ما هي النصوص التي تنظم التعمير والبناء في المغرب؟
لائحة القوانين والمراسيم والقرارات التي تطبق عندما تبني في المغرب، تم التحقق منها في الجريدة الرسمية، مع النصوص المنسوخة التي لم يعد يجب الاستشهاد بها، وما يغيره كل نص عمليا.
باختصار: في المغرب، يخضع البناء أساسا لـالقانون رقم 12.90 المتعلق بالتعمير (1992) والقانون رقم 25.90 المتعلق بالتجزئات، وكلاهما غيره القانون رقم 66.12 (2016) المتعلق بالمخالفات. ومسطرة الترخيص يحددها ضابط البناء العام لسنة 2019 (المرسوم رقم 2.18.577)، الذي نسخ ضابط 2013 (المرسوم رقم 2.13.424). وفي سنة 2026، غير قانونان نشرا في الجريدة الرسمية عدد 7533 بتاريخ 10 غشت المشهد: القانون رقم 34.21 (التجزئات) والقانون رقم 64.23 (الوكالات الجهوية للتعمير والإسكان).
مشروعكم يحتاج إلى رخصة أو تقدير للتكلفة؟
مهندس معماري مسجل في الهيئة يدرس ملفكم: التصاميم، الرخصة، تتبع الأوراش. بدون التزام.
النصوص الجاري بها العمل، وما تغيره بالنسبة لك
| النص | المرجع | ما يغيره بالنسبة لمن يبني |
|---|---|---|
| القانون رقم 12.90 المتعلق بالتعمير | الظهير رقم 1.92.31 بتاريخ 17 يونيو 1992؛ كما غيره القانون 66.12 | رخصة البناء إلزامية (المادة 40)، بما في ذلك لتغيير الواجهة؛ الرخصة تعتبر مسلمة بعد شهرين من السكوت (المادة 48)؛ السقوط بعد سنة بدون أساسات (المادة 49)؛ المهندس المعماري إلزامي في المجال الحضري (المادة 50)؛ رخصة السكن قبل الاستعمال (المادة 55) |
| المرسوم رقم 2.92.832 | 14 أكتوبر 1993 (الجريدة الرسمية عدد 4225) | خارج المناطق المغطاة بوثيقة تعمير: قطعة لا تقل عن هكتار واحد، ومساحة مبنية على الأرض محددة في 1/50 و800 م²، وعلو 8,50 م على الأكثر (المادة 34) |
| القانون رقم 25.90 (التجزئات العقارية، المجموعات السكنية، تقسيم العقارات) | الظهير رقم 1.92.7 بتاريخ 17 يونيو 1992؛ كما غيره القانونان 66.12 و34.21 | الإذن إلزامي لإحداث تجزئة أو مجموعة سكنية أو لتقسيم أرض (المواد 2 و57 و58)؛ ولا يمكن للموثقين والعدول تحرير العقود بدونه (المادة 61) |
| القانون رقم 34.21 | الظهير رقم 1.26.61 بتاريخ 28 يوليوز 2026، الجريدة الرسمية عدد 7533 بتاريخ 10 غشت 2026 | أجل إنجاز التجزئة حسب المساحة: 3 سنوات إلى غاية 20 هكتارا، ثم 5 و7 و10 و15 سنة فوق 400 هكتار (المادة 11)؛ التقسيم يعتبر مرخصا في غياب جواب داخل 30 يوما (المادة 59)؛ عمليات التهيئة الكبرى. جار به العمل منذ نشره؛ وبعض النقط تنتظر نصوصا تطبيقية |
| القانون رقم 66.12 (مراقبة وزجر المخالفات) | الظهير رقم 1.16.124 بتاريخ 25 غشت 2016؛ الجريدة الرسمية عدد 6501 (بالعربية)، والعدد 6770 بتاريخ 18 أبريل 2019 (بالفرنسية) | رخص الإصلاح والتسوية والهدم؛ التصريح بفتح الورش ودفتر الورش؛ مراقبون لهم صفة ضباط الشرطة القضائية؛ غرامات من 2 000 إلى 200 000 درهم بالنسبة للبنايات، والهدم؛ ومن 100 000 إلى 5 000 000 درهم لإحداث تجزئة أو مجموعة سكنية أو تقسيم بدون إذن (المادة 65 من القانون 25.90 كما صاغها القانون 66.12، الجريدة الرسمية عدد 6770)؛ المهندس المعماري والمقاول والمهندسون مشاركون في المخالفة إذا لم يبلغوا عنها داخل 48 ساعة (انظر المخالفات والعقوبات) |
