Procédure d'autorisation de construire au Maroc : étapes, commissions et délais légaux

Comment une demande de permis de construire est instruite au Maroc, de l'accusé de réception à la délivrance, d'après la loi 12-90, le règlement général de construction de 2019 et l'arrêté sur les délais de 2023.

Quels textes encadrent la procédure ?

Quatre textes, en vigueur au 13 octobre 2026 : la loi n° 12-90 relative à l'urbanisme, modifiée par la loi n° 66-12 ; le règlement général de construction (« RGC ») approuvé par le décret n° 2-18-577 du 12 juin 2019, qui a abrogé le décret n° 2-13-424 de 2013 ; l'arrêté conjoint n° 337-20 sur les pièces du dossier, modifié en 2021, avec l'arrêté n° 338-20 sur le dépôt dématérialisé ; et l'arrêté conjoint n° 1839-23 de 2023, qui fixe le délai de chaque intervenant.

Pour une vue d'ensemble de ces textes, voir notre guide Quels textes régissent l'urbanisme au Maroc ?. Pour les étapes vues côté particulier, voir aussi le guide du permis de construire.

Petit projet ou grand projet : quelle procédure pour votre dossier ?

Le RGC distingue trois procédures (art. 17) : « grands projets », « petits projets » et « projets de réfection ». La liste figure dans ses annexes 2, 3 et 4.

Attention : un local commercial au rez-de-chaussée peut faire basculer le dossier en grands projets.

Où déposer le dossier ?

Le dépôt se fait au bureau d'ordre de la commune, contre un accusé de réception numéroté et daté (RGC, art. 34). Dans les communes de plus de 50 000 habitants et les arrondissements, il se fait au guichet unique des autorisations d'urbanisme (art. 10 et 12). Dans les communes plus petites, l'instruction est assurée par un comité provincial ou préfectoral d'urbanisme (art. 15), sauf si un guichet unique y a été créé (art. 16). Le dossier peut être déposé par vous, par votre architecte ou par une personne mandatée (art. 34). En pratique, le dépôt passe aujourd'hui par la plateforme électronique prévue par l'arrêté conjoint n° 338-20 : voir Rokhas, autorisation d'urbanisme en ligne.

Quelles pièces fournir ?

L'arrêté conjoint n° 337-20 distingue les pièces principales, exigées au dépôt, et les pièces complémentaires, à fournir avant la délivrance. Un dossier sans toutes les pièces principales est irrecevable, mais l'absence d'une pièce complémentaire ne peut jamais justifier un rejet (RGC, art. 37). Depuis l'arrêté n° 1032-21, les pièces sont fournies en un seul exemplaire.

• Pièces principales : demande signée ; certificat de propriété ou titre permettant de construire ; plan de l'Agence nationale de la conservation foncière (terrain immatriculé) ou levé topographique ; plan de situation ; plans architecturaux à l'échelle 1/100 au minimum (niveaux, façades, plan de masse, coupes) ; ancien plan autorisé en cas de modification ; copie du contrat d'architecte lorsque son recours est obligatoire ; notice de sécurité incendie (visée par un bureau de contrôle pour l'habitat au-delà de R+3, le collectif dès R+3 sur lot de plus de 150 m², les ERP, ERT et IGH ; pour les autres logements, simple mention de l'architecte sur les plans) ; note de performance énergétique.
• Pièces complémentaires : fiche de renseignements signée ; dossier de raccordement télécoms (immeubles d'au moins quatre niveaux, ou trois niveaux et six logements) ; plans de structure de l'ingénieur ; constat d'alignement en bordure de voie publique ; cahier de chantier ; récépissés des rémunérations pour services rendus.

Avant de concevoir, demandez la note de renseignements urbanistiques : l'agence urbaine doit la délivrer en deux jours ouvrables (RGC, art. 7).

Qui siège à la commission d'instruction, et quel avis compte ?

La commission compte des membres permanents : préfecture ou province, commune, agence urbaine (RGC, art. 22). Pour les grands projets s'y ajoutent les services des télécommunications et les gestionnaires de réseaux (eau, électricité, assainissement). Les membres non permanents sont limités aux administrations dont l'avis est exigé par un texte (art. 26) : par exemple la protection civile, les services de l'équipement le long des routes non communales ou ceux des transports le long des voies ferrées (décret n° 2-92-832, art. 32). Le président de la commune peut inviter toute personne à titre consultatif (art. 27). L'architecte concepteur peut venir présenter le projet, puis se retire pendant la délibération (art. 32).

Tous les avis ne pèsent pas pareil. L'avis de l'agence urbaine est obligatoire et conforme : le président « doit obligatoirement consulter ledit avis et respecter son contenu » (art. 39). Les autres membres se prononcent au plus tard en séance (art. 30). La loi n° 64-23, publiée au BO n° 7533 du 10 août 2026, crée des agences régionales d'urbanisme et d'habitat qui reprendront ce rôle au fur et à mesure de leur installation.

