رخصة السكن وشهادة المطابقة في المغرب: كيف تحصل عليهما؟
انتهى بناء منزلك، لكن لا يمكنك قانونيا أن تسكنه ولا أن تربطه نهائيا بالشبكات ما دامت الجماعة لم تسلمك رخصة السكن. إليك المسطرة كما تنص عليها النصوص الجاري بها العمل، وما يختلف من جماعة إلى أخرى.
باختصار: في المغرب، لا يمكن استعمال بناية منتهية إلا بعد الحصول على رخصة السكن (permis d'habiter) بالنسبة للسكن، أو شهادة المطابقة (certificat de conformité) بالنسبة لأي استعمال آخر، حسب المادة 55 من القانون 12.90. يسلمهما رئيس المجلس الجماعي بعد التصريح بانتهاء الأشغال ومعاينتها، أو على أساس شهادة المهندس المعماري الذي أدار الورش. يحدد القانون أجل شهر واحد ابتداء من التصريح بانتهاء الأشغال. ونصوص التعمير لا تحدد أي واجب مقابل التسليم: المصروف الأساسي هو المساهمة الاجتماعية للتضامن، المستحقة فوق 300 م² مبنية.
مشروعكم يحتاج إلى رخصة أو تقدير للتكلفة؟
مهندس معماري مسجل في الهيئة يدرس ملفكم: التصاميم، الرخصة، تتبع الأوراش. بدون التزام.
ما الفرق بين رخصة السكن وشهادة المطابقة؟
هما نفس القرار الإداري، يتغير اسمه حسب استعمال البناية. وكلاهما يشهد بأن البناء المنجز مطابق لرخصة البناء وللتصاميم المرخصة.
| الوثيقة | البنايات المعنية | الأساس القانوني | الجهة المسلمة |
|---|---|---|---|
| رخصة السكن | البنايات المخصصة للسكن (فيلا، منزل R+1، R+2، عمارة سكنية) | المادة 55 من القانون 12.90؛ الباب السادس من ضابط البناء العام (المرسوم 2.18.577) | رئيس مجلس الجماعة |
| شهادة المطابقة | البنايات المخصصة لغير السكن (تجارة، مكاتب، صناعة، تجهيز) | نفس النصوص | رئيس مجلس الجماعة |
البناية المختلطة (محل تجاري في الطابق الأرضي ومساكن في الطوابق) تخضع للنظامين معا: والجماعة هي التي تحدد لك الوثيقة أو الوثائق التي ستسلم.
متى تطلب رخصة السكن؟
فقط عندما تنتهي جميع الأشغال المرخصة. الطلب يعد بمثابة تصريح بانتهاء الأشغال، وهو الذي يبدأ منه احتساب الأجل القانوني. وحسب الصحافة (هسبريس، غشت 2025)، طلبت وزارة الداخلية من الجماعات التوقف عن تسليم رخص السكن الجزئية واشتراط الإغلاق النهائي للورش. إذا كنت تنوي السكن في الطابق الأرضي قبل إتمام الطابق العلوي، فاستفسر قبل الانتقال.
حالة خاصة: داخل تجزئة يبني فيها المجزئ بنفسه، لا يمكن تسليم رخصة السكن إلا بعد التسلم المؤقت للتجزئة (المادة 57 من القانون 12.90).
مشروعكم يحتاج إلى رخصة أو تقدير للتكلفة؟
مهندس معماري مسجل في الهيئة يدرس ملفكم: التصاميم، الرخصة، تتبع الأوراش. بدون التزام.
ما هي الوثائق المطلوبة؟
ضابط البناء العام (المادتان 48 و49) يتطلب ملفا قصيرا:
- طلب موجه إلى رئيس الجماعة يتضمن التصريح بانتهاء الأشغال؛
- شهادة المطابقة التي يسلمها المهندس المعماري الذي أدار الأشغال، إذا كان الأمر كذلك: وهي تعوض حينها زيارة المعاينة؛
- شهادة مطابقة مصالح المواصلات السلكية واللاسلكية، بالنسبة للبنايات الخاضعة لإلزامية الخطوط (المادتان 44 و56 من القانون 12.90).