| ضابط البناء العام (المرسوم رقم 2.18.577) | 12 يونيو 2019؛ الجريدة الرسمية عدد 6874 بتاريخ 16 أبريل 2020 (بالفرنسية) | الشباك الوحيد، اللجان، المشاريع الصغرى والكبرى، الرأي المطابق للوكالة الحضرية (المادة 39)، مذكرة المعلومات التعميرية في يومي عمل (المادة 7)، رخصة السكن بناء على شهادة المهندس المعماري (المادة 49). عوض المرسوم 2.13.424 |
| المرسوم رقم 2.18.475 | 12 يونيو 2019؛ كما غيره المرسوم رقم 2.23.103 بتاريخ 8 ماي 2023 | رخصة الإصلاح في 10 أيام عمل، صالحة 6 أشهر (المادتان 3 و4؛ ونفس الآجال في ضابط البناء العام، المادتان 46 و47)؛ رخصة الهدم في شهر واحد (المادة 14)؛ رخصة التسوية في 60 يوما بعد موافقة الوكالة الحضرية (المادة 8) |
| القراران المشتركان رقم 337.20 و338.20 | 21 يناير 2020؛ والقرار 337.20 غيره القرار رقم 1032.21 (الجريدة الرسمية عدد 6992 بتاريخ 3 يونيو 2021) | لائحة وثائق الملف، تقدم في نسخة واحدة؛ الإيداع والتتبع عبر الإنترنت (انظر منصة رخص) |
| القانون رقم 55.19، والمرسوم رقم 2.22.141 والقرار المشترك رقم 1839.23 | قانون 2020؛ مرسوم 8 ماي 2023؛ قرار 10 يوليوز 2023 (الجريدة الرسمية عدد 7212) | آجال مسقفة: 15 يوما (المشاريع الصغرى) و30 يوما (المشاريع الكبرى) بالنسبة لرخصة البناء؛ السكوت يعد موافقة بالنسبة لعدة قرارات تعميرية، منها رخصة البناء حسب الصحافة (لم نراجع نص المرسوم رقم 2.22.141: لا تبدأ الأشغال أبدا بدون وثيقة مكتوبة) |
| الظهير رقم 1.60.063 (التجمعات القروية) | 25 يونيو 1960؛ كما غيره القانون 66.12 | رخصة البناء والإذن بالتجزئة في التجمعات القروية التي تتوفر على تصميم نمو (المادتان 7 و10) |
| القانون رقم 016.89 (مهنة الهندسة المعمارية) | الظهير رقم 1.92.122؛ غير سنة 2016 | ينظم هيئة المهندسين المعماريين؛ والرخصة تشترط الاستعانة بمهندس معماري حر مقيد في جدول الهيئة (المادة 50 من القانون 12.90) |
| القانون رقم 47.06 (الجبايات المحلية) | الظهير رقم 1.07.195 بتاريخ 30 نونبر 2007؛ كما غيره القانونان 07.20 و14.25 | الرسم على عمليات البناء، وعلى عمليات التجزئة، وعلى احتلال الملك العمومي: انظر رسوم ومصاريف الرخصة |
| القانون رقم 64.23 (الوكالات الجهوية للتعمير والإسكان) | الجريدة الرسمية عدد 7533 بتاريخ 10 غشت 2026 | ستعوض الوكالات الحضرية بوكالة واحدة لكل جهة (باستثناء الدار البيضاء). وتبدأ كل وكالة عملها عند تعيين مديرها واجتماع مجلسها الإداري؛ وإلى ذلك الحين، تبقى الوكالة الحضرية هي المختصة |
النصوص المنسوخة أو المتجاوزة التي لم يعد يجب الاستشهاد بها
- المرسوم رقم 2.13.424 بتاريخ 24 ماي 2013 (ضابط البناء العام القديم): نسخته المادة 2 من المرسوم رقم 2.18.577. وكل دليل أو مطبوع يستشهد به كنص مطبق متجاوز.