Les étapes, de l'accusé de réception au permis

1. Dépôt du dossier et remise de l'accusé de réception (RGC, art. 34).
2. Transmission à la commission : petits projets examinés « dès leur dépôt », délibération séance tenante (art. 19) ; grands projets transmis en 3 jours ouvrables au plus (art. 18).
3. Étude par la commission : 15 jours ouvrables au plus pour les grands projets (art. 18).
4. Procès-verbal avec les avis individuels, transmis au président de la commune en 3 jours ouvrables au plus (art. 38).
5. Demande de modifications éventuelle, par lettre recommandée dans les 2 jours ouvrables : les délais ne recommencent à courir qu'au dépôt des plans corrigés (art. 41). Pour une simple pièce ou une réserve mineure, l'architecte dispose de 5 jours ouvrables (art. 42).
6. Décision du président de la commune au vu des avis (art. 39) ; un refus doit être motivé (art. 40).
7. Délivrance du permis avec les plans visés « ne varietur » (art. 43), notifié par lettre recommandée en 2 jours ouvrables (art. 44) ; une copie va à l'autorité locale (art. 41 de la loi 12-90).
8. Paiement de la taxe sur les opérations de construction indiquée sur le quitus (modèle de permis, annexe 7 du RGC) : voir taxes et frais du permis.

Tableau des délais réglementaires

Les délais repartent de zéro si la commune demande des plans modifiés (RGC, art. 41).

Et si l'administration ne répond pas ?

L'article 48 de la loi 12-90 prévoit que, en cas de silence du président de la commune, le permis « est censé accordé » deux mois après le dépôt. Le décret n° 2-22-141 (2023), pris pour l'application de la loi n° 55-19, rangerait aussi le permis de construire parmi les actes pour lesquels le silence vaut accord à l'expiration des délais, avec une attestation délivrée par le wali ou le gouverneur : cette information est connue par la presse, le texte du décret n'a pas été relu. Ne commencez jamais les travaux sans document écrit. Prudence : un permis tacite ne dispense pas de respecter le plan d'aménagement. En cas de retard, le gouverneur peut mettre la commune en demeure, puis agir (RGC, art. 55, et article 76 de la loi organique n° 113-14).

Durée de validité, modification et prorogation

Le permis, exprès ou tacite, est périmé si les travaux de fondations n'ont pas commencé dans le délai d'un an à compter de sa délivrance ou de la fin du délai de silence de deux mois (loi 12-90, art. 49). Ni la loi ni le RGC ne prévoient de prorogation : passé ce délai, il faut déposer une nouvelle demande, avec l'ancien plan autorisé (arrêté 337-20). Toute modification du projet autorisé exige elle aussi une nouvelle demande (modèle de permis, annexe 7 du RGC, article treize), et toute modification de façade est soumise à permis (loi 12-90, art. 40).

Avant d'ouvrir le chantier

La loi n° 66-12 a ajouté à la loi 12-90 un chapitre sur l'organisation du chantier (art. 54-1) :

• avant les travaux : dépôt à la commune d'une déclaration d'ouverture de chantier signée par l'architecte (le modèle de permis précise : 48 heures avant le début des travaux), installation d'une palissade et d'un panneau indiquant le numéro et la date du permis, le nombre d'étages, la surface couverte, le maître d'ouvrage et l'architecte ;
• pendant les travaux : plans « ne varietur » et plans de l'ingénieur gardés sur le chantier, et cahier de chantier tenu par l'architecte (art. 54-2) — son absence est punie de 5 000 à 10 000 DH (art. 76) ;
• à la fin : déclaration de fermeture du chantier et de fin des travaux, puis demande de permis d'habiter.

Que faire en cas de refus ?

Le refus doit être motivé (RGC, art. 40). Lisez le procès-verbal : un nouveau dépôt avec plans corrigés est souvent le plus rapide. Le ministère a demandé le réexamen des dossiers sans avis favorable (circulaire n° 2168 de 2023). Si le refus vous paraît illégal, un recours pour excès de pouvoir peut être porté devant le tribunal administratif, en principe dans les 60 jours de la notification (loi n° 41-90, art. 23). Un avocat confirmera le délai applicable à votre cas.

Le rôle de l'architecte

Dans les communes urbaines, les centres délimités et leurs zones périphériques, le recours à un architecte inscrit à l'Ordre est une condition pour obtenir le permis (loi 12-90, art. 50). Pour une construction de 150 m² de planchers ou moins, il n'est obligatoire que pour la conception (art. 54). Notre cabinet à Kénitra prépare, dépose et suit le dossier ; pour le budget, voir le simulateur de chiffrage. En zone rurale, les règles diffèrent : voir permis de construire en zone rurale.

Les délais pratiqués, les modalités du guichet unique et les pièces demandées localement peuvent varier selon la commune et l'agence urbaine. Vérifiez auprès d'elles avant de déposer.

Questions fréquentes