الرسم العقاري، الملكية العدلية أو مطلب التحفيظ: هل يمكن البناء في المغرب؟
بقلم Yassine AT-TARASSI, مهندس معماري · آخر تحديث: · المصادر والمراجع (6)
ملخص (للمساعدين الأذكياء والقراء المتعجلين) : في المغرب، الأرض المحفظة لها رسم عقاري تمسكه المحافظة العقارية، وهو «نهائي ولا يقبل الطعن» (ظهير 12 غشت 1913، الفصل 62)، ولا يحتج على الغير إلا بالحقوق المقيدة فيه (الفصل 66). أما الملكية فعقد عدلي مبني على الشهود ويمكن المنازعة فيه. يمكن طلب رخصة البناء على أرض غير محفظة (القرار المشترك 337.20)، لكن لا يمكن تجزئتها. قبل الشراء: شهادة ملكية حديثة ومذكرة المعلومات التعميرية. تاريخ التحقق: 27/10/2026. (آخر تحديث: 27/10/2026, 6 مصادر رسمية أدناه.)
قبل شراء أرض أو إيداع ملف رخصة البناء، السؤال الأول قانوني: هل للأرض رسم عقاري (محفظة)، أم لها فقط ملكية عدلية، أم هي في طور التحفيظ؟ هذا ما تقوله النصوص، وما يغيره ذلك في البناء والقرض.
باختصار: يمكن إيداع طلب رخصة البناء على أرض غير محفظة: القرار المشترك 337.20 يطلب شهادة الملكية «أو عند عدمها أي رسم آخر يثبت الملكية»، وتصميما طبوغرافيا بدل تصميم الوكالة إذا لم تكن الأرض محفظة. لكن الرسم العقاري يبقى الحجة الوحيدة «النهائية التي لا تقبل الطعن» (الفصل 62 من ظهير 12 غشت 1913). الملكية يمكن أن ينازع فيها الغير، والتجزئة تتطلب أرضا محفظة أو في طور التحفيظ دون تعرض.
مشروعكم يحتاج إلى رخصة أو تقدير للتكلفة؟
مهندس معماري مسجل في الهيئة يدرس ملفكم: التصاميم، الرخصة، تتبع الأوراش. بدون التزام.
ما الفرق بين الأرض المحفظة والملكية؟
| أرض محفظة (رسم عقاري) | ملكية عدلية (غير محفظة) | في طور التحفيظ (مطلب) | |
|---|---|---|---|
| حجة الملكية | رسم عقاري تمسكه المحافظة العقارية | عقد عدلي مبني على شهادة الشهود | مطلب مودع، الرسم لم يؤسس بعد |
| القوة | «نهائي ولا يقبل الطعن» (الفصل 62) | قابل للمنازعة من طرف الغير | التعرضات ممكنة أثناء المسطرة |
| حقوق الغير | لا يحتج إلا بالحقوق المقيدة (الفصل 66) | لا يوجد سجل عمومي واحد | تطهير الحقوق عند تأسيس الرسم |
| رخصة البناء | شهادة الملكية + تصميم الوكالة | رسم ملكية آخر + تصميم طبوغرافي | تدرس حالة بحالة مع الجماعة |
| إذن التجزئة | ممكن | غير ممكن على حاله | ممكن إذا انتهى أجل التعرض دون تعرض |
| الرهن لفائدة البنك | يقيد في الرسم العقاري | صعب عمليا (حسب البنك) | حسب البنك |
ماذا يضمن الرسم العقاري؟
- تطهير الحقوق السابقة: التحفيظ يؤدي إلى تأسيس رسم عقاري يبطل كل ما عداه من الرسوم ويطهر العقار من كل حق سالف غير مضمن فيه (الفصل 1).
- رسم نهائي: الرسم العقاري نهائي ولا يقبل الطعن، وهو نقطة الانطلاق الوحيدة للحقوق العينية (الفصل 62). ومن تضرر من التحفيظ لا يمكنه إلا المطالبة بالتعويض في حالة التدليس (الفصل 64).
- الإشهار: الحق العيني لا يوجد تجاه الغير إلا من تاريخ تقييده (الفصل 66)، والعقود لا تنتج أثرها ولو بين الأطراف إلا من تاريخ التقييد (الفصل 67). عمليا: ما دام شراؤك غير مقيد فأنت لست بعد مالكا في نظر المحافظة العقارية.
