إصلاح، تعلية، واجهة أو هدم: أي رخصة تحتاج لأشغالك في المغرب؟
تجديد الحمام، إضافة طابق، فتح نافذة في الواجهة، هدم منزل قديم: في المغرب لكل نوع من هذه الأشغال مسطرة مختلفة. والخطأ في اختيار المسطرة يعرضك لإيقاف الورش وأداء غرامة.
باختصار: الأشغال على بناية قائمة في المغرب تخضع لثلاثة أنظمة. الأشغال الصغيرة التي لا تمس الهيكل ولا الواجهة ولا التوزيع الداخلي ولا الأجزاء المشتركة ولا الغرض من البناية تحتاج إلى رخصة الإصلاح (permis de réfection) التي تسلمها الجماعة في أجل 10 أيام عمل، دون أن يكون المهندس المعماري إلزاميا. أما كل تغيير يمس هذه العناصر، وكل تعلية (surélévation)، فيحتاج إلى رخصة البناء، وإلى مهندس معماري مسجل في الهيئة داخل المجال الحضري. والهدم يحتاج إلى رخصة الهدم (permis de démolition). البناء أو التغيير بدون رخصة يعاقب بغرامة من 10 000 إلى 100 000 درهم (القانون 12.90 كما غيره القانون 66.12).
مشروعكم يحتاج إلى رخصة أو تقدير للتكلفة؟
مهندس معماري مسجل في الهيئة يدرس ملفكم: التصاميم، الرخصة، تتبع الأوراش. بدون التزام.
ما هي الأشغال التي تحتاج إلى رخصة؟
يفرض القانون 12.90 (المادة 40) رخصة البناء لكل بناء جديد، وللتغييرات التي تدخل على البنايات القائمة «إذا كانت تهم عناصر تنظمها الضوابط». ومنذ إصلاح 2016 (القانون 66.12) ومراسيمه الصادرة سنة 2019، أصبح القانون ينص أيضا على رخصة الإصلاح، ورخصة التسوية (permis de régularisation)، ورخصة الهدم. ويوزع ضابط البناء العام (المرسوم 2.18.577) المشاريع على ثلاث مساطر.
| الأشغال | الرخصة | هل المهندس المعماري إلزامي؟ |
|---|---|---|
| أشغال صغيرة دون تغيير الغرض، ودون المس بالهيكل أو الواجهات أو التوزيع الداخلي أو الأجزاء المشاعة | رخصة الإصلاح | لا تشترطه النصوص |
| منشأة موسمية أو مؤقتة | رخصة الإصلاح | لا تشترطه النصوص |
| تغيير الواجهة (فتح، إغلاق، بروز encorbellement) | رخصة البناء (تعديلية) | نعم في المجال الحضري |
| إعادة التوزيع الداخلي، إزالة جدار حامل، أشغال على الأجزاء المشتركة | رخصة البناء (تعديلية) | نعم في المجال الحضري، مع مهندس مختص للهيكل |
| التعلية أو التوسعة | رخصة البناء | نعم في المجال الحضري، مع مهندس مختص |
| تغيير الغرض (سكن إلى محل تجاري، مرآب إلى محل) | إذن من رئيس الجماعة بعد موافقة الإدارة المكلفة بالتعمير (المادة 58 من القانون 12.90) | حسب الأشغال المرتبطة به |
| الهدم الجزئي أو الكلي | رخصة الهدم | مهندس مختص مطلوب في الملف |
النص لا يضع لائحة مفصلة لـ«الأشغال الصغيرة». بالنسبة للتدخلات العادية (الزليج، الصباغة الداخلية، تغيير النجارة بنفس الشكل، السور)، فإن الممارسة تختلف من جماعة إلى أخرى وحسب الضابط المحلي: استفسر لدى مصلحة التعمير قبل أن تبدأ. وفي المدينة العتيقة، أو القصر، أو القصبة، أو في بناية مسجلة أو مرتبة، تكون المسطرة أثقل وقد تُطلب شهادة من مصالح وزارة الثقافة.
كيف تحصل على رخصة الإصلاح؟
- إعداد الملف (القرار المشترك رقم 337.20): طلب موقع حسب النموذج الرسمي، وسند يثبت الملكية أو الحق في إنجاز الأشغال، وعند الاقتضاء شهادة تفيد أن البناية غير مسجلة وغير مرتبة. نسخة واحدة تكفي.
- الإيداع بمكتب الضبط بالجماعة أو بالشباك الوحيد، أو عبر منصة رخص. يمكن للمالك أن يودع الطلب بنفسه.
