تسوية وضعية البنايات غير القانونية في المغرب: رخصة التسوية، الشروط، الوثائق وأين وصل الأجل

بقلم Yassine AT-TARASSI, مهندس معماري · آخر تحديث: 27/10/2026 · المصادر والمراجع (7)

كثير من المنازل في المغرب بنيت بدون رخصة، أو أضيف إليها طابق أو غرفة لم ترد في التصاميم المرخصة. هذا الدليل يشرح رخصة التسوية كما تنظمها النصوص الرسمية: لمن هي، وبأي شروط، وبأي وثائق، وما الذي تغير منذ 2023. كل قاعدة مرفوقة بمادتها، والنصوص مقروءة كاملة في 27/10/2026. للعقوبات والهدم انظر دليل البناء بدون رخصة.

ما هي رخصة التسوية؟

أضاف القانون 66.12 إلى المادة 40 من القانون 12.90 المتعلق بالتعمير فقرة تسمح لرئيس المجلس الجماعي، بناء على طلب المعني بالأمر، بتسليم رخصة تسوية البنايات غير القانونية، بعد موافقة الوكالة الحضرية، وفق مسطرة يحددها نص تنظيمي. هذا النص هو المرسوم 2.18.475 الصادر في 12 يونيو 2019، الذي ينظم ثلاث رخص: رخصة الإصلاح، ورخصة التسوية، ورخصة الهدم. ثم غيره المرسوم 2.23.103 الصادر في 8 ماي 2023.

التسوية إذن ليست «عفوا» عاما ولا أداء لغرامة مقابل إبقاء البناية كما هي. هي مراجعة تقنية: لجنة تتحقق من أن البناية، رغم أنها أنجزت خارج المسطرة، تحترم القواعد التي كانت ستفرض عليها لو طلبت رخصة في وقتها. والفرق بينها وبين رخصة الإصلاح واضح: الإصلاح يخص أشغالا صغيرة قبل إنجازها، والتسوية تخص بناية قائمة أنجزت فعلا.

أي بنايات تعنيها التسوية؟

تحدد المادة 5 من المرسوم 2.18.475 حالتين فقط، داخل المناطق الخاضعة لإلزامية رخصة البناء:

• كل بناية أنجزت أشغالها بدون الحصول المسبق على رخصة البناء؛
• كل بناية أنجزت أشغالها بعد الحصول على الرخصة لكن دون احترام الوثائق والتصاميم التي سلمت على أساسها (طابق إضافي، توسعة، تغيير الموقع أو الغرض...).

أما البناية الواقعة خارج المناطق التي تفرض فيها الرخصة، كبعض الأراضي القروية غير المغطاة بوثيقة تعمير، فوضعها يختلف ويجب السؤال عنه في مصلحة التعمير بالجماعة؛ وقواعد البناء هناك مشروحة في دليل رخصة البناء في العالم القروي. وقد ألغى المرسوم 2.23.103 المادة 7 من المرسوم 2.18.475 (المادة الثالثة منه).

ما هي شروط الحصول على رخصة التسوية؟

تنص المادة 9 من المرسوم على أن الرخصة لا تسلم إلا بعد التأكد من أن البناية تستوفي الشروط التالية:

النتيجة العملية مهمة: الطابق الذي يتجاوز العلو المسموح به في تصميم التهيئة لا يمكن تسويته كما هو، لأنه لا يحترم شرط العلو. ونفس الشيء لبناية فوق تراجع إلزامي أو في منطقة مخصصة لتجهيز عمومي. لذلك ابدأ دائما بمعرفة ما يسمح به تصميم التهيئة في قطعتك، بواسطة مذكرة المعلومات التعميرية.

وإذا كانت البناية لا تستوفي الشروط؟

المرسوم لا يغلق الباب نهائيا. تنص الفقرة الثانية من المادة 9 على أن المعني بالأمر يجب عليه في هذه الحالة الحصول على رخصة بناء لإدخال التعديلات اللازمة على البناية. وبعد إنجاز هذه التعديلات ومعاينة مطابقتها لما ورد في رخصة البناء، تسلم له رخصة تسوية وضعية البناية، وتقوم مقام رخصة السكن أو شهادة المطابقة طبقا للمادة 55 من القانون 12.90.

في الواقع، يعني ذلك غالبا هدم الجزء غير المطابق (طابق زائد، بروز فوق الملك العمومي، بناء في التراجع)، أو تغيير غرضه. ويخضع الهدم الجزئي بدوره لرخصة؛ انظر دليل رخصة الهدم.

هل يمكن تسوية بناية داخل تجزئة غير قانونية؟

لا مباشرة. تنص المادة 10 من المرسوم على أن البنايات الموجودة داخل تجزئات غير قانونية لا يمكن تسويتها إلا بعد إخضاع هذه التجزئات لعملية إعادة الهيكلة المنصوص عليها في الباب الثاني من القانون 25.90 المتعلق بالتجزئات العقارية والمجموعات السكنية وتقسيم العقارات. وتسمح المادة 71-2 من نفس القانون للمحكمة بأن تأمر بإعادة هيكلة التجزئة غير القانونية على نفقة المخالفين. هذه الحالة شائعة في بعض الأحياء المحيطة بالمدن وفي البقع المبيعة على الشياع؛ انظر دليل تقسيم الأرض في العالم القروي ودليل التجزئة العقارية.

