Infractions d'urbanisme au Maroc : contrôle, sanctions et régularisation (loi 66-12)

Ce que risque celui qui construit sans permis ou sans respecter ses plans au Maroc, d'après la loi 12-90 telle que réécrite par la loi 66-12, article par article.

Quels actes sont des infractions ?

L'article 64 de la loi n° 12-90, dans sa rédaction issue de la loi 66-12, en dresse la liste :

• construire ou commencer à construire sans permis ;
• construire sans respecter les plans et documents du permis délivré ;
• construire dans une zone non constructible selon les règlements ;
• construire sur le domaine public ou privé de l'État ou des collectivités, ou sur des terres collectives, sans autorisation ;
• occuper un bâtiment sans permis d'habiter ni certificat de conformité ;
• construire sur un terrain frappé par un arrêté d'alignement (art. 34, alinéa 2) ;
• ne pas tenir le cahier de chantier (art. 54-2).

La loi exige aussi un permis pour toute modification de façade (art. 40) et un permis de démolition pour toute démolition, même partielle (art. 63-1). Les mêmes règles existent pour les lotissements (loi n° 25-90, art. 63 et suivants) et pour les agglomérations rurales (dahir du 25 juin 1960, art. 12-4 et suivants).

Qui contrôle ?

Les infractions sont constatées par procès-verbal dressé par (art. 65) :

• les officiers de police judiciaire ;
• les contrôleurs de l'urbanisme relevant du wali, du gouverneur ou de l'administration, qui ont la qualité d'officier de police judiciaire et peuvent requérir la force publique.

Le contrôleur agit d'office, à la demande de l'autorité locale, du président de la commune ou du directeur de l'agence urbaine, ou sur plainte de toute personne, un voisin par exemple (art. 66). Avant 2016, les poursuites passaient par une plainte du président de la commune ; ce n'est plus le cas. Pour entrer dans des locaux occupés, il lui faut une autorisation écrite du parquet, dans un délai de trois jours (art. 66).

La procédure, étape par étape

1. Constat et procès-verbal : l'original est transmis au procureur du Roi dans les 3 jours ; copies à l'autorité locale, au président de la commune, au directeur de l'agence urbaine et au contrevenant (art. 66).
2. Arrêt immédiat des travaux si le chantier est en cours, avec copie du procès-verbal (art. 67).
3. Si l'ordre n'est pas respecté : saisie des outils, du matériel et des matériaux, fermeture du chantier et pose de scellés (art. 67). Le contrevenant peut demander au juge la réouverture ; en cas de condamnation, le tribunal ordonne la confiscation.
4. Si l'infraction n'est pas grave et peut être réparée : ordre d'y mettre fin dans un délai de 10 jours à un mois (art. 68).
5. À défaut : ordre de démolition par l'autorité administrative locale ; si la démolition n'est pas faite dans le délai fixé, une commission administrative présidée par le wali ou le gouverneur, avec le président de la commune, y procède dans les 48 heures, aux frais du contrevenant (art. 68).
6. Poursuites pénales devant le tribunal, indépendantes de la démolition (art. 69).

Pour les infractions les plus graves (sans permis, ou non-conformité de hauteur, d'étages, d'implantation, de surface, de solidité, de matériaux ou d'affectation), la procédure de démolition s'applique (art. 70). Lorsque la construction sans permis est sur un terrain public ou collectif, ou en zone non constructible, l'autorité locale démolit d'office, aux frais du contrevenant (art. 70).

Les sanctions prévues par la loi

Les amendes se cumulent (art. 79) et sont doublées en cas de récidive dans l'année (art. 80). En cas de condamnation, le tribunal doit ordonner la démolition et la remise en état, aux frais du contrevenant (art. 80-1).

Pour les lotissements, la loi 25-90 prévoit des sanctions plus lourdes : de 100 000 à 5 000 000 DH pour un lotissement, un groupe d'habitations ou un morcellement sans autorisation (art. 65), et jusqu'à cinq ans de prison pour un lotissement en zone non constructible ou la vente de lots d'un lotissement non autorisé ou non réceptionné (art. 66 et 68, rédaction de 2016). La loi n° 34-21 du 28 juillet 2026 a réécrit plusieurs articles de ce chapitre : voir lotissement et morcellement.