وينص ضابط البناء العام أيضا على نموذج تصريح بإغلاق الورش وانتهاء الأشغال يوقعه المهندس المعماري (الملحق 9). عمليا، تطلب جماعات كثيرة وثائق إضافية: نسخة من رخصة البناء والتصاميم المؤشر عليها «غير قابل للتغيير» (ne varietur)، ودفتر الورش، وصور الواجهات، وشهادات المهندس أو مكتب المراقبة، ووصولات أداء الرسوم. هذه اللائحة تختلف حسب الجماعة: اطلب تأكيدها من مصلحة التعمير أو على منصة رخص، التي تمر عبرها الطلبات اليوم.
كيف تمر المسطرة، مرحلة بمرحلة؟
- التحقق من المطابقة من طرف مهندسك المعماري: العلو، الطوابق، التراجعات، الواجهات، التخصيص، مقارنة بالرخصة.
- إيداع الملف بمكتب الضبط بالجماعة أو بالشباك الوحيد، مقابل وصل مرقم ومؤرخ (الإيداع اللامادي في الجماعات المرتبطة بمنصة رخص).
- استدعاء لجنة المعاينة (ممثلو العمالة أو الإقليم والجماعة)، إلا إذا عوضتها شهادة المهندس المعماري.
- الزيارة والمحضر: تتحقق اللجنة من مطابقة الأشغال للتصاميم وللرخصة.
- قرار رئيس الجماعة: التسليم أو الرفض.
ما هي الآجال؟
| المرحلة | الأجل الأقصى | النص |
|---|---|---|
| إخبار الطالب بتاريخ اللجنة | 3 أيام عمل بعد الإيداع | ضابط البناء العام، المادة 50 |
| استدعاء أعضاء اللجنة | 10 أيام عمل بعد الإيداع | ضابط البناء العام، المادة 50 |
| إحالة المحضر إلى الرئيس | يوما عمل بعد الزيارة | ضابط البناء العام، المادة 51 |
| قرار الرئيس | يوما عمل بعد التوصل بالمحضر | ضابط البناء العام، المادة 51 |
| تحقق مصالح المواصلات (البنايات المعنية) | شهر واحد، وإلا اعتبر رأيها موافقا | القانون 12.90، المادة 56 |
| الأجل الإجمالي للتسليم | شهر واحد بعد التصريح بانتهاء الأشغال | القانون 12.90، المادة 55 |
إذا لم يسلم أي شيء خلال الشهر، تسمح المادة 55 من القانون 12.90، كما غيرها القانون 66.12، باللجوء إلى عامل العمالة أو الإقليم، الذي يمكنه ممارسة حق الحلول محل رئيس الجماعة وفق شروط المادة 76 من القانون التنظيمي رقم 113.14 المتعلق بالجماعات. وفي الواقع، تتوقف الآجال على ضغط العمل بالجماعة وعلى اكتمال الملف.
كم تكلف رخصة السكن؟
القانون 12.90 وضابط البناء العام لا يحددان أي واجب مقابل التسليم. ومع ذلك تحقق لدى جماعتك هل تطلب محليا مصاريف أو وصولات أداء. أما المصروف الحقيقي بالنسبة للشخص الذي يبني لنفسه فهو المساهمة الاجتماعية للتضامن على التسليمات لنفسه (المادة 275 من المدونة العامة للضرائب)، وتحسب على المساحة المغطاة لكل مسكن:
| المساحة المغطاة للمسكن | المبلغ للمتر المربع (على المساحة كلها) |
|---|---|
| إلى غاية 300 م² | معفى |
| من 301 إلى 400 م² | 60 درهما |
| من 401 إلى 500 م² | 100 درهم |
| أكثر من 500 م² | 150 درهما |
مثال: فيلا مساحتها 320 م² تفرض عليها المساهمة على 320 م² بـ60 درهما، أي 19 200 درهم. وحسب الصحافة المتخصصة (Bladi، يونيو 2025)، يجب إيداع التصريح النهائي لدى المديرية العامة للضرائب داخل 90 يوما الموالية لرخصة السكن: اطلب تأكيد هذا الأجل من مركز الضرائب التابع لك. ولتقدير الميزانية الإجمالية، استعمل أداتنا المجانية لتقدير كلفة البناء واقرأ دليلنا عن رسوم ومصاريف رخصة البناء.
