Permis d'habiter et certificat de conformité au Maroc : comment les obtenir ?

Votre maison est terminée, mais vous ne pouvez légalement ni l'occuper ni la raccorder définitivement tant que la commune n'a pas délivré le permis d'habiter. Voici la procédure telle qu'elle résulte des textes en vigueur, et ce qui varie d'une commune à l'autre.

Quelle différence entre permis d'habiter et certificat de conformité ?

Il s'agit du même acte administratif, qui change de nom selon l'usage du bâtiment. Les deux attestent que la construction réalisée correspond au permis de construire et aux plans autorisés.

Un immeuble mixte (commerce au rez-de-chaussée, logements aux étages) relève des deux régimes : la commune vous indiquera le ou les documents à délivrer.

Quand faut-il demander le permis d'habiter ?

Uniquement lorsque tous les travaux autorisés sont terminés. La demande vaut déclaration d'achèvement : c'est elle qui fait courir le délai légal. Selon la presse (Hespress, août 2025), le ministère de l'Intérieur a demandé aux communes de cesser de délivrer des permis d'habiter partiels et d'exiger la fermeture définitive du chantier. Si vous comptiez habiter le rez-de-chaussée avant de finir l'étage, renseignez-vous avant d'emménager.

Cas particulier : dans un lotissement où le lotisseur construit lui-même, le permis d'habiter ne peut être délivré qu'après la réception provisoire du lotissement (art. 57 de la loi 12-90).

Quels documents fournir ?

Le règlement général de construction (RGC, art. 48 et 49) exige un dossier court :

• une demande adressée au président de la commune portant déclaration d'achèvement des travaux ;
• l'attestation de conformité de l'architecte qui a dirigé les travaux, lorsque c'est le cas : elle remplace alors la visite de récolement ;
• l'attestation de conformité des services des télécommunications, pour les immeubles soumis à l'obligation de lignes (art. 44 et 56 de la loi 12-90).

Le RGC prévoit aussi un modèle de déclaration de fermeture du chantier et d'achèvement des travaux signée par l'architecte (annexe 9). En pratique, beaucoup de communes demandent des pièces supplémentaires : copie du permis de construire et des plans « ne varietur », cahier de chantier, photos des façades, attestations de l'ingénieur ou du bureau de contrôle, quittances de taxes. Cette liste varie selon la commune : faites-la confirmer par le service d'urbanisme ou sur la plateforme Rokhas, par laquelle passent désormais les demandes.

Comment se déroule la procédure, étape par étape ?

1. Vérification de conformité par votre architecte : hauteurs, niveaux, reculs, façades, affectation, par rapport au permis.
2. Dépôt du dossier au bureau d'ordre de la commune ou au guichet unique, contre accusé de réception numéroté et daté (dépôt dématérialisé dans les communes raccordées à Rokhas).
3. Convocation de la commission de récolement (représentants de la préfecture ou province et de la commune), sauf si l'attestation de l'architecte la remplace.
4. Visite et procès-verbal : la commission vérifie la conformité des travaux aux plans et au permis.
5. Décision du président de la commune : délivrance ou refus.

Quels sont les délais ?

Si rien n'est délivré dans le mois, l'article 55 de la loi 12-90, tel que modifié par la loi 66-12, permet de saisir le gouverneur de la préfecture ou de la province, qui peut exercer son droit de substitution au président de la commune dans les conditions de l'article 76 de la loi organique n° 113-14 relative aux communes. Dans les faits, les délais dépendent de la charge de la commune et de la complétude du dossier.

Combien coûte un permis d'habiter ?