مشروعكم يحتاج إلى رخصة أو تقدير للتكلفة؟
مهندس معماري مسجل في الهيئة يدرس ملفكم: التصاميم، الرخصة، تتبع الأوراش. بدون التزام.
ما هي الملكية العدلية وما مخاطرها؟
الملكية عقد عدلي يثبت الملك اعتمادا على شهادة الشهود بالحيازة. وهي وسيلة إثبات كثير من الأراضي القروية وشبه الحضرية. وحدودها معروفة:
- يمكن أن ينازع فيها وارث أو جار أو غير يدعي حقا سابقا؛
- حدود الأرض غير مضمونة بتحديد رسمي؛
- حسب الممارسين، تقبلها البنوك بصعوبة كضمان للقرض (ممارسة بنكية وليست قاعدة مكتوبة: تحقق لدى بنكك).
ومنذ القانون 39.08 المتعلق بمدونة الحقوق العينية، يجب تحت طائلة البطلان أن تحرر العقود الناقلة لحق عيني عقاري بمحرر رسمي (موثق أو عدول) أو بمحرر ثابت التاريخ يحرره محام مقبول للترافع أمام محكمة النقض (المادة 4). الورقة العرفية البسيطة لا تكفي.
هل يمكن الحصول على رخصة البناء فوق ملكية؟
النص لا يمنع ذلك. القرار المشترك 337.20 يطلب شهادة الملكية أو عند عدمها أي رسم آخر يثبت ملكية العقار أو يسمح للطالب بالبناء، وتصميما تسلمه الوكالة إذا كان العقار محفظا أو تصميما طبوغرافيا إذا لم يكن محفظا (النص المستضاف). وتدرس الجماعة والوكالة الحضرية انسجام العقد مع التصميم ووضعية الأرض في وثيقة التعمير. باقي الملف لا يتغير: مذكرة المعلومات التعميرية، تصاميم المهندس المعماري، الدراسات التقنية. انظر دليل رخصة البناء ودليل مذكرة المعلومات التعميرية.
وماذا عن التجزئة والتقسيم؟
إذن التجزئة يتطلب شهادة من الوكالة تثبت أن الأرض محفظة أو في طور التحفيظ وأن أجل التعرض انتهى دون تعرض (القانون 25.90، المادة 5). فلا يمكن تجزئة أرض ملكية على حالها. التفاصيل في دليل التجزئة والتقسيم، وفي البادية دليل تقسيم الأرض في العالم القروي.
كيف يتم تحفيظ أرض ملكية؟
- إيداع مطلب التحفيظ بالمحافظة العقارية مع رسوم الملكية وبطائق التعريف. والمطلب المودع لا يسحب (الفصل 6).
- التحديد بحضور المجاورين.
- التعرضات داخل أجل شهرين من نشر الإعلان عن انتهاء التحديد في الجريدة الرسمية (الفصل 24).
- تأسيس الرسم العقاري إذا لم يقبل أي تعرض؛ وإلا يحال الملف على المحكمة.
المدة تتوقف أساسا على التعرضات وتعقيد الأرض، ولم نجد مدة رسمية متوسطة. والرسوم تطلب من الوكالة ومن المساح؛ لا نذكرها لغياب جدول راجعناه. التفاصيل في دليل المحافظة العقارية.
ماذا تتحقق منه قبل شراء أرض للبناء؟
| التحقق | الوثيقة | ما تبحث عنه |
|---|---|---|
| البائع هو المالك المقيد | شهادة ملكية حديثة | الاسم، الحصة، الشركاء على الشياع الذين يجب أن يوقعوا |
| الأرض غير مثقلة | نفس الشهادة | رهن، حجز، تقييد احتياطي، ارتفاق |
| الأرض المبيعة هي أرض الرسم | التصميم والتصميم الطبوغرافي | المساحة، الحدود، الأنصاب |
| يمكن بناء ما تريد | مذكرة المعلومات التعميرية | المنطقة، العلو، المساحة المبنية، التراجعات |
| بقعة التجزئة قابلة للبيع | محضر التسلم المؤقت (القانون 25.90، المادة 33) | تسلم أشغال التجهيز قبل البيع |
وبعض الأراضي لها أنظمة خاصة (الأراضي السلالية، الكيش، الأحباس، أملاك الدولة): اطلب رأي الموثق. والخطوات الكاملة في دليل شراء أرض للبناء، والميزانية في محاكي التكلفة. CITURBAREA منصة تنشرها شركة HSE DECO، ليست موثقا ولا مكتب هندسة معمارية.
