بناء منزلك في المغرب: المراحل من الألف إلى الياء

البناء في المغرب يتبع مسارا محددا. إليك المراحل الكبرى، من اقتناء الأرض إلى تسليم المفاتيح.

المراحل الثماني الأساسية

1. الأرض: التحقق من الرسم العقاري، والتنطيق (zonage)، وقابلية البناء (معامل استغلال الأرض CES ومعامل شغل الأرض COS).
2. المهندس المعماري: تصميم المشروع حسب ميزانيتك وحاجياتك.
3. الدراسات: مكتب الدراسات التقنية (BET) للهيكل والشبكات، ودراسة التربة عند الحاجة.
4. رخصة البناء: إيداع الملف ودراسته.
5. استشارة المقاولات: التسعير والاختيار.
6. الأشغال الكبرى (gros œuvre): الأساسات، الهيكل، البناء.
7. الأشغال الثانوية والتشطيبات (second œuvre): الكهرباء، الترصيص، التغطيات، الصباغة.
8. التسلم (réception): رفع التحفظات وتسليم المفاتيح.

تتبع الورش (في عين المكان، أو عن بعد بالصور) يضمن الجودة واحترام الميزانية في كل مرحلة.

المرحلة 1: التحقق من الأرض

قبل التوقيع، اطلب مذكرة المعلومات التعميرية (note de renseignements urbanistiques). تسلمها الوكالة الحضرية في أجل أقصاه يوما عمل (ضابط البناء العام، المادة 7)، وتخبرك بالمنطقة، والعلو الأقصى، والمساحة المبنية، والتراجعات، وبالتالي بالمساحة التي يمكنك بناؤها فعلا. لكنها لا تقول شيئا عن الوضعية القانونية للرسم العقاري (رهن، شياع، نزاع): هذا دور شهادة الملكية والموثق.

المرحلتان 2 و3: المهندس المعماري والدراسات

داخل الجماعات الحضرية، يعد اللجوء إلى مهندس معماري مسجل في الهيئة شرطا للحصول على الرخصة (القانون 12.90، المادة 50). يحول المهندس المعماري حاجياتك ومذكرة المعلومات التعميرية إلى تصاميم، بينما يصمم مكتب الدراسات التقنية (BET) الهيكل بالخرسانة المسلحة والشبكات. وميزانية هؤلاء المتدخلين مفصلة في دليل أتعاب المهندس المعماري.

المرحلة 4: رخصة البناء

يودع الملف لدى الجماعة، اليوم عبر منصة رخص، وتدرسه لجنة يكون فيها رأي الوكالة الحضرية ملزما. الأجل التنظيمي هو 15 يوما لمسكن لا يتعدى R+3 و15,50 م («المشاريع الصغرى») و30 يوما لـ«المشاريع الكبرى» (القرار المشترك رقم 1839.23)؛ وتبدأ الآجال من جديد إذا طلبت الجماعة تصاميم معدلة. وبعد تسليمها، تسقط الرخصة إذا لم تبدأ أشغال الأساسات داخل سنة واحدة (القانون 12.90، المادة 49). انظر أدلتنا حول رخصة البناء، ومسطرة الرخصة، والرسوم والمصاريف.

المرحلة 5: اختيار المقاولات

اطلب من ثلاث مقاولات على الأقل تسعير نفس ملف الاستشارة: تصاميم التنفيذ، ووصف الأشغال، وجدول الكميات. قارن سطرا بسطر، لا المجموع فقط. انظر كيف تختار مقاولة البناء ونموذج تقدير البناء.

المرحلتان 6 و7: الأشغال

قبل فتح الورش، يفرض القانون 12.90 (المادة 54-1) تصريحا بفتح الورش يوقعه المهندس المعماري ويودع لدى الجماعة (نموذج الرخصة يحدد: 48 ساعة قبل بدء الأشغال)، وسياجا حول الورش، ولوحة تبين رقم الرخصة وتاريخها. وأثناء الأشغال، تبقى التصاميم المرخصة في الورش، ويمسك المهندس المعماري دفتر الورش (cahier de chantier) (المادة 54-2). وكل تغيير أثناء الأشغال (طابق إضافي، واجهة، فتحة) يمر عبر طلب جديد: التغيير غير المرخص يعرضك للعقوبات المشروحة في دليل مخالفات التعمير.

وللتحكم في الميزانية، أدِّ للمقاولة حسب التقدم الذي تمت معاينته فعلا، وقدّر كل مرحلة مسبقا بواسطة محاكي التكلفة المجاني.

المرحلة 8: التسلم ورخصة السكن

يتم التسلم بمحضر مكتوب يتضمن لائحة التحفظات وأجلا لرفعها. بعد ذلك يمكنك طلب رخصة السكن (permis d'habiter). يحدد القانون أجل شهر واحد ابتداء من التصريح بانتهاء الأشغال (القانون 12.90، المادة 55)؛ وشهادة المهندس المعماري الذي أدار الأشغال تعوض زيارة المعاينة. ولا تسكن قبل الحصول عليها: سكن المالك بنفسه في بناية بدون رخصة السكن يعاقب بغرامة من 2 000 إلى 10 000 درهم (المادة 75).

ما الميزانية التي يجب توقعها منذ البداية؟

لمنزل من طابقين (R+1) مساحته 150 م² بتشطيب متوسط في القنيطرة، يقدر محاكي CITURBAREA الأشغال بـ 839 190 درهم شاملة الضريبة، و926 143 درهم مع الأتعاب والرسوم والربط بالشبكات، دون احتساب الأرض. دقة هذا التقدير تقارب ±13 إلى 15 % ما دامت التصاميم غير موجودة؛ وبعد إنجاز التصاميم ودراسة التربة، تعوض الكميات الحقيقية النسب وتصبح الدقة ±3 إلى 5 %. التفاصيل في دليل ثمن بناء منزل للمتر المربع.

كم يستغرق كل هذا؟

الآجال المعمول بها فعلا قد تختلف حسب الجماعة والوكالة الحضرية: يجب التأكد منها قبل الإيداع.

CITURBAREA، مكتب مهندس معماري مسجل في الهيئة بالقنيطرة، يرافق مشروعك في كل مرحلة، مع تقارير ورش عن بعد لمغاربة العالم. حدثنا عن مشروعك.

أسئلة شائعة