- الباب الرابع القديم من القانون 12.90 (مخالفات 1992): نسخ وعوض بالقانون 66.12. والقاعدة القديمة التي كانت تجعل المتابعات تمر عبر شكاية من رئيس الجماعة لم تعد موجودة.
- القرار المشترك رقم 3214.13 (وثائق الملفات، 2013): نسخه القرار رقم 337.20.
- الأجل الموحد ثلاث سنوات لإنجاز التجزئة: عوض منذ 10 غشت 2026 بالسلم من 3 إلى 15 سنة الوارد في القانون 34.21.
- ظهير 30 يوليوز 1952 المتعلق بالتعمير: نسخه القانون 12.90 (المادة 87).
مشروعكم يحتاج إلى رخصة أو تقدير للتكلفة؟
مهندس معماري مسجل في الهيئة يدرس ملفكم: التصاميم، الرخصة، تتبع الأوراش. بدون التزام.
ما زال في طور المشروع أو في الانتظار
أعدت مدونة للتعمير موحدة منذ 2009، لكنها لم يصادق عليها؛ والإصلاح يتقدم بقوانين منفصلة، منها القانونان 34.21 و64.23 لسنة 2026. ويلزم القانون 34.21 الحكومة باتخاذ نصوصه التطبيقية داخل أجل سنة، أي قبل 10 غشت 2027: وإلى ذلك الحين، بعض مقتضياته لا تطبق بعد. وأخيرا، أجل إيداع طلبات التسوية الذي فتح لمدة سنتين بالمرسوم رقم 2.23.103 في ماي 2023 يبدو أنه انتهى منذ ماي 2025، ولم يعد أي نص جديد فتحه حسب علمنا.
كيف تترابط هذه النصوص بالنسبة للشخص العادي
- قبل الشراء أو التصميم: مذكرة المعلومات التعميرية (ضابط البناء العام، المواد من 6 إلى 9) تبين ما يسمح به تصميم التهيئة فوق الأرض، مثلا تصميم التهيئة بالقنيطرة.
- للبناء: رخصة البناء (القانون 12.90، المادة 40) تدرس وفق ضابط البناء العام؛ والمسطرة المفصلة في دليلنا مسطرة رخصة البناء وفي دليل رخصة البناء.
- للأشغال الصغيرة التي لا تمس الهيكل ولا الواجهة: رخصة الإصلاح (المرسوم 2.18.475).
- أثناء الورش: التصريح بفتح الورش، اللوحة، دفتر الورش (القانون 12.90، المادتان 54-1 و54-2).
- في النهاية: رخصة السكن أو شهادة المطابقة (القانون 12.90، المادة 55).
- لتقسيم أرض أو تجزئتها: التجزئة وتقسيم العقارات (القانون 25.90 كما تم تغييره).
- خارج المدينة: رخصة البناء في العالم القروي (ظهير 1960، المرسوم 2.92.832).
ما يختلف حسب الجماعة
النصوص الوطنية تحدد الإطار، لكن ثلاثة عناصر تقرر محليا: قواعد العلو والتراجع والكثافة، التي يحددها تصميم التهيئة لكل مدينة؛ وأسعار الرسوم، التي يحددها القرار الجبائي الجماعي داخل مجالات القانون 47.06؛ وتنظيم الشباك الوحيد. تحقق دائما لدى جماعتك ووكالتك الحضرية.
