Étanchéité d'une toiture-terrasse au Maroc : comment la réussir et combien elle coûte

Par Yassine AT-TARASSI, architecte · Mis à jour le 24/10/2026 · Textes de référence (6)

Chiffrer mon projet →

La terrasse est la partie du bâtiment qui prend toute la pluie et tout le soleil. Une étanchéité mal faite se voit au premier hiver, au plafond du dernier étage. Voici comment elle se construit, ce que vérifie l'architecte et ce qu'elle coûte pour une maison, un immeuble ou un équipement, d'après le simulateur CITURBAREA.

Avertissement : les montants publiés sont des estimations issues du simulateur CITURBAREA (version 2026-10). Ils ne constituent ni un devis contractuel, ni un dimensionnement, ni une attestation de conformité. Pour un immeuble ou un équipement, le prix et les exigences sont à arrêter à partir des plans, des études spécialisées, des prescriptions applicables et des offres d'entreprises.

De quoi se compose l'étanchéité d'une toiture-terrasse ?

Une étanchéité n'est pas une simple « couche de goudron ». C'est un complexe de plusieurs couches posées dans un ordre précis, du support vers l'extérieur. Le système retenu (et sa fiche technique) fixe la nature et le nombre de ces couches :

1. Le support : la dalle en béton armé ou le plancher en hourdis, sec, propre, sans arêtes vives.
2. La forme de pente : un mortier d'épaisseur variable qui envoie l'eau vers les évacuations. Sans pente, l'eau stagne et cherche le moindre défaut.
3. Le pare-vapeur et l'isolant thermique, quand ils sont prévus : panneaux de polystyrène extrudé (XPS) ou expansé (PSE), selon le système.
4. Le revêtement d'étanchéité : au Maroc, le plus courant est le bicouche bitume SBS (une feuille de 3 mm puis une de 4 mm, soudées au chalumeau). Il existe aussi des monocouches, des membranes synthétiques et des étanchéités liquides.
5. Les relevés : la membrane remonte sur les acrotères, les souches et les seuils, puis elle est protégée en tête.
6. La protection : une chape sur géotextile ou des gravillons (protection lourde), des dalles ou un carrelage si la terrasse est accessible, ou une membrane autoprotégée.

Combien coûte l'étanchéité d'une terrasse au m² en 2026 ?

Prix de vente HT posés par une entreprise, Kénitra ; entre parenthèses, la fourchette basse-haute du simulateur. Le TTC ajoute la TVA de 20 %.

Note de méthode : simulateur CITURBAREA, version 2026-10, calcul du 23/10/2026 ; prix de vente HT d'une entreprise à Kénitra (coefficient régional 0,93), fourniture et pose ; TTC = HT × 1,20. Membranes et isolants : prix publics relevés en octobre 2026, présumés TTC et ramenés au HT ; temps de pose : hypothèses du moteur, calées sur les prix posés du marché. Prix arrondis à 5 DH près.

Arrondis : les montants HT, TTC et les quantités sont affichés séparément après arrondi. Un écart de quelques dirhams entre le produit des valeurs visibles et le montant total peut en résulter. Les calculs contractuels doivent repartir des quantités et prix unitaires non arrondis.

Pour une maison R+1 de 150 m² à Kénitra (75 m² de terrasse, environ 39 m de relevés), le lot étanchéité et isolation revient à environ 30 000 DH HT en moyen standing avec un isolant PSE (simulateur, 23/10/2026), soit environ 200 DH HT par m² de plancher, et à environ 35 000 DH HT avec un isolant XPS. Pour votre propre surface, lancez une estimation dans le simulateur ; le détail par taille de terrasse est dans notre page prix de l'étanchéité au m².

Ce que comprend le prix, et ce qu'il exclut

Éviter un double comptage : les complexes d'étanchéité et d'isolation peuvent être compris dans le même lot. Les valeurs présentées par ouvrage doivent être rapprochées du DQE pour déterminer les composants déjà inclus.

Les prix ci-dessus comprennent la fourniture, la pose, la main-d'œuvre et la marge d'une entreprise, sur un support neuf et sec, en accès normal. Ils excluent :

• la dépose d'une ancienne étanchéité et la reprise d'un support abîmé, chiffrées après visite ;
• les descentes d'eau pluviale, souvent comptées au lot plomberie ;
• le carrelage ou les dalles d'une terrasse accessible, comptés au lot revêtements ;
• un échafaudage ou un levage particulier, et les frais de déplacement pour une très petite surface ;
• la TVA dans les colonnes HT, les honoraires d'architecte et de BET (bureau d'études techniques), l'installation de chantier et la provision pour aléas, comptés à part dans le simulateur.

Qu'est-ce qui fait varier le prix d'une étanchéité ?