- الدراسة من طرف المصلحة الجماعية للتعمير، دون المرور عبر اللجنة ودون أخذ آراء الإدارات الأخرى: القرار داخل 5 أيام، والتسليم في أجل 10 أيام عمل (ضابط البناء العام، المادة 46؛ المرسوم 2.18.475، المادة 3).
- تنفيذ الأشغال: تعليق لوحة ظاهرة (رقم الرخصة، طبيعة الأشغال ومدتها)، وإزالة الأتربة والردم، وتحرير الملك العمومي عند النهاية.
رخصة الإصلاح صالحة لمدة ستة أشهر، غير قابلة للتجديد (ضابط البناء العام، المادة 47). إذا لم تبدأ الأشغال داخل هذا الأجل أو لم تنته في المدة المحددة، يجب إيداع طلب جديد.
مشروعكم يحتاج إلى رخصة أو تقدير للتكلفة؟
مهندس معماري مسجل في الهيئة يدرس ملفكم: التصاميم، الرخصة، تتبع الأوراش. بدون التزام.
هل تحتاج التعلية إلى رخصة؟
نعم. إضافة طابق تغيير يحتاج إلى رخصة البناء، مع مهندس معماري ومهندس مختص في الهيكل، لأن متانة البناية القائمة يجب التحقق منها. ثلاث نقاط يجب مراقبتها حتى قبل الشروع في الرسم:
- تصميم التهيئة: هل يسمح بطابق إضافي؟ اطلب مذكرة المعلومات التعميرية.
- المسطرة: تعلية بناية سكنية تبقى في حدود 15,50 م وR+3 (أو 18,50 م وR+4 داخل تجزئة تم تسلمها) تدخل ضمن «المشاريع الصغرى» التي تدرس في الجلسة بمجرد الإيداع؛ وما فوق ذلك يدخل ضمن «المشاريع الكبرى» (ضابط البناء العام، الملحقان 2 و3).
- الوثائق: التصميم القديم المرخص والرخصة الأصلية، أو عند عدم وجودهما رفع للحالة القائمة؛ وتصاميم بالألوان الاصطلاحية (القائم بلون محايد، وما سيبنى بالأحمر، وما سيهدم بالأصفر).
التعلية غير المرخصة تعرقل أيضا الحصول على رخصة السكن (permis d'habiter) للبناية. ولتقدير ميزانية الطابق الإضافي، استعمل محاكي التكلفة المجاني.
كيف تحصل على رخصة الهدم؟
يسلم رئيس الجماعة رخصة الهدم في أجل شهر واحد (المادة 63-1 من القانون 12.90؛ المرسوم 2.18.475، المادة 14). ويودع الملف في نسخة واحدة منذ القرار المشترك رقم 1032.21 (الجريدة الرسمية عدد 6992 بتاريخ 3 يونيو 2021) الذي غير القرار 337.20، ويتضمن: الطلب، وسند الملكية، وعقدا مع مقاولة مختصة في الهدم، وعقدا مع مهندس مختص، وصورا للبناية وللبنايات المجاورة، وجدولا زمنيا للتنفيذ، ودراسة تقنية من المهندس (تشخيص، طريقة الهدم، تدابير السلامة للبنايات المجاورة).
القرار 337.20 يعفي من هذه الدراسة المنزل الفردي غير الملتصق الذي لا يتعدى علوه 8 أمتار، لكن المادة 13 من المرسوم 2.18.475 تقدم الدراسة التقنية كوثيقة إلزامية دون استثناء: من باب الحيطة، أرفقها في جميع الحالات. وتحدد الرخصة أجلا للتنفيذ؛ وينص النموذج الرسمي على سقوطها بعد ستة أشهر دون بدء الأشغال، وعلى إقامة سياج حول الورش، وتعليق لوحة، وإخبار الجماعة 15 يوم عمل على الأقل قبل بدء الهدم.
ما الذي تتعرض له إذا أنجزت أشغالا بدون رخصة؟
شدد القانون 66.12 المراقبة والعقوبات المنصوص عليها في القانون 12.90. عندما يعاين عون مؤهل مخالفة ما:
- إيقاف فوري للأشغال، مع إمكانية حجز المعدات ووضع الأختام على الورش إذا لم يُحترم الأمر.
- إنذار، إذا لم تكن المخالفة خطيرة، باتخاذ التدابير اللازمة لإنهائها داخل أجل يتراوح بين 10 أيام وشهر (المادة 68): المقصود هو مطابقة الأشغال، وليس تسوية إدارية.
