Prix de l'étanchéité au m² au Maroc en 2026

Par Yassine AT-TARASSI, architecte · Mis à jour le 24/10/2026 · Textes de référence (5)

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Combien coûte l'étanchéité d'une terrasse, au m² et pour toute la toiture, qu'il s'agisse d'une maison, d'un immeuble ou d'une école ? Voici les prix 2026 du simulateur CITURBAREA, ouvrage par ouvrage, avec des budgets types et ce qui fait varier la facture.

Avertissement : les montants publiés sont des estimations issues du simulateur CITURBAREA (version 2026-10). Ils ne constituent ni un devis contractuel, ni un dimensionnement, ni une attestation de conformité. Pour un immeuble ou un équipement, le prix et les exigences sont à arrêter à partir des plans, des études spécialisées, des prescriptions applicables et des offres d'entreprises.

Quel est le prix de l'étanchéité au m², ouvrage par ouvrage ?

Prix de vente HT posés par une entreprise, Kénitra ; entre parenthèses, la fourchette du simulateur ; TTC avec TVA de 20 %. La colonne tâcheron suppose que vous achetez les fournitures.

Note de méthode : simulateur CITURBAREA, version 2026-10, calcul du 23/10/2026, Kénitra (coefficient 0,93), fourniture et pose ; prix arrondis à 5 DH près. Colonne tâcheron : fournitures achetées par vous au prix du négoce, main-d'œuvre sans charges sociales ni marge d'entreprise, montants HT ; le régime de TVA dépend du statut fiscal du prestataire et doit figurer sur le devis.

Arrondis : les montants HT, TTC et les quantités sont affichés séparément après arrondi. Un écart de quelques dirhams entre le produit des valeurs visibles et le montant total peut en résulter. Les calculs contractuels doivent repartir des quantités et prix unitaires non arrondis.

Pour passer de ces prix à votre projet, entrez votre surface et votre ville dans le simulateur : il ajoute les relevés, la pente et l'isolant selon le standing choisi.

Combien coûte l'étanchéité d'une terrasse entière ?

Budgets calculés avec les prix entreprise ci-dessus : forme de pente, bicouche, protection lourde et isolant PSE 4 cm, soit environ 350 DH HT/m² ; relevés comptés à part.

Note de méthode : surface × 349 DH HT/m² (prix du simulateur du 23/10/2026, Kénitra, entreprise), hors relevés, hors étanchéité des pièces humides ; arrondi à 1 000 DH près.

Pour une maison ou une villa

Pour une maison R+1 de 150 m² à Kénitra, avec 75 m² de terrasse, environ 39 m de relevés et deux salles de bain, le simulateur (23/10/2026) donne un lot étanchéité et isolation d'environ 30 000 DH HT en moyen standing (PSE) et d'environ 35 000 DH HT avec un isolant XPS. En très économique, avec un tâcheron et sans isolant, il descend à environ 20 000 DH HT. Pour un particulier ou un MRE, le plus sûr est de faire relire le devis avant de signer.

Pour un immeuble de promotion

Immeuble R+4 : estimation de faisabilité, non DQE. Les montants présentés correspondent à un scénario de simulation (1 200 m², 11 logements, Kénitra, paramètres du 23/10/2026). Avant décision d'investissement, le maître d'ouvrage doit disposer d'un programme figé, d'un avant-métré par corps d'état, d'études de sol et de structure, des raccordements et prescriptions des services compétents, d'une provision pour aléas et de devis comparables. Les postes déjà intégrés à un lot ne doivent pas être additionnés une deuxième fois.

Sur un immeuble R+4 de 1 200 m² à Kénitra (240 m² de terrasse, environ 70 m de relevés, 11 logements, moyen standing), le lot étanchéité et isolation revient à environ 94 000 DH HT (82 000 à 113 000), soit environ 80 DH HT par m² de plancher, et à environ 111 000 DH HT avec un isolant XPS (simulateur, 23/10/2026). Le promoteur compare les offres à système et à protection identiques, et prévoit un essai à l'eau par terrasse avant la pose de la protection. Pour intégrer ce poste à votre opération, demandez une étude de faisabilité, un bilan ou un DQE.

Promoteurs : faites analyser la faisabilité économique de votre parcelle : surfaces vendables, parties communes, variantes de stationnement, structure, raccordements, coût prévisionnel par lot et risques d'autorisation. Demandez un cadrage initial ; les études et chiffrages détaillés feront l'objet d'une mission définie contractuellement.

Pour un équipement (école, clinique, hôtel, commerce)

Écoles, cliniques, hôtels, commerces et entrepôts : exigences variables. La sécurité incendie, l'accessibilité, les sanitaires, la ventilation, la sécurité d'exploitation et les autorisations dépendent de la destination précise, de l'effectif accueilli, des surfaces, des niveaux et de l'activité. Les références réglementaires doivent être vérifiées pour le projet considéré. Le simulateur CITURBAREA propose une estimation indicative par typologie d'établissement recevant du public (école ou crèche, clinique ou cabinet médical, hôtel ou riad, commerce, bureaux, entrepôt ou atelier), fondée sur un programme type et sur des hypothèses de prix et de ratios encore à confirmer : aucun ratio ne vaut devis pour ce type d'opération.

Pour une école privée R+1 de 1 000 m² à Kénitra (typologie ERP « école ou crèche » du simulateur, bâtiment isolé, 500 m² de terrasse, environ 100 m de relevés), le simulateur donne environ 184 000 DH HT (161 000 à 222 000), et environ 220 000 DH HT avec un isolant XPS (calcul du 24/10/2026). Cette estimation indicative ne chiffre pas tout : le comportement au feu du complexe (règlement de sécurité contre l'incendie, décret n° 2-14-499), les traversées des équipements techniques en toiture, l'avis du bureau de contrôle et le phasage des travaux en site occupé restent à chiffrer sur programme.

Maîtres d'ouvrage d'équipements : demandez un cadrage de programme avant tout chiffrage : capacité, flux et fonctionnement, sûreté et sécurité incendie, maintenance, besoins techniques, autorisations et coût global d'exploitation. Une consultation spécifique déterminera les études à engager. Pour un premier ordre de grandeur, lancez le chiffrage ERP du simulateur, puis prenez un rendez-vous de cadrage de programme.

Combien coûtent les membranes et les produits seuls ?

• Membrane bitumineuse SBS de 3 ou 4 mm : environ 35 à 40 DH/m², prix publics relevés en octobre 2026 et utilisés par le simulateur.
• Membranes bitume de 2 à 2,5 mm (APP ou SBS, voile de verre ou polyester) : environ 25 à 40 DH/m² selon l'armature et la finition, relevés de la matériauthèque du 23/10/2026 (une source par produit).
• Peintures et résines d'étanchéité (acryliques fibrées, élastomères) : environ 10 à 40 DH/kg selon le produit et le conditionnement, mêmes relevés. Elles servent surtout à l'entretien ou aux petites surfaces, pas à remplacer un bicouche sous protection.

Note de méthode : prix affichés par des enseignes et négoces marocains, relevés en octobre 2026 ; régime de TVA non confirmé ; non comparables directement à un prix posé HT.

Pour comparer les références, les fiches techniques et les prix par fournisseur, ouvrez la matériauthèque (compte gratuit).

Ce que comprend le prix, et ce qu'il exclut

Éviter un double comptage : les complexes d'étanchéité et d'isolation peuvent être compris dans le même lot. Les valeurs présentées par ouvrage doivent être rapprochées du DQE pour déterminer les composants déjà inclus.

Les prix entreprise comprennent la fourniture, la pose, la main-d'œuvre et la marge, sur support neuf, sec et accessible. Ne sont pas compris :

• la dépose d'une ancienne étanchéité et la reprise d'une dalle abîmée : chiffrées après visite ;
• les descentes d'eau pluviale : souvent comptées au lot plomberie ; vérifiez où elles figurent dans le devis ;
• le carrelage ou les dalles d'une terrasse accessible : comptés au lot revêtements ;
• un échafaudage particulier si l'accès à la toiture est difficile, et les frais de déplacement pour une très petite surface ;
• la TVA dans les colonnes HT (ajoutez 20 % pour une facture d'entreprise), les honoraires, l'installation de chantier et les aléas.

Qu'est-ce qui fait monter le prix ?

• une terrasse accessible, carrelée ou végétalisée plutôt qu'une protection lourde ;
• un isolant plus performant ou plus épais ;
• beaucoup de relevés, de souches et d'évacuations à traiter ;
• une petite surface : les frais de déplacement et d'installation pèsent plus ;
• la ville (coefficient du simulateur : Kénitra 0,93 ; Casablanca 1,06 ; Rabat 1,07) ;
• la réfection d'une ancienne étanchéité, chiffrée après visite.

Comment lire un devis d'étanchéité ?

Un devis sérieux sépare chaque couche (pente, primaire, membranes, isolant, relevés, protection) avec sa quantité et son prix unitaire, précise HT ou TTC et le régime de TVA, nomme le système et sa fiche technique, indique la hauteur des relevés et prévoit un essai à l'eau dont la méthode et la durée suivent le CPS. Un prix au m² « tout compris » sans détail ne permet pas de comparer. Comparez les devis sur le même contenu : même surface, même nombre de couches, même protection, même linéaire de relevés ; si un devis s'écarte nettement du prix de référence, demandez par écrit à l'entreprise de justifier l'écart. Pour la technique et les normes (NM 10.8.913-2020, d'application obligatoire ; NM EN 13707 et NF DTU 43.1, références volontaires), voir notre guide étanchéité de toiture-terrasse, et pour le reste du gros œuvre le prix du gros œuvre au m².

Vous avez déjà des devis ? Montrez-les à l'architecte lors d'un appel vidéo : il vérifie avec vous les quantités, les couches et ce qui manque.

Questions fréquentes