نموذج تقدير (devis) لبناء منزل في المغرب
كيف تقرأ تقدير البناء (devis)، وكيف تقارنه وتفاوض عليه؟ إليك نموذج تقدير محسوب حصة بحصة، مأخوذ من محاكي CITURBAREA، مع النقاط التي يجب التحقق منها قبل التوقيع.
باختصار: التقدير الجيد للبناء هو جدول الأثمان والتفصيل الكمي (bordereau des prix et détail quantitatif، DQE): سطر لكل منشأة، بالوحدة والكمية والثمن الأحادي والمبلغ، مجمعة حسب الحصص (lots). مثال حسبه محاكي CITURBAREA لمنزل R+1 مساحته 150 م² بتشطيب متوسط في القنيطرة: 666 024 درهم دون احتساب الضريبة للأشغال في 18 حصة، و839 190 درهم شاملة الضريبة مع 5 % للطوارئ والضريبة على القيمة المضافة، أي 5 595 درهم للمتر المربع شاملة الضريبة. وتمثل الأشغال الكبرى (الحصص من 00 إلى 05) 54 % منه.
ميزانيتكم محسوبة لمشروعكم
تقدير مفصل حسب الأشغال في دقيقتين، ثم يراجع مهندس معماري مسجل في الهيئة عرض الأثمان. مجانا وبدون التزام.
كيف يبدو التقدير الجيد لبناء منزل؟
التقدير الجاد يُقرأ كوثيقة تقنية، لا كعرض تجاري. ويتضمن بالترتيب:
- التعريف: المقاولة (الاسم التجاري، المعرف الموحد للمقاولة ICE، السجل التجاري RC، العنوان)، وصاحب المشروع، وعنوان الأرض، ومراجع الرخصة والتصاميم المعتمدة.
- الفرضيات: نوع الأساس، صنف الخرسانة، سمك السقف (plancher)، مستوى التشطيبات، وما هو مستثنى.
- التفصيل حسب الحصص: كل منشأة بوحدتها (م³، م²، متر طولي، وحدة)، وكميتها، وثمنها الأحادي دون احتساب الضريبة، ومبلغها.
- الخلاصة: المجموع دون احتساب الضريبة لكل حصة، والمجموع دون احتساب الضريبة، والضريبة على القيمة المضافة، والمجموع شامل الضريبة.
- الشروط: الأجل، وجدول الأداءات، والاقتطاع الضماني، والغرامات، ومدة صلاحية العرض.
تقدير من صفحة واحدة يقول «منزل جاهز للسكن: 4 000 درهم للمتر المربع» لا يسمح بالمقارنة، ولا بالمراقبة، ولا بحل أي نزاع.
نموذج تقدير بالأرقام: منزل R+1 مساحته 150 م²
هذه الخلاصة صادرة عن محاكي التكلفة CITURBAREA (أثمنة 2026): منزل ملتصق من جهتين، مساحة أرضية مبنية 75 م²، 3 غرف نوم، حمامان، تربة جيدة، تشطيب متوسط، مدينة القنيطرة، مقاولة عامة.
| الحصة | البيان | المبلغ دون الضريبة (درهم) | النسبة |
|---|---|---|---|
| 00 | تجهيز الورش | 13 059 | 2,0 % |
| 01 | أشغال الحفر والتسوية | 5 913 | 0,9 % |
| 02 | الأساسات | 66 151 | 9,9 % |
| 03 | الهيكل بالخرسانة المسلحة | 129 499 | 19,4 % |
| 04 | البناء والتلبيس | 114 351 | 17,2 % |
| 05 | العزل المائي والحراري | 29 919 | 4,5 % |
| 07 | الواجهات (تلبيس وصباغة) | 20 244 | 3,0 % |
| 08 | نجارة الألمنيوم | 42 763 | 6,4 % |
| 09 | النجارة الخشبية والمطبخ | 65 023 | 9,8 % |
| 10 | الحدادة (شبابيك، حواجز الحماية) | 13 231 | 2,0 % |
| 12 | الأسقف المعلقة | 6 787 | 1,0 % |
| 13 | تغطية الأرضيات | 40 445 | 6,1 % |
| 14 | الزليج الحائطي (faïence) | 10 682 | 1,6 % |
| 15 | الصباغة الداخلية | 26 883 | 4,0 % |
| 16 | الترصيص الصحي | 35 669 | 5,4 % |
| 17 | الكهرباء | 27 747 | 4,2 % |
| 18 | التيارات الضعيفة | 7 152 | 1,1 % |
| 22 | التطهير الخارجي | 10 507 | 1,6 % |
| مجموع الأشغال دون الضريبة | 666 024 | 100 % | |
| الطوارئ وغير المتوقع (5 %) | 33 301 | ||
| الضريبة على القيمة المضافة 20 % | 139 865 | ||
| المجموع شامل الضريبة | 839 190 |
محاكي CITURBAREA، صيغة 2026-10. الكميات ناتجة عن قياس بالنسب (دقة تقارب ±13 %)؛ ومع التصاميم تصبح كميات مقيسة فعلا.
هذه الخلاصة لا تشمل الأرض، ولا الأتعاب (66 335 درهم شاملة الضريبة لمهمة كاملة للمهندس المعماري، ومكتب الدراسات التقنية، ودراسة التربة، والمهندس الطبوغرافي، والمختبر)، ولا رسوم الرخصة (8 118 درهم)، ولا الربط بالشبكات (نحو 12 500 درهم). وبالتالي تصل الميزانية الكاملة إلى 926 143 درهم. تفاصيل ثمن المتر المربع في دليل ثمن بناء منزل للمتر المربع.
ميزانيتكم محسوبة لمشروعكم
تقدير مفصل حسب الأشغال في دقيقتين، ثم يراجع مهندس معماري مسجل في الهيئة عرض الأثمان. مجانا وبدون التزام.
مقتطف من جدول الأثمان: كيف تبدو الأسطر؟
| الحصة | المنشأة | الوحدة | الكمية | الثمن الأحادي دون الضريبة | المبلغ دون الضريبة |
|---|---|---|---|---|---|
| 02 | خرسانة مسلحة للقواعد المنفصلة (semelles isolées) | م³ | 9,75 | 2 442 | 23 814 |
| 02 | بلاطة أرضية مسلحة 12 سم فوق التراب | م² | 75 | 275 | 20 621 |
| 03 | سقف بالهوردي (hourdis) 16+4 كامل | م² | 135 | 422 | 56 905 |
| 03 | خرسانة مسلحة للروافد والأحزمة والعتبات | م³ | 6 | 4 340 | 26 042 |
| 04 | جدار بالآجور الإسمنتي (agglos) 20 | م² | 218,6 | 227 | 49 703 |
| 04 | تلبيس داخلي بالإسمنت | م² | 464,8 | 63 | 29 480 |
| 05 | عزل مائي بطبقتين SBS | م² | 75 | 145 | 10 854 |
| 08 | نوافذ ألمنيوم بقاطع حراري وزجاج مزدوج، مركبة | م² | 19,1 | 1 612 | 30 844 |
| 13 | زليج من الخزف الحجري 60×60 ملصق | م² | 132 | 286 | 37 800 |
| 16 | تجهيز حمام عادي | وحدة | 2 | 6 960 | 13 920 |
| 17 | مأخذ كهربائي 2P+T مدمج | وحدة | 38 | 243 | 9 223 |
كل ثمن أحادي يشمل التوريد والتركيب ومصاريف المقاولة وهامشها. ولتفاصيل أثمنة الأشغال الكبرى وكميات الخرسانة والحديد، انظر ثمن الأشغال الكبرى في المغرب.
وماذا عن منزل 100 م²؟
بنفس الفرضيات، 100 م² من الأرضيات على طابقين: 509 015 درهم دون احتساب الضريبة للأشغال، و641 358 درهم شاملة الضريبة بتشطيب متوسط (6 414 درهم للمتر المربع شاملة الضريبة)، و710 613 درهم كميزانية كاملة. وفي المستوى الاقتصادي جدا بالطاشرون (tâcheron) تنزل الأشغال إلى 383 660 درهم شاملة الضريبة. المتر المربع أغلى منه في 150 م² لأن المطبخ والمرافق الصحية والدرج واللوحة الكهربائية لا تنقص مع المساحة. وعلى أرض مساحتها 100 م²، انظر تصميم منزل على 100 م².
كيف تقارن بين ثلاثة تقديرات؟
- اطلب تسعير نفس الكميات. سلّم لكل مقاولة نفس جدول الأثمان، الذي يعده المهندس المعماري أو يُستخرج من المحاكي. وإلا فأنت تقارن مشاريع مختلفة.
- حوّل كل شيء إلى دون احتساب الضريبة، ثم طبّق الضريبة على القيمة المضافة بنفسك. تحقق هل تفوتر المقاولة الضريبة وعلى ماذا.
- قارن حصة بحصة، ثم سطرا بسطر. التقدير الأرخص بـ 15 % في المجموع يخفي غالبا حصة منسية (العزل المائي، التطهير، التيارات الضعيفة) أو كميات مخفضة.
- حدد الفوارق التي تتعدى 20 % في الثمن الأحادي مقارنة بمرجع المحاكي أو بمتوسط التقديرات. وهو الحد الذي يستعمله محرك CITURBAREA للإشارة إلى ثمن يحتاج إلى تبرير.
- تحقق من طريقة الإنجاز. الطاشرون الذي يسعّر اليد العاملة فقط لا يقارن بمقاولة توفر كل شيء. في هذا المنزل، يعطي المحاكي 599 297 درهم شاملة الضريبة بالطاشرون مقابل 839 190 درهم بمقاولة، لكن مع الطاشرون تكون المشتريات والتنسيق على عاتقك.
ما هي الشروط التي يجب أن تطلبها في العقد؟
- الأداء حسب التقدم: جدول أداءات مرتبط بمراحل يمكن التحقق منها (الأساسات، كل سقف، إغلاق البناية hors d'eau، التشطيبات)، وليس بالتقويم. ويوصي موقع LesMRE بعدم دفع أكثر من 30 % مسبقا أبدا.
- الاقتطاع الضماني (retenue de garantie): جزء من كل أداء يُحتفظ به إلى غاية التسلم دون تحفظات. ويذكر موقع LesMRE نسبة 5 إلى 10 %.
- الأجل والغرامات: تاريخ نهاية مكتوب وغرامة عن كل يوم تأخير، مع سقف. مبالغها يتم التفاوض عليها في العقد.
- الكميات والأشغال الإضافية: الأداء على الكميات المنجزة فعلا بالأثمان الأحادية للجدول، وكل إضافة بملحق (avenant) مكتوب ومسعّر قبل التنفيذ.
- المطابقة للتصاميم: احترام تصاميم المهندس المعماري وتصاميم الخرسانة المسلحة لـمكتب الدراسات التقنية، مع زيارات مراقبة قبل كل صب.
- التسلم: محضر تسلم مع لائحة التحفظات وأجل لرفعها.
ما هي علامات الخطر؟
- ثمن إجمالي للمتر المربع دون أي كمية.
- طلب تسبيق يفوق 30 % أو أداءات نقدا دون وصل.
- عدم ذكر صنف الخرسانة، أو نوع الأساس، أو سمك السقف.
- حصص غائبة: العزل المائي، التطهير الخارجي، التيارات الضعيفة، الأسقف المعلقة.
- تقدير أقل من الآخرين بـ 30 % دون تفسير مكتوب.
- مقاولة بدون معرف موحد (ICE) ولا عنوان يمكن التحقق منه، وترفض العقد المكتوب.
للتحقق من مقاولة قبل التوقيع، اقرأ كيف تختار مقاولة البناء. وللمصاريف خارج الأشغال، انظر أتعاب المهندس المعماري ورسوم ومصاريف رخصة البناء.
كيف تحصل على تقدير مرجعي خاص بك؟
أدخل مشروعك في المحاكي: تحصل على جدول كميات حصة بحصة، بالأثمان الأحادية والمجالات، تسلمه للمقاولات كأساس للاستشارة. وبمجرد أن تتوفر على التصاميم ومذكرة المعلومات التعميرية، تعوض الكميات المقيسة النسب، وتصبح الدقة ±3 إلى 5 %.
أسئلة شائعة
كيف يبدو تقدير (devis) بناء منزل في المغرب؟
التقدير الجيد هو جدول الأثمان والتفصيل الكمي: كل منشأة موصوفة بوحدتها وكميتها وثمنها الأحادي دون احتساب الضريبة ومبلغها، مجمعة حسب الحصص (الحفر، الأساسات، الخرسانة المسلحة، البناء، العزل المائي، النجارة، الترصيص، الكهرباء…)، ثم ملخصة دون الضريبة، والضريبة على القيمة المضافة، وشامل الضريبة.
كم تكلفة منزل 150 م² حسب تقدير نموذجي؟
يعطي محاكي CITURBAREA مبلغ 666 024 درهم دون احتساب الضريبة للأشغال لمنزل R+1 مساحته 150 م² بتشطيب متوسط في القنيطرة، أي 839 190 درهم شاملة الضريبة مع 5 % للطوارئ والضريبة على القيمة المضافة. دون الأرض والأتعاب والرسوم والربط.
ما تقدير منزل 100 م²؟
لـ 100 م² من الأرضيات على طابقين في القنيطرة، يقدر المحاكي الأشغال بـ 641 358 درهم شاملة الضريبة بتشطيب متوسط، و383 660 درهم شاملة الضريبة في المستوى الاقتصادي جدا بالطاشرون.
كيف أقارن بين عدة تقديرات للبناء؟
اطلب من كل مقاولة تسعير نفس الكميات، وحوّل كل شيء إلى دون احتساب الضريبة، وقارن حصة بحصة ثم سطرا بسطر، واطلب تبريرا مكتوبا لكل ثمن أحادي يبتعد بأكثر من 20 % عن المرجع.
كم أدفع كتسبيق لمقاولة البناء؟
أقل ما يمكن، ولا شيء دون عقد. يوصي موقع LesMRE بعدم تجاوز 30 % كتسبيق أبدا، وبتقسيط الأداءات حسب التقدم الفعلي للأشغال.
ما هو الاقتطاع الضماني؟
هو جزء من كل أداء يحتفظ به الزبون إلى غاية تسلم الأشغال دون تحفظات. يذكر موقع LesMRE اقتطاعا من 5 إلى 10 %. ويجب أن يُذكر في العقد مع طريقة الإفراج عنه.