لماذا ترفض رخصة السكن؟
- طابق أو حجم غير مرخص: تعلية، سطح مغلق، طابق وسيط (mezzanine) غير منصوص عليه في الرخصة.
- واجهة معدلة: نوافذ غير مكانها، بروز (encorbellement)، مواد أو ألوان مخالفة للقرار الجماعي.
- عدم احترام التراجعات أو العلو المحددة في تصميم التهيئة.
- تغيير التخصيص (مرآب حول إلى محل تجاري مثلا) بدون إذن في إطار المادة 58.
- أشغال غير منتهية أو ورش غير مغلق.
- ملف ناقص: شهادة المهندس المعماري أو وثائق المواصلات غير موجودة.
يجب أن يكون الرفض معللا. وحسب الفرق الذي تمت معاينته، يكون الحل بالمطابقة (هدم الإضافة)، أو برخصة بناء تعديلية إذا كان التعديل قابلا للترخيص، أو، بالنسبة للبنايات غير القانونية، برخصة التسوية التي تقوم مقام رخصة السكن. انتبه: أجل إيداع طلبات التسوية الذي أعيد فتحه لمدة سنتين بالمرسوم 2.23.103 (المنشور في ماي 2023) يبدو أنه انتهى منذ ماي 2025، ولم نعثر على أي تمديد إلى اليوم: تحقق لدى الجماعة والوكالة الحضرية من أن الطلب ما زال مقبولا قبل الشروع في المسطرة. انظر دليلنا عن رخص الأشغال والعقوبات.
رخصة السكن والعدادات والرسم العقاري: ما العلاقة؟
الربط بالشبكات. الوكالات المستقلة والموزعون يشترطون عادة رخصة السكن للربط النهائي بالماء والكهرباء. بالنسبة للكهرباء، يسمح قرار نشر في الجريدة الرسمية في يوليوز 2019، في المناطق المهيكلة، بالربط بناء على شهادة السكنى لمسكن يتوفر على رخصة بناء دون رخصة السكن بعد. والشروط العملية تختلف حسب الموزع.
الرسم العقاري والتجزيء. لبيع شقة أو إحداث رسوم عقارية مستقلة (الملكية المشتركة)، يطلب الموثقون والمحافظة العقارية عادة رخصة السكن. والشروط الدقيقة تتوقف على العملية: اطلب تأكيدها من موثقك أو من الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية (ANCFCC).
العقوبة. المالك الذي يشغل بنفسه بناية بدون رخصة السكن أو شهادة المطابقة يتعرض لغرامة من 2 000 إلى 10 000 درهم؛ وإذا وضعها رهن إشارة الغير (كراء، إعارة، بيع)، تكون الغرامة من 10 000 إلى 100 000 درهم (المادة 75 من القانون 12.90، كما صاغها القانون 66.12).
ما دور المهندس المعماري؟
داخل الجماعات الحضرية والمناطق المحيطة بها، تشمل المهمة القانونية للمهندس المعماري المسجل في الهيئة تتبع الورش ومراقبة مطابقته «إلى غاية تسليم رخصة السكن أو شهادة المطابقة» (المادة 53 من القانون 12.90). وشهادته هي التي تغني عن زيارة المعاينة. وهي تلزم مسؤوليته: المهندس المعماري الجاد لن يوقعها إذا كانت البناية مخالفة للتصاميم المرخصة. وأتعاب المهندس المعماري تشمل عادة هذه المرحلة؛ تحقق من ذلك في عقدك.
لمشروع في جهة الرباط-سلا-القنيطرة، يتولى CITURBAREA، مكتب مهندس معماري مسجل في الهيئة مقره بالقنيطرة، تتبع الورش إلى غاية رخصة السكن. قدم لنا مشروعك أو ابدأ بـتقدير مجاني. وانظر أيضا مراحل بناء منزل ودليل رخصة البناء.