- أمر بالهدم من طرف السلطة الإدارية المحلية إذا لم يُتخذ أي إجراء؛ وعند عدم التنفيذ، تتولى الهدم لجنة إدارية يرأسها الوالي أو العامل، داخل 48 ساعة، على نفقة المخالف (المادة 68). وبالنسبة للبناء بدون رخصة فوق الملك العمومي أو في منطقة غير قابلة للبناء، تقوم السلطة المحلية مباشرة بالهدم التلقائي (المادة 70).
- متابعات زجرية وغرامات.
| المخالفة | العقوبة |
|---|---|
| البناء، أو تغيير بناية قائمة، بدون رخصة | غرامة من 10 000 إلى 100 000 درهم؛ والحبس في حالة العود |
| سكن المالك بنفسه في بناية بدون رخصة السكن أو شهادة المطابقة | غرامة من 2 000 إلى 10 000 درهم (المادة 75) |
| وضع هذه البناية رهن إشارة الغير بدون رخصة السكن أو شهادة المطابقة | غرامة من 10 000 إلى 100 000 درهم (المادة 75) |
| عدم احترام الرخصة (العلو، الأحجام، الموقع، المساحة، الغرض) | غرامة من 10 000 إلى 50 000 درهم (المادة 72) |
| إضافة طابق أو أكثر غير مرخص | الحبس من شهر إلى ثلاثة أشهر و/أو غرامة من 50 000 إلى 100 000 درهم (المادة 72) |
| تغيير الواجهة بدون رخصة | غرامة من 2 000 إلى 20 000 درهم (المادة 73) |
| البناء في منطقة غير قابلة للبناء | غرامة من 10 000 إلى 100 000 درهم (المادة 71)؛ هدم تلقائي (المادة 70) |
| البناء بدون رخصة فوق الملك العام أو الخاص للدولة أو الجماعات الترابية أو فوق أراضي الجموع | غرامة من 100 000 إلى 200 000 درهم (المادة 77)؛ هدم تلقائي (المادة 70) |
صاحب المشروع ليس وحده المعني: يمكن متابعة المقاول والمهندس المعماري والمهندس المختص والمهندس الطبوغرافي كمشاركين، خاصة إذا لم يبلغوا عن المخالفة داخل 48 ساعة. لهذا سيرفض أي مهندس معماري جاد تتبع ورش يبتعد عن التصاميم المرخصة.
هل يمكن تسوية أشغال أنجزت من قبل؟
رخصة التسوية (المرسوم 2.18.475) تسمح بتسوية بناية غير قانونية تحترم قواعد السلامة والمتانة والتعمير، وتقوم مقام رخصة السكن. أجل إيداع الطلبات فُتح لمدة سنتين في 2019-2020، ثم أعيد فتحه لسنتين بالمرسوم 2.23.103 المنشور في ماي 2023. ويبدو أن هذا الأجل انتهى منذ ماي 2025: لم نعثر على أي تمديد إلى اليوم. يجب التأكد لدى جماعتك هل ما زال الطلب مقبولا قبل أي خطوة. خارج هذا الإجراء، يبقى الحل الوحيد هو المطابقة، بل وهدم الجزء غير القانوني.
متى تلجأ إلى مهندس معماري؟
بمجرد أن تمس الأشغال الهيكل، أو الواجهة، أو التوزيع، أو الأجزاء المشتركة، أو تضيف مساحة: المادة 50 من القانون 12.90 تجعل المهندس المعماري المسجل في الهيئة إلزاميا لكل تغيير يخضع لرخصة البناء في المجال الحضري. وحتى في حالة الإصلاح، رأيه يجنبك إيداع المسطرة الخاطئة. اطلع على دليل أتعاب المهندس المعماري، ودليل رخصة البناء، ودليل الرسوم والمصاريف.
CITURBAREA، مكتب مهندس معماري مسجل في الهيئة مقره بالقنيطرة، يدرس إمكانية إنجاز أشغال التعلية أو إعادة التأهيل أو الهدم وإعادة البناء في جهة الرباط-سلا-القنيطرة. صف لنا مشروعك.
أسئلة شائعة
هل تحتاج أشغال الإصلاح إلى رخصة في المغرب؟
نعم، الأشغال الصغيرة على بناية قائمة تخضع لرخصة الإصلاح التي تسلمها الجماعة في أجل 10 أيام عمل. وإذا مست الأشغال الهيكل أو الواجهة أو التوزيع الداخلي أو الأجزاء المشتركة أو الغرض من البناية، فلا بد من رخصة البناء. وبالنسبة للتدخلات الصغيرة، تختلف الممارسة من جماعة إلى أخرى: استفسر قبل أن تبدأ.