La loi 12-90 et le RGC ne fixent aucune redevance pour la délivrance. Vérifiez néanmoins auprès de votre commune si des frais ou quittances sont exigés localement. Le vrai poste de dépense pour un particulier qui construit lui-même est la contribution sociale de solidarité sur les livraisons à soi-même (art. 275 du Code général des impôts), calculée sur la surface couverte de chaque logement :

Exemple : une villa de 320 m² est taxée sur 320 m² à 60 DH, soit 19 200 DH. Selon la presse spécialisée (Bladi, juin 2025), la déclaration finale doit être déposée auprès de la DGI dans les 90 jours suivant le permis d'habiter : faites confirmer ce délai par votre centre des impôts. Pour le budget global, utilisez notre outil gratuit d'estimation du coût de construction et lisez notre guide sur les taxes et frais du permis de construire.

Pourquoi un permis d'habiter est-il refusé ?

• Étage ou volume non autorisé : surélévation, terrasse fermée, mezzanine non prévue au permis.
• Façade modifiée : ouvertures déplacées, encorbellement, matériaux ou couleurs contraires à l'arrêté communal.
• Reculs ou hauteur non respectés par rapport au plan d'aménagement.
• Changement d'affectation (garage transformé en commerce, par exemple) sans autorisation au titre de l'article 58.
• Travaux inachevés ou chantier non fermé.
• Dossier incomplet : attestation d'architecte ou pièces télécom manquantes.

Le refus doit être motivé. Selon l'écart constaté, la solution passe par une mise en conformité (démolition de l'ajout), un permis de construire modificatif lorsque la modification est autorisable, ou, pour les constructions non réglementaires, un permis de régularisation, qui tient lieu de permis d'habiter. Attention : la fenêtre de dépôt des demandes de régularisation rouverte pour deux ans par le décret 2-23-103 (publié en mai 2023) paraît close depuis mai 2025, sans prorogation trouvée à ce jour : vérifiez auprès de la commune et de l'agence urbaine qu'une demande est encore recevable avant d'engager la démarche. Voir notre guide sur les autorisations de travaux et les sanctions.

Permis d'habiter, compteurs et titre foncier : quel lien ?

Raccordements. Les régies et distributeurs exigent en général le permis d'habiter pour un branchement définitif d'eau et d'électricité. Pour l'électricité, une décision publiée au Bulletin officiel en juillet 2019 permet, dans les zones structurées, un raccordement sur certificat de résidence pour un logement disposant d'un permis de construire mais pas encore du permis d'habiter. Les conditions pratiques varient selon le distributeur.

Titre foncier et éclatement. Pour vendre un appartement ou créer des titres distincts (copropriété), notaires et Conservation foncière demandent couramment le permis d'habiter. Les exigences précises dépendent de l'opération : faites-les confirmer par votre notaire ou l'ANCFCC.

Sanction. Le propriétaire qui occupe lui-même une construction sans permis d'habiter ou certificat de conformité encourt une amende de 2 000 à 10 000 DH ; s'il la met à la disposition de tiers (location, prêt, vente), l'amende est de 10 000 à 100 000 DH (art. 75 de la loi 12-90, tel que rédigé par la loi 66-12).

Quel est le rôle de l'architecte ?

Dans les communes urbaines et leurs zones périphériques, la mission légale de l'architecte inscrit à l'Ordre inclut le suivi du chantier et le contrôle de sa conformité « jusqu'à la délivrance du permis d'habiter ou du certificat de conformité » (art. 53 de la loi 12-90). C'est son attestation qui permet d'éviter la visite de récolement. Elle engage sa responsabilité : un architecte sérieux ne la signera pas si le bâtiment s'écarte des plans autorisés. Les honoraires de l'architecte couvrent normalement cette phase ; vérifiez-le dans votre contrat.

Pour un projet dans la région Rabat-Salé-Kénitra, CITURBAREA, cabinet d'architecte inscrit à l'Ordre basé à Kénitra, assure le suivi de chantier jusqu'au permis d'habiter. Présentez-nous votre projet ou commencez par une estimation gratuite. Voir aussi les étapes de construction d'une maison et le guide du permis de construire.

Questions fréquentes