لماذا يعرف المهندس المعماري هذه النصوص بدلا عنك
القانون 12.90 يجعل المهندس المعماري المسجل في الهيئة إلزاميا للحصول على الرخصة في المجال الحضري (المادة 50). وهو أيضا من يوقع التصريح بفتح الورش، ويمسك دفتر الورش، ويسلم الشهادة التي تعوض المعاينة بالنسبة لرخصة السكن. مكتبنا، مهندس معماري بالقنيطرة، يتتبع هذه النصوص من أجلك. ولفكرة أولى عن كلفة مشروعك، جرب محاكي التقدير.
خلاصة محينة إلى غاية 12 أكتوبر 2026، أعدت انطلاقا من النصوص المنشورة في الجريدة الرسمية. ولا تغني عن قراءة النصوص ولا عن رأي الإدارة المختصة.
أسئلة شائعة
ما هو النص الأساسي للتعمير في المغرب؟
القانون رقم 12.90 المتعلق بالتعمير، الصادر بتنفيذه الظهير رقم 1.92.31 بتاريخ 17 يونيو 1992، كما غيره القانون رقم 66.12 لسنة 2016. وهو الذي يفرض رخصة البناء، والاستعانة بالمهندس المعماري، ورخصة السكن.
هل ما زال المرسوم 2.13.424 مطبقا؟
لا. ضابط البناء العام لسنة 2013 نسخه المرسوم رقم 2.18.577 بتاريخ 12 يونيو 2019، الذي يحدد اليوم مسطرة رخص التعمير.
ماذا غير القانون 66.12؟
أحدث رخص الإصلاح والتسوية والهدم، وفرض التصريح بفتح الورش ودفتر الورش، وأسند المراقبة إلى مراقبين لهم صفة ضباط الشرطة القضائية، وشدد الغرامات، حتى 200 000 درهم بالنسبة للبناء و5 000 000 درهم بالنسبة للتجزئة غير القانونية (المادة 65 من القانون 25.90 كما صاغها القانون 66.12).
ما هو القانون 34.21 لسنة 2026؟
يغير القانون 25.90 المتعلق بالتجزئات. نشر في الجريدة الرسمية عدد 7533 بتاريخ 10 غشت 2026، ويحدد أجل إنجاز التجزئة من 3 إلى 15 سنة حسب مساحتها، ويعتبر التقسيم مرخصا في غياب جواب داخل 30 يوما.
هل ما زالت الوكالات الحضرية موجودة؟
نعم، في الوقت الحالي. القانون رقم 64.23 المنشور بتاريخ 10 غشت 2026 يحدث وكالات جهوية للتعمير والإسكان ستعوضها، كل واحدة ابتداء من تعيين مديرها واجتماع مجلسها الإداري.
هل توجد مدونة للتعمير في المغرب؟
لا. أعد مشروع مدونة، لكن الإصلاح يتقدم بقوانين منفصلة. والنصوص المرجعية تبقى القانونين 12.90 و25.90، كما تم تغييرهما.
النصوص المرجعية (8)
- Loi n° 12-90 relative à l'urbanisme, dahir n° 1-92-31 du 17 juin 1992
- Loi n° 25-90 relative aux lotissements, groupes d'habitations et morcellements, dahir n° 1-92-7 du 17 juin 1992
- Loi n° 66-12, dahir n° 1-16-124 du 25 août 2016 — traduction française BO n° 6770 du 18 avril 2019
- Décret n° 2-18-577 du 12 juin 2019 approuvant le règlement général de construction — BO n° 6874 du 16 avril 2020
- Décret n° 2-18-475 (permis de réfection, régularisation, démolition), version consolidée avec le décret n° 2-23-103 du 8 mai 2023
- Arrêté conjoint n° 1839-23 du 10 juillet 2023 (délais des décisions d'urbanisme) — BO n° 7212
- Agence urbaine de Kénitra-Sidi Kacem — recueil des textes, dont la loi n° 34-21 (BO n° 7533 du 10 août 2026)
- Le Matin, 16 août 2026 — publication des lois 64-23 et 34-21 au Bulletin officiel n° 7533