Qui est responsable : propriétaire, architecte, entrepreneur ?

L'article 78 désigne comme co-auteurs, punis comme l'auteur principal, le maître d'ouvrage, l'entrepreneur qui a réalisé les travaux, l'architecte, l'ingénieur spécialisé et l'ingénieur géomètre topographe s'ils ne dénoncent pas l'infraction dans les 48 heures après en avoir eu connaissance, ainsi que toute personne qui a donné les ordres ou facilité l'opération. Concrètement, un architecte qui découvre un étage ajouté en dehors du permis doit le signaler ; s'il se tait, il risque la même peine que le propriétaire.

C'est l'une des raisons pour lesquelles le permis exige le recours à un architecte inscrit à l'Ordre (art. 50) : il dirige les travaux, tient le cahier de chantier (art. 54-2) et atteste la conformité en fin de chantier (art. 55). Notre cabinet d'architecte à Kénitra assure ce suivi.

Peut-on régulariser une construction irrégulière ?

La loi 12-90 prévoit un permis de régularisation délivré par le président de la commune, après accord de l'agence urbaine (art. 40). Ses conditions sont fixées par le décret n° 2-18-475, modifié par le décret n° 2-23-103 du 8 mai 2023 :

• il vise les constructions faites sans permis ou non conformes au permis (art. 5) ;
• la construction doit respecter les règles de sécurité, d'hygiène et de salubrité, la hauteur, l'implantation, la surface et l'affectation prévues par les documents d'urbanisme, et se trouver dans une zone urbanisable (art. 9) ;
• sinon, il faut d'abord obtenir un permis de construire pour mettre la construction en conformité (art. 9) ;
• dans un lotissement irrégulier, la régularisation n'est possible qu'après sa restructuration (art. 10) ;
• le permis est délivré dans les 60 jours du dépôt (art. 8) et remplace le permis d'habiter (loi 12-90, art. 55).

Deux limites importantes. D'abord, le décret de 2023 a rouvert le dépôt des demandes pour deux ans ; d'après la presse, cette fenêtre a pris fin en mai 2025, et nous n'avons trouvé aucun texte qui l'ait rouverte depuis. Vérifiez auprès de la commune et de l'agence urbaine avant de compter sur cette voie (les agences régionales de l'urbanisme et de l'habitat créées par la loi n° 64-23, BO n° 7533 du 10 août 2026, remplacent progressivement les agences urbaines, à leur installation effective). Ensuite, la régularisation ne fait pas disparaître l'infraction : la démolition « n'entrave pas » l'action publique (art. 69), et rien dans les textes ne prévoit qu'un permis de régularisation éteigne les poursuites.

Ce qui reste toujours possible : déposer une demande de permis de construire modificatif pour un projet conforme au plan d'aménagement, ce qui suppose souvent de démolir la partie non conforme. Un étage qui dépasse la hauteur permise par le plan d'aménagement ne remplit pas les conditions de l'article 9.

Comment éviter les ennuis

• Vérifiez la constructibilité avec la note de renseignements urbanistiques avant d'acheter.
• Obtenez le permis avant de creuser, et suivez la procédure d'autorisation de construire ; pour de petits travaux, demandez un permis de réfection.
• Toute modification en cours de chantier (étage, façade, ouverture) passe par une nouvelle demande.
• N'occupez ni ne louez avant le permis d'habiter.
• Prévoyez le budget réel dès le départ, avec le simulateur de chiffrage, pour ne pas être tenté d'ajouter des surfaces non autorisées. Pour l'ensemble des textes, voir les textes de l'urbanisme au Maroc et le guide du permis de construire.

Les montants sont ceux de la loi ; le juge fixe l'amende dans ces fourchettes. Les pratiques de contrôle varient selon la préfecture ou la province.

Questions fréquentes