Ordre des architectes ; le permis exige le recours à un architecte libéral inscrit au tableau de l'Ordre (art. 50 de la loi 12-90) |
| Loi n° 47-06 (fiscalité locale) | Dahir n° 1-07-195 du 30 novembre 2007 ; modifiée par les lois 07-20 et 14-25 | Taxe sur les opérations de construction, de lotissement, d'occupation du domaine public : voir taxes et frais du permis |
| Loi n° 64-23 (agences régionales d'urbanisme et d'habitat) | BO n° 7533 du 10 août 2026 | Les agences urbaines seront remplacées par une agence par région (sauf Casablanca). Chaque agence entre en fonction à la nomination de son directeur et à la réunion de son conseil d'administration ; jusque-là, l'agence urbaine reste compétente |
Les textes abrogés ou dépassés à ne plus citer
- Décret n° 2-13-424 du 24 mai 2013 (ancien règlement général de construction) : abrogé par l'article 2 du décret n° 2-18-577. Un guide ou un formulaire qui le cite comme texte applicable est obsolète.
- Ancien titre IV de la loi 12-90 (infractions de 1992) : abrogé et remplacé par la loi 66-12. L'ancienne règle selon laquelle les poursuites passaient par une plainte du président de la commune a disparu.
- Arrêté conjoint n° 3214-13 (pièces des dossiers, 2013) : abrogé par l'arrêté n° 337-20.
- Délai unique de trois ans pour réaliser un lotissement : remplacé depuis le 10 août 2026 par l'échelle de 3 à 15 ans de la loi 34-21.
- Dahir du 30 juillet 1952 relatif à l'urbanisme : abrogé par la loi 12-90 (art. 87).
Votre autorisation, préparée par un architecte
Un architecte inscrit à l'Ordre étudie votre terrain, prépare les plans et dépose votre dossier. Premier échange sans engagement.
Ce qui est encore en projet ou en attente
Un code de l'urbanisme unique a été préparé dès 2009, mais il n'a pas été adopté ; la réforme avance par lois séparées, dont les lois 34-21 et 64-23 de 2026. La loi 34-21 impose au gouvernement de prendre ses textes d'application dans un délai d'un an, soit avant le 10 août 2027 : d'ici là, certaines de ses dispositions ne s'appliquent pas encore. Enfin, la fenêtre de dépôt des demandes de régularisation ouverte pour deux ans par le décret n° 2-23-103 de mai 2023 semble échue depuis mai 2025, et aucun nouveau texte ne l'a rouverte à notre connaissance.
Comment ces textes s'articulent pour un particulier
- Avant d'acheter ou de concevoir : la note de renseignements urbanistiques (RGC, art. 6 à 9) dit ce que le plan d'aménagement autorise sur le terrain, par exemple le plan d'aménagement de Kénitra.
- Pour construire : permis de construire (loi 12-90, art. 40) instruit selon le RGC ; la procédure détaillée est dans notre guide procédure d'autorisation de construire et dans le guide du permis de construire.
- Pour de petits travaux sans toucher à la structure ou à la façade : permis de réfection (décret 2-18-475).
- Pendant le chantier : déclaration d'ouverture, panneau, cahier de chantier (loi 12-90, art. 54-1 et 54-2).
- À la fin : permis d'habiter ou certificat de conformité (loi 12-90, art. 55).
- Pour diviser ou lotir : lotissement et morcellement (loi 25-90 modifiée).
- Hors ville : permis de construire en zone rurale (dahir de 1960, décret 2-92-832).
Ce qui varie selon la commune
Les textes nationaux fixent le cadre, mais trois éléments se décident localement : les règles de hauteur, de recul et de densité, fixées par le plan d'aménagement de chaque ville ; les tarifs des taxes, fixés par arrêté fiscal communal dans les fourchettes de la loi 47-06 ; et l'organisation du guichet unique. Vérifiez toujours auprès de votre commune et de votre agence urbaine.
Pourquoi un architecte connaît ces textes à votre place
La loi 12-90 rend l'architecte inscrit à l'Ordre obligatoire pour obtenir un permis en zone urbaine (art. 50). C'est aussi lui qui signe la déclaration d'ouverture du chantier, tient le cahier de chantier et délivre l'attestation qui remplace le récolement pour le permis d'habiter. Notre cabinet d'architecte à Kénitra suit ces textes pour vous. Pour une première idée du coût de votre projet, essayez le simulateur de chiffrage.
Synthèse à jour au 12 octobre 2026, établie à partir des textes publiés au Bulletin officiel. Elle ne remplace pas la lecture des textes ni l'avis de l'administration compétente.
Questions fréquentes
Quel est le texte principal de l'urbanisme au Maroc ?
La loi n° 12-90 relative à l'urbanisme, promulguée par le dahir n° 1-92-31 du 17 juin 1992 et modifiée par la loi n° 66-12 de 2016. Elle impose le permis de construire, le recours à l'architecte et le permis d'habiter.
Le décret 2-13-424 est-il encore applicable ?
Non. Le règlement général de construction de 2013 a été abrogé par le décret n° 2-18-577 du 12 juin 2019, qui fixe aujourd'hui la procédure des autorisations d'urbanisme.
Qu'a changé la loi 66-12 ?
Elle a créé les permis de réfection, de régularisation et de démolition, imposé la déclaration d'ouverture et le cahier de chantier, confié le contrôle à des contrôleurs ayant qualité d'officier de police judiciaire et durci les amendes, jusqu'à 200 000 DH pour une construction et 5 000 000 DH pour un lotissement illégal (art. 65 de la loi 25-90, dans sa rédaction issue de la loi 66-12).
Qu'est-ce que la loi 34-21 de 2026 ?
Elle modifie la loi 25-90 sur les lotissements. Publiée au Bulletin officiel n° 7533 du 10 août 2026, elle fixe le délai de réalisation d'un lotissement de 3 à 15 ans selon sa surface et répute accordé le morcellement sans réponse dans les 30 jours.
Les agences urbaines existent-elles encore ?
Oui, pour l'instant. La loi n° 64-23 publiée le 10 août 2026 crée des agences régionales d'urbanisme et d'habitat qui les remplaceront, chacune à partir de la nomination de son directeur et de la réunion de son conseil d'administration.
Existe-t-il un code de l'urbanisme au Maroc ?
Non. Un projet de code a été préparé, mais la réforme avance par lois séparées. Les textes de référence restent les lois 12-90 et 25-90, modifiées.
Textes de référence (8)
- Loi n° 12-90 relative à l'urbanisme, dahir n° 1-92-31 du 17 juin 1992
- Loi n° 25-90 relative aux lotissements, groupes d'habitations et morcellements, dahir n° 1-92-7 du 17 juin 1992
- Loi n° 66-12, dahir n° 1-16-124 du 25 août 2016 — traduction française BO n° 6770 du 18 avril 2019
- Décret n° 2-18-577 du 12 juin 2019 approuvant le règlement général de construction — BO n° 6874 du 16 avril 2020
- Décret n° 2-18-475 (permis de réfection, régularisation, démolition), version consolidée avec le décret n° 2-23-103 du 8 mai 2023
- Arrêté conjoint n° 1839-23 du 10 juillet 2023 (délais des décisions d'urbanisme) — BO n° 7212
- Agence urbaine de Kénitra-Sidi Kacem — recueil des textes, dont la loi n° 34-21 (BO n° 7533 du 10 août 2026)
- Le Matin, 16 août 2026 — publication des lois 64-23 et 34-21 au Bulletin officiel n° 7533