أسئلة شائعة
كم يستغرق الحصول على رخصة السكن في المغرب؟
يحدد القانون 12.90 (المادة 55) أجل شهر واحد ابتداء من التصريح بانتهاء الأشغال. وينظم ضابط البناء العام كل مرحلة بأيام العمل (استدعاء اللجنة داخل 10 أيام عمل، والقرار يومي عمل بعد المحضر). عمليا، تتوقف المدة الحقيقية على الجماعة وعلى اكتمال الملف.
هل رخصة السكن بالأداء؟
القانون 12.90 وضابط البناء العام لا يحددان أي واجب مقابل تسليمها. تحقق لدى جماعتك من المصاريف المحلية المحتملة. المصروف الأساسي هو المساهمة الاجتماعية للتضامن، المستحقة على الشخص الذي يبني مسكنه فوق 300 م² مغطاة (من 60 إلى 150 درهما للمتر المربع حسب المساحة).
هل يمكن طلب رخصة السكن عبر الإنترنت؟
نعم في الجماعات المرتبطة بالمنصة الوطنية رخص، التي تغطي إيداع ودراسة وتسليم رخص السكن وشهادات المطابقة (القرار المشترك رقم 338.20). ويودع الملف غالبا من طرف المهندس المعماري.
ما الفرق بين رخصة السكن وشهادة المطابقة؟
رخصة السكن تخص البنايات المخصصة للسكن، وشهادة المطابقة تخص البنايات المخصصة لاستعمال آخر (تجارة، مكاتب، صناعة). ويسلمهما رئيس الجماعة وفق نفس المسطرة.
هل يمكن السكن في منزل بدون رخصة السكن؟
لا. المادة 55 من القانون 12.90 تمنع استعمال بناية منتهية بدون رخصة السكن أو شهادة المطابقة. المالك الذي يشغلها بنفسه بدون هذه الوثيقة يتعرض لغرامة من 2 000 إلى 10 000 درهم؛ وإذا وضعها رهن إشارة الغير، تكون الغرامة من 10 000 إلى 100 000 درهم (المادة 75، صيغة القانون 66.12).
ماذا أفعل إذا لم تجب الجماعة داخل أجل الشهر؟
تسمح المادة 55 من القانون 12.90، كما غيرها القانون 66.12، باللجوء إلى عامل العمالة أو الإقليم، الذي يمكنه الحلول محل رئيس الجماعة وفق مسطرة المادة 76 من القانون التنظيمي رقم 113.14. احتفظ بوصل الإيداع، فهو الذي يثبت التاريخ.
هل يمكن الحصول على رخصة سكن جزئية؟
حسب الصحافة (غشت 2025)، طلبت وزارة الداخلية من الجماعات عدم تسليم رخص سكن أو شهادات مطابقة جزئية قبل الانتهاء الكلي للأشغال وإغلاق الورش.
النصوص المرجعية (9)
- Loi n° 12-90 relative à l'urbanisme (dahir n° 1-92-31 du 17 juin 1992), texte diffusé par l'Ordre des architectes
- Décret n° 2-18-577 du 12 juin 2019 approuvant le règlement général de construction, et arrêtés conjoints n° 337-20 (pièces des dossiers) et n° 338-20 (procédures dématérialisées) — BO n° 6874 du 16 avril 2020 (édition française)
- Loi n° 66-12 relative au contrôle et à la répression des infractions en matière d'urbanisme et de construction (dahir n° 1-16-124 du 25 août 2016)
- Hespress FR — Urbanisme : l'Intérieur met fin aux permis d'habiter partiels (13 août 2025)
- Bladi.net — Construire au Maroc : ce que les MRE doivent payer au fisc (contribution sociale de solidarité, juin 2025)
- EcoActu — Le permis d'habiter n'est plus un frein pour le raccordement au réseau d'électricité (juillet 2019)
- Le360 — Constructions non réglementaires : un nouveau délai de 2 ans pour la régularisation (décret 2-23-103)
- Loi n° 66-12 — traduction française au BO n° 6770 du 18 avril 2019 (art. 55 et 75 de la loi 12-90 dans leur rédaction en vigueur), copie publiée par l'Agence urbaine de Kénitra-Sidi Kacem
- Décret n° 2-18-475 (permis de réfection, de régularisation et de démolition), version consolidée avec le décret n° 2-23-103 du 8 mai 2023 — AUKS