كم تكلفة بناء فيلا في المغرب سنة 2026؟
تكلفة بناء فيلا في المغرب تتوقف أساسا على مستوى التشطيب (standing)، ومساحة الأرضيات المغطاة (surface plancher)، والجهة. لفيلا مستقلة من طابقين (R+1) مساحتها 150 م² في القنيطرة، يعطي محاكي CITURBAREA سنة 2026 ما بين 4 040 و14 760 درهما للمتر المربع شاملة الضريبة من الأشغال. إليك الجدول، مع ما يشمله وما لا يشمله.
باختصار: لفيلا مستقلة R+1 مساحتها 150 م² في القنيطرة، يقدر محاكي CITURBAREA الأشغال، مع الطوارئ 5 % والضريبة على القيمة المضافة 20 %، بـ4 044 درهما للمتر المربع في المستوى الاقتصادي جدا (طاشرون)، و6 616 درهما في المستوى المتوسط، و8 542 درهما في المستوى الراقي، و11 215 درهما في المستوى الراقي جدا، و14 761 درهما في المستوى الفاخر: أي من 606 557 إلى 2 214 144 درهما لـ150 م². هذه الأثمنة لا تشمل الأرض، ولا أتعاب المهندس المعماري ومكتب الدراسات، ولا رسوم الرخصة، ولا الربط بالشبكات.
ميزانيتكم محسوبة لمشروعكم
تقدير مفصل حسب الأشغال في دقيقتين، ثم يراجع مهندس معماري مسجل في الهيئة عرض الأثمان. مجانا وبدون التزام.
كم تكلفة البناء للمتر المربع حسب مستوى التشطيب؟
| مستوى التشطيب | درهم للمتر المربع شاملة الضريبة | فيلا 150 م² (الأشغال شاملة الضريبة) | درهم للمتر المربع دون الضريبة (قبل الطوارئ) |
|---|---|---|---|
| اقتصادي جدا (طاشرون) | 4 044 | 606 557 درهما | 3 360 |
| متوسط (moyen standing) | 6 616 | 992 370 درهما | 5 251 |
| راقي (standing) | 8 542 | 1 281 313 درهما | 6 779 |
| راقي جدا (haut standing) | 11 215 | 1 682 297 درهما | 8 901 |
| فاخر (luxe) | 14 761 | 2 214 144 درهما | 11 715 |
محاكي CITURBAREA (صيغة 2026-10): فيلا مستقلة R+1، مساحة الأرضيات 150 م²، المساحة المبنية 75 م²، القنيطرة، تربة جيدة (قواعد منفردة)، بدون طابق تحت أرضي، مع السور والبوابة. الأشغال تشمل تجهيز الورش، واحتياط الطوارئ 5 %، والضريبة على القيمة المضافة 20 %. المستوى الاقتصادي جدا محسوب بالطاشرون (تشتري أنت المواد، والضريبة على المواد وحدها، فرضية)، والمستويات الأخرى بمقاولة عامة. الدقة