Réparation, surélévation, façade, démolition : quelle autorisation de travaux au Maroc ?

Refaire une salle de bains, ajouter un étage, ouvrir une fenêtre en façade, abattre une vieille maison : au Maroc, chacun de ces travaux relève d'une procédure différente. Se tromper de procédure, c'est s'exposer à un arrêt de chantier et à une amende.

Quels travaux exigent une autorisation ?

La loi 12-90 (art. 40) impose un permis de construire pour toute construction et pour les modifications de constructions existantes « si elles portent sur des points visés par les règlements ». Depuis la réforme de 2016 (loi 66-12) et ses décrets de 2019, elle prévoit aussi le permis de réfection, le permis de régularisation et le permis de démolition. Le règlement général de construction (décret 2-18-577) répartit les projets entre trois procédures.

Le texte ne dresse pas de liste détaillée des « menus travaux ». Pour des interventions courantes (carrelage, peinture intérieure, remplacement de menuiseries à l'identique, clôture), la pratique varie selon les communes et le règlement local : renseignez-vous auprès du service d'urbanisme avant de commencer. En médina, dans un ksar, une kasbah ou sur un bâtiment inscrit ou classé, la procédure est plus lourde et une attestation des services de la Culture peut être demandée.

Comment obtenir un permis de réfection ?

1. Constituer le dossier (arrêté conjoint n° 337-20) : demande signée selon le modèle officiel, titre justifiant la propriété ou le droit de faire les travaux, et le cas échéant attestation que le bâtiment n'est ni inscrit ni classé. Un seul exemplaire suffit.
2. Déposer au bureau d'ordre de la commune ou au guichet unique, ou sur Rokhas. Le propriétaire peut déposer lui-même.
3. Instruction par le service communal de l'urbanisme, sans passer par la commission ni recueillir les avis des autres administrations : décision dans les 5 jours, délivrance dans un délai de 10 jours ouvrables (RGC, art. 46 ; décret 2-18-475, art. 3).
4. Exécuter les travaux : afficher un panneau visible (numéro du permis, nature et durée des travaux), évacuer les gravats et libérer le domaine public à la fin.

Le permis de réfection est valable six mois, non renouvelable (RGC, art. 47). Si les travaux ne commencent pas dans ce délai ou ne sont pas terminés dans la durée fixée, il faut redéposer une demande.

Faut-il un permis pour une surélévation ?

Oui. Ajouter un niveau est une modification qui exige un permis de construire, avec un architecte et un ingénieur structure, puisque la stabilité du bâtiment existant doit être vérifiée. Trois points à contrôler avant même de dessiner :

• Le plan d'aménagement autorise-t-il un niveau de plus ? Demandez une note de renseignements urbanistiques.
• La procédure : la surélévation d'un bâtiment d'habitation qui reste dans la limite de 15,50 m et R+3 (ou 18,50 m et R+4 dans un lotissement réceptionné) relève des « petits projets », examinés en séance dès le dépôt ; au-delà, des « grands projets » (RGC, annexes 2 et 3).
• Les pièces : ancien plan autorisé et permis initial, ou à défaut relevé de l'existant ; plans aux teintes conventionnelles (existant en neutre, à construire en rouge, à démolir en jaune).

Une surélévation non autorisée bloque aussi le permis d'habiter du bâtiment. Pour budgéter l'étage supplémentaire, utilisez notre simulateur gratuit de chiffrage.

Comment obtenir un permis de démolition ?

Le permis de démolition est délivré par le président de la commune dans un délai d'un mois (art. 63-1 de la loi 12-90 ; décret 2-18-475, art. 14). Le dossier, déposé en un seul exemplaire depuis l'arrêté conjoint n° 1032-21 (BO n° 6992 du 3 juin 2021) qui a modifié l'arrêté 337-20, comprend : demande, titre de propriété, contrat avec une entreprise spécialisée en démolition, contrat avec un ingénieur spécialisé, photos du bâtiment et des voisins, calendrier d'exécution, et une étude technique de l'ingénieur (diagnostic, procédé, mesures de sécurité pour les bâtiments voisins). L'arrêté 337-20 en dispense la maison individuelle non contiguë de 8 mètres de haut au plus, mais l'article 13 du décret 2-18-475 présente l'étude technique comme obligatoire sans exception : par prudence, fournissez-la dans tous les cas. Le permis fixe un délai d'exécution ; le modèle officiel prévoit sa caducité après six mois sans commencement des travaux, une clôture de chantier, un panneau, et une notification à la commune au moins 15 jours ouvrables avant le début de la démolition.

Que risque-t-on en cas de travaux sans autorisation ?

La loi 66-12 a durci le contrôle et les sanctions prévus par la loi 12-90. Lorsqu'une infraction est constatée par un agent habilité :

1. Arrêt immédiat des travaux, avec possibilité de saisie du matériel et de mise sous scellés du chantier si l'ordre n'est pas respecté.
2. Mise en demeure, lorsque l'infraction n'est pas grave, de prendre dans un délai de 10 jours à un mois les mesures nécessaires pour y mettre fin (art. 68) : il s'agit de remettre les travaux en conformité, pas d'une régularisation administrative.
3. Ordre de démolition par l'autorité administrative locale si rien n'est fait ; à défaut d'exécution, démolition par une commission administrative présidée par le wali ou le gouverneur, dans les 48 heures, aux frais du contrevenant (art. 68). Pour une construction sans permis sur le domaine public ou en zone inconstructible, l'autorité locale procède directement à la démolition d'office (art. 70).
4. Poursuites pénales et amendes.

Le maître d'ouvrage n'est pas seul en cause : l'entrepreneur, l'architecte, l'ingénieur ou le topographe peuvent être poursuivis comme coauteurs, notamment s'ils ne signalent pas l'infraction dans les 48 heures. C'est pourquoi un architecte sérieux refusera de suivre un chantier qui s'écarte des plans autorisés.

Peut-on régulariser des travaux déjà faits ?

Le permis de régularisation (décret 2-18-475) permet de régulariser une construction non réglementaire qui respecte les règles de sécurité, de stabilité et d'urbanisme ; il tient lieu de permis d'habiter. Le délai de dépôt des demandes, ouvert pour deux ans en 2019-2020, a été rouvert pour deux ans par le décret 2-23-103 publié en mai 2023. Cette fenêtre paraît close depuis mai 2025 : aucune prorogation n'a été trouvée à ce jour. Vérifiez auprès de votre commune si une demande est encore recevable avant toute démarche. Hors de ce dispositif, la seule voie reste la mise en conformité, voire la démolition de la partie illégale.

Quand faire appel à un architecte ?

Dès que les travaux touchent la structure, la façade, la distribution, les parties communes ou ajoutent de la surface : l'article 50 de la loi 12-90 rend l'architecte inscrit à l'Ordre obligatoire pour toute modification soumise à permis de construire en zone urbaine. Même pour une réfection, son avis évite de déposer la mauvaise procédure. Consultez nos honoraires d'architecte, le guide du permis de construire et celui des taxes et frais.

CITURBAREA, cabinet d'architecte inscrit à l'Ordre basé à Kénitra, étudie la faisabilité de vos travaux de surélévation, de réhabilitation ou de démolition-reconstruction dans la région Rabat-Salé-Kénitra. Décrivez-nous votre projet.

Questions fréquentes