ما مدة صلاحية رخصة الإصلاح؟
ستة أشهر ابتداء من تاريخ تسليمها، غير قابلة للتجديد (المادة 47 من ضابط البناء العام). إذا لم تنجز الأشغال داخل هذا الأجل، يجب تقديم طلب جديد.
هل يلزم مهندس معماري لتعلية منزل في المغرب؟
نعم داخل الجماعات الحضرية والمراكز المحددة ومناطقها المحيطة: التعلية تحتاج إلى رخصة البناء، والمادة 50 من القانون 12.90 تجعل فيها اللجوء إلى مهندس معماري مسجل في الهيئة وإلى مهندسين مختصين إلزاميا.
هل يحتاج تغيير الواجهة إلى رخصة؟
نعم. تغيير الواجهة ليس من الأشغال الصغيرة بمفهوم ضابط البناء العام، بل يخضع لرخصة البناء. وكل تغيير للواجهة بدون رخصة يعاقب عليه القانون 66.12.
ما غرامة البناء بدون رخصة في المغرب؟
البناء أو تغيير بناية قائمة بدون رخصة يعاقب بغرامة من 10 000 إلى 100 000 درهم، مع إمكانية الحبس في حالة العود، إضافة إلى إيقاف الورش وأمر الهدم المحتمل.
هل يلزم الحصول على رخصة لهدم منزل؟
نعم، رخصة الهدم التي يسلمها رئيس الجماعة. يتضمن الملف خصوصا عقدا مع مقاولة هدم ومهندس مختص، ودراسة تقنية (القرار 337.20 يعفي منها المنزل الفردي غير الملتصق الذي لا يتعدى 8 أمتار، لكن المرسوم 2.18.475 يقدمها كإلزامية: الأفضل إرفاقها). يودع الملف في نسخة واحدة (القرار 1032.21) وتسلم الرخصة في أجل شهر.
هل يمكن تسوية بناء أنجز بدون رخصة؟
رخصة التسوية (المرسوم 2.18.475) تسمح بذلك بشروط تتعلق بالسلامة والتعمير، خلال آجال إيداع يحددها مرسوم. آخر أجل معروف، أعيد فتحه لسنتين بالمرسوم 2.23.103 في ماي 2023، يبدو أنه انتهى منذ ماي 2025 دون تمديد معروف: يجب التأكد لدى جماعتك هل ما زال الإجراء مفتوحا.
ما غرامة السكن في منزل بدون رخصة السكن؟
المالك الذي يسكن بنفسه في بناية بدون رخصة السكن أو شهادة المطابقة يتعرض لغرامة من 2 000 إلى 10 000 درهم. وإذا وضعها رهن إشارة الغير (كراء، إعارة)، تكون الغرامة من 10 000 إلى 100 000 درهم (المادة 75 من القانون 12.90، بصيغة القانون 66.12).
النصوص المرجعية (10)
- Loi n° 12-90 relative à l'urbanisme, texte diffusé par l'Ordre des architectes
- Loi n° 66-12 relative au contrôle et à la répression des infractions en matière d'urbanisme et de construction (dahir n° 1-16-124 du 25 août 2016)
- Décret n° 2-18-577 (règlement général de construction, annexes 2 à 4 et 7) et arrêté conjoint n° 337-20 fixant les pièces des dossiers — BO n° 6874 du 16 avril 2020
- Guide pratique de la loi n° 66-12 (en arabe), Maroclaw
- La Vie Éco — Une loi pour mettre fin à la pagaille des chantiers de construction (loi 66-12)
- CasablancaCity.ma — Permis de réfection, de démolition et de régularisation sur Rokhas (mai 2020)
- Le360 — Constructions non réglementaires : un nouveau délai de 2 ans pour la régularisation (décret 2-23-103)
- Loi n° 66-12 — traduction française au BO n° 6770 du 18 avril 2019 (art. 40, 63-1 et 64 à 80-1 de la loi 12-90), copie publiée par l'Agence urbaine de Kénitra-Sidi Kacem
- Arrêté conjoint n° 1032-21 du 13 avril 2021 modifiant l'arrêté conjoint n° 337-20 (dossiers en un seul exemplaire) — BO n° 6992 du 3 juin 2021
- Décret n° 2-18-475 (permis de réfection, de régularisation et de démolition), version consolidée avec le décret n° 2-23-103 du 8 mai 2023 — AUKS