ما هي الوثائق المطلوبة؟

يحدد القرار المشترك 337.20، كما غيره القرار 1032.21 (الجريدة الرسمية عدد 6992 بتاريخ 3 يونيو 2021)، ودليل مساطر رخص التعمير لسنة 2025، ملف التسوية كما يلي. ويودع الملف في نسخة واحدة (القرار 1032.21، النقطة 7.3).

في المناطق التي يفرض فيها القانون 12.90 اللجوء إلى مهندس معماري (المادة 50: الجماعات الحضرية والمراكز المحددة ومناطقها المحيطة)، يعده عمليا مهندس معماري يرفع البناية كما هي ويقارنها بضوابط تصميم التهيئة. وهذا الرفع هو أيضا ما يكشف هل البناية قابلة للتسوية أم تحتاج إلى تعديلات أولا.

كيف تمر المسطرة وما هي الآجال؟

1. الإيداع بمكتب الضبط بالجماعة أو، عند الاقتضاء، بالشباك الوحيد لرخص التعمير، من طرف صاحب الطلب أو من ينوب عنه (المرسوم 2.18.475، المادة 6)، وهو اليوم يتم غالبا عبر منصة رخص (انظر دليل منصة رخص).
2. الدراسة من طرف لجنة تضم الوكالة الحضرية، ورأي هذه الأخيرة ملزم.
3. القرار: يسلم رئيس الجماعة الرخصة داخل أجل أقصاه 60 يوما من تاريخ الإيداع (المادة 8 كما غيرها المرسوم 2.23.103).
4. الإخبار: يوجه رئيس الجماعة نسخة من الرخصة إلى السلطة الإدارية المحلية وإلى الوكالة الحضرية داخل يومي عمل من تسليمها (المادة 8).

وفي الجهات التي نصبت فيها الوكالات الجهوية للتعمير والإسكان المحدثة بالقانون 64.23 (الجريدة الرسمية عدد 7533 بتاريخ 10 غشت 2026)، تحل هذه الوكالات تدريجيا محل الوكالات الحضرية؛ تأكد من الجهة المختصة بقطعتك.

هل ما زال أجل إيداع طلبات التسوية مفتوحا في 2026؟

هنا النقطة التي يجب الانتباه إليها. المادة الأولى من المرسوم 2.23.103 تنص على أنه «يفتح أجل جديد مدته سنتان لإيداع ملف طلب الحصول على رخصة تسوية وضعية البنايات غير القانونية»، والمادة الرابعة تنص على أنه يدخل حيز التنفيذ ابتداء من تاريخ نشره بالجريدة الرسمية (العدد 7194، ماي 2023). بحساب السنتين من هذا التاريخ، يكون الأجل قد انتهى في ماي 2025.

لا تعتمد إذن على وسيط يعدك «بتسوية سريعة» دون أن يريك نصا ساري المفعول. اسأل كتابة مصلحة التعمير بالجماعة: هل تقبل طلبات التسوية اليوم، وعلى أي أساس؟ وإذا كان الجواب بالنفي، فالطريق الذي يبقى مفتوحا هو رخصة البناء لمشروع مطابق (المادة 9، الفقرة الثانية)، ثم رخصة السكن.

هل تمحو رخصة التسوية المخالفة والمتابعة؟

لا شيء في النصوص المقروءة ينص على ذلك. المسطرة الزجرية مستقلة عن المسطرة الإدارية: المادة 69 من القانون 12.90 (كما غيرها القانون 66.12) تنص على أن هدم الأشغال أو البناء غير القانوني لا يحول دون تحريك الدعوى العمومية ولا يسقطها إذا كانت جارية. والإنذار الذي يوجهه المراقب «باتخاذ التدابير اللازمة لإنهاء المخالفة» داخل أجل من 10 أيام إلى شهر (المادة 68) ليس رخصة تسوية، بل أمر بإصلاح الوضع على الأرض. الغرامات (10 000 إلى 100 000 درهم للبناء بدون رخصة، المادة 71) مفصلة في دليل البناء بدون رخصة.

ماذا تفعل اليوم إذا كان منزلك غير قانوني؟

1. اجمع الوثائق: سند الملكية، والتصميم المرخص إن وجد، والرخصة، وأي محضر أو إنذار توصلت به.
2. اطلب مذكرة المعلومات التعميرية لمعرفة العلو والتراجعات والغرض المسموح بها في قطعتك.
3. كلف مهندسا معماريا برفع البناية كما هي ومقارنتها بالضوابط: هل المخالفة في الطابق، أو في التراجع، أو في الغرض؟
4. اسأل الجماعة كتابة عن قبول طلبات التسوية في تاريخ سؤالك.
5. إذا كانت التسوية مغلقة أو غير ممكنة: هيئ ملف رخصة بناء لمشروع مطابق، مع تقدير كلفة التعديلات أو الهدم الجزئي في أداة التقدير، ثم اطلب رخصة السكن بعد الأشغال.
6. لا تبع ولا تكر قبل تسوية الوضع: وضع البناية رهن إشارة الغير بدون رخصة السكن أو شهادة المطابقة يعاقب بغرامة من 10 000 إلى 100 000 درهم (القانون 12.90، المادة 75).

إذا كان المنزل في البادية أو في قطعة اشتريت على الشياع، فالمشكلة غالبا عقارية قبل أن تكون معمارية: ابدأ بـدليل تقسيم الأرض في العالم القروي ودليل وثائق رخصة البناء في العالم القروي. ولدراسة ملفك، صف مشروعك في صفحة التقدير واطلب المرافقة عبر المنصة.

الأسئلة الشائعة