• Le système : bicouche SBS, monocouche, membrane synthétique ou résine liquide n'ont ni le même prix ni le même usage.
• L'accessibilité : une terrasse où l'on marche, ou une toiture-jardin, demande une protection plus résistante qu'une toiture technique.
• La protection : gravillons, chape, dalles sur plots ou carrelage scellé.
• L'isolation : avec ou sans isolant, PSE ou XPS, et son épaisseur (voir notre guide isolation thermique).
• Le linéaire de relevés : beaucoup d'acrotères, de souches et d'édicules allongent le travail.
• La ville : le simulateur applique un coefficient régional (Kénitra 0,93 ; Marrakech 1,01 ; Tanger 1,02 ; Casablanca 1,06 ; Rabat 1,07).
• Le mode de réalisation : avec un tâcheron et des fournitures achetées par vous, le bicouche revient à environ 105 DH HT/m² dans le simulateur ; le régime de TVA dépend alors du statut fiscal du prestataire, et la garantie comme le contrôle reposent davantage sur vous.

Comment se pose une étanchéité bicouche, étape par étape ?

1. Préparer le support : dalle sèche, propre, balayée ; angles entre dalle et acrotère arrondis (« en gorge ») pour que la membrane ne casse pas.
2. Couler la forme de pente vers les entrées d'eau pluviale, et poser les platines des évacuations et des trop-pleins.
3. Appliquer le primaire d'accrochage bitumineux et le laisser sécher.
4. Poser le pare-vapeur et l'isolant si le projet en prévoit, comme le demande le système.
5. Souder la première feuille, puis la seconde en décalant les joints, selon la fiche technique du fabricant.
6. Réaliser les relevés sur les acrotères, à la hauteur fixée par le système et le CPS, et les protéger en tête.
7. Faire l'essai à l'eau : mise en eau de la terrasse évacuations bouchées, ou arrosage, avec observation de la sous-face. La méthode et la durée dépendent du système retenu et du CPS ; la liste de contrôle CITURBAREA prévoit par défaut 48 heures d'observation, à adapter au projet.
8. Poser la protection seulement après un essai réussi et constaté.

Quelles sont les erreurs les plus fréquentes ?

• Pente insuffisante ou à l'envers : flaques permanentes et vieillissement accéléré.
• Relevés trop bas ou non protégés : l'eau passe derrière la membrane. Le moteur CITURBAREA signale un relevé de moins de 15 cm ; c'est un seuil interne, à confirmer avec la norme ou le CPS du projet.
• Support humide ou poussiéreux : la membrane ne colle pas et forme des cloques.
• Pas d'essai à l'eau : le défaut est découvert par l'occupant, au plafond.
• Protection posée trop vite, ou percements après coup (antenne, parabole, chauffe-eau solaire) sans reprise par l'étancheur.
• Évacuations sous-dimensionnées ou sans trop-plein : une averse forte suffit à déborder sur les relevés.

Pour un immeuble de promotion

Immeuble R+4 : estimation de faisabilité, non DQE. Les montants présentés correspondent à un scénario de simulation (1 200 m², 11 logements, Kénitra, paramètres du 23/10/2026). Avant décision d'investissement, le maître d'ouvrage doit disposer d'un programme figé, d'un avant-métré par corps d'état, d'études de sol et de structure, des raccordements et prescriptions des services compétents, d'une provision pour aléas et de devis comparables. Les postes déjà intégrés à un lot ne doivent pas être additionnés une deuxième fois.

Sur un immeuble R+4 de 1 200 m² à Kénitra (240 m² de terrasse, environ 70 m de relevés, 11 logements, moyen standing), le simulateur CITURBAREA chiffre le lot étanchéité et isolation à environ 94 000 DH HT (82 000 à 113 000), soit environ 80 DH HT par m² de plancher (calcul du 23/10/2026, entreprise, isolant PSE). Avec un isolant XPS, il passe à environ 111 000 DH HT. La toiture pèse peu au m² vendable, mais une fuite touche les logements du dernier étage et retarde la livraison : le promoteur gagne à exiger un système décrit au CPS, un essai à l'eau constaté et un procès-verbal par terrasse. Un immeuble de plus de trois étages entre dans le champ de l'obligation d'assurance tous risques chantier (TRC) et de responsabilité civile décennale (RCD) indiqué par l'ACAPS. Pour caler ce poste dans un bilan, demandez une étude de faisabilité, un bilan promoteur ou un DQE (devis quantitatif estimatif).

Promoteurs : faites analyser la faisabilité économique de votre parcelle : surfaces vendables, parties communes, variantes de stationnement, structure, raccordements, coût prévisionnel par lot et risques d'autorisation. Demandez un cadrage initial ; les études et chiffrages détaillés feront l'objet d'une mission définie contractuellement.

Pour un équipement (école, clinique, hôtel, commerce)

Écoles, cliniques, hôtels, commerces et entrepôts : exigences variables. La sécurité incendie, l'accessibilité, les sanitaires, la ventilation, la sécurité d'exploitation et les autorisations dépendent de la destination précise, de l'effectif accueilli, des surfaces, des niveaux et de l'activité. Les références réglementaires doivent être vérifiées pour le projet considéré. Le simulateur CITURBAREA propose une estimation indicative par typologie d'établissement recevant du public (école ou crèche, clinique ou cabinet médical, hôtel ou riad, commerce, bureaux, entrepôt ou atelier), fondée sur un programme type et sur des hypothèses de prix et de ratios encore à confirmer : aucun ratio ne vaut devis pour ce type d'opération.