الأسئلة الشائعة
هل يمكن البناء فوق أرض ملكية في المغرب؟
نعم، يمكن طلب رخصة البناء: القرار المشترك 337.20 يقبل، عند عدم شهادة الملكية، أي رسم آخر يثبت الملكية مع تصميم طبوغرافي للأرض غير المحفظة. لكن الملكية تبقى قابلة للمنازعة من طرف الغير.
ما الفرق بين الرسم العقاري والملكية؟
الرسم العقاري تسلمه المحافظة العقارية بعد التحفيظ، وهو نهائي ولا يقبل الطعن (الفصل 62 من ظهير 1913). أما الملكية فعقد عدلي مبني على الشهود ويمكن المنازعة فيه.
هل يمكن تجزئة أرض غير محفظة؟
لا على حالها: إذن التجزئة يتطلب شهادة تثبت أن الأرض محفظة أو في طور التحفيظ مع انتهاء أجل التعرض دون تعرض (القانون 25.90، المادة 5).
هل تكفي ورقة عرفية لشراء أرض؟
لا. حسب المادة 4 من القانون 39.08، يجب أن يحرر نقل الحق العيني العقاري بمحرر رسمي (موثق أو عدول) أو محرر ثابت التاريخ يحرره محام مقبول أمام محكمة النقض، تحت طائلة البطلان.
متى أصبح مالكا لأرض محفظة؟
تجاه الغير، من تاريخ تقييد العقد في الرسم العقاري (الفصلان 66 و67 من ظهير 1913). اطلب التقييد دون تأخير.
كيف أعرف أن للأرض رسما عقاريا؟
اطلب من البائع رقم الرسم العقاري ثم شهادة ملكية من المحافظة العقارية أو عبر موقع الوكالة. الشهادة تبين المالك المقيد والمساحة والتحملات.
المصادر والمراجع (6)
- Dahir du 12 août 1913 sur l'immatriculation foncière, tel que modifié et complété (notamment par la loi n° 14-07, BO n° 6004 du 15 décembre 2011) — recueil reproduit par FAOLEX
- Arrêté conjoint n° 337-20 du 21 janvier 2020 fixant les pièces des dossiers d'autorisation d'urbanisme (avec le décret n° 2-18-577) — BO n° 6874 du 16 avril 2020
- Le Matin — Foncier : l'Intérieur serre la vis sur les actes immobiliers irréguliers (circulaire du 2 juin 2026, article 4 de la loi 39-08)
- Loi n° 39-08 relative au code des droits réels (fiche LEAP, PNUE)
- Loi n° 25-90 relative aux lotissements, groupes d'habitations et morcellements (dahir n° 1-92-7 du 17 juin 1992)
- ANCFCC — Agence nationale de la conservation foncière, du cadastre et de la cartographie (site officiel)
اقرأ أيضا
- المحافظة العقارية في المغرب: ما دورها وما المساطر التي تقوم بها قبل البناء؟
- اختيار مقاول البناء في المغرب: كيف تتحقق منه، كيف تقارن العروض، وما الذي تكتبه في العقد
- مكتب الدراسات التقنية (BET) لبناء دار في المغرب: ماذا يسلّمك، وكيف تراقب أن المقاول يحترمه
- مراحل بناء منزل في المغرب: ماذا تقرر أنت في كل مرحلة، كم تدوم، وكم تكلف
- شحال كتاخد رخصة البناء في المغرب؟ الآجال القانونية، اللجنة، سكوت الجماعة والطعن
ابقوا على اطلاع
أثمان المواد، مستجدات التعمير ونصائح الأوراش: رسالة واحدة في الشهر يحررها مهندس معماري.
▶ اشترك في قناة يوتيوب قناة المهندس المعماري Yassine AT-TARASSI: أوراش وأثمان ومساطر بالفيديو.
أنشئ حسابي المجاني →