Pour une école privée R+1 de 1 000 m² à Kénitra (typologie ERP « école ou crèche » du simulateur, bâtiment isolé, 500 m² de terrasse, environ 100 m de relevés), le simulateur donne environ 184 000 DH HT (161 000 à 222 000) pour l'étanchéité et l'isolation, soit environ 185 DH HT par m² de plancher, et environ 220 000 DH HT avec un isolant XPS (calcul du 24/10/2026). C'est une estimation indicative, dont le programme type et certains prix sont des hypothèses à confirmer. Ce qui change sur un équipement :

• la grande surface de toiture et les équipements techniques posés dessus (groupes de climatisation, gaines, panneaux) multiplient les relevés et les traversées à traiter ;
• le comportement au feu du complexe (isolant, membrane) relève du règlement de sécurité contre l'incendie et la panique (décret n° 2-14-499, BO n° 6306 du 06/11/2014), selon le classement de l'établissement et l'avis des services compétents ;
• le bureau de contrôle et le BET interviennent sur le choix du système ; l'assurance TRC et RCD est obligatoire pour les constructions à usage commercial ou hôtelier selon l'ACAPS ; pour une école ou une clinique, vérifiez auprès de votre assureur ;
• le phasage compte : une toiture d'école se refait pendant les vacances, une clinique ou un hôtel reste souvent en activité.

Maîtres d'ouvrage d'équipements : demandez un cadrage de programme avant tout chiffrage : capacité, flux et fonctionnement, sûreté et sécurité incendie, maintenance, besoins techniques, autorisations et coût global d'exploitation. Une consultation spécifique déterminera les études à engager. Pour un premier ordre de grandeur, lancez le chiffrage ERP du simulateur, puis prenez un rendez-vous de cadrage de programme.

Que vérifie l'architecte sur le chantier ?

La liste de contrôle CITURBAREA « étanchéité des terrasses » est signée avant de passer à la suite :

• forme de pente dirigée vers les évacuations ;
• support sec, propre, angles en gorge ;
• isolant thermique conforme, s'il est prévu ;
• membrane conforme à sa fiche technique (référence, épaisseur, armature) ;
• relevés et protection des relevés ;
• entrées d'eau pluviale et trop-pleins ;
• essai à l'eau réalisé selon le CPS, sans fuite en sous-face ;
• protection mise en œuvre après l'essai.

À la réception définitive, un an plus tard, l'étanchéité et les façades sont contrôlées de nouveau après un hiver. Pour l'ordre des travaux sur l'ensemble du chantier, voir les étapes de construction d'une maison.

Quelles normes et quels textes s'appliquent au Maroc ?

Les normes sont payantes : nous citons leur référence et leur objet, pas leur contenu. Leur statut a été vérifié le 23/10/2026 sur la liste des normes d'application obligatoire du ministère de l'Industrie et du Commerce, mise à jour du 09/03/2026. Le cahier des prescriptions spéciales (CPS) de votre projet dit lesquelles sont contractuelles.

• NM 10.8.913-2020 : travaux de bâtiment, étanchéité des toitures-terrasses et toitures inclinées avec éléments porteurs en maçonnerie ; d'application obligatoire.
• NM EN 13956-2016 : feuilles d'étanchéité de toiture plastiques et élastomères ; d'application obligatoire pour les produits concernés.
• NM EN 13969-2020, NM EN 13970-2020, NM EN 13967-2020, NM EN 14909-2020 et NM EN 14967-2020 : feuilles contre les remontées d'humidité du sol, feuilles bitumineuses pare-vapeur, barrières contre les remontées capillaires dans les murs ; d'application obligatoire pour les produits concernés.
• NM EN 13707 (feuilles bitumineuses armées pour l'étanchéité de toiture) et NM EN 13162 à 13165 (isolants thermiques manufacturés) : normes marocaines qui ne figurent pas dans cette liste ; références volontaires, contractuelles si le CPS les cite.
• NF DTU 43.1 (étanchéité des toitures-terrasses) et NF DTU 43.5 (réfection) : références françaises volontaires, qui ne sont pas des lois marocaines ; elles deviennent contractuelles quand le CPS les cite.
• Décret n° 2-13-874 du 15/10/2014 (RTCM), publié au BO n° 6306 : exigences thermiques de l'enveloppe, toiture comprise, selon la zone climatique. Ce guide ne donne pas de valeur par zone : l'épaisseur d'isolant se fixe par la vérification thermique du projet.

Comment obtenir un prix juste pour votre terrasse ?

Mesurez la surface de terrasse et le linéaire d'acrotères, puis comparez les membranes, les isolants et les résines : vous pouvez consulter les produits et les prix fournisseurs dans la matériauthèque (compte gratuit). Envoyez ensuite le même descriptif à plusieurs entreprises (voir choisir une entreprise) : même système, même protection, même linéaire de relevés, essai à l'eau inscrit au devis. En cas de doute sur une terrasse existante qui fuit, ou pour relire un devis, prenez un appel vidéo avec l'architecte : il regarde vos photos et vos plans avec vous.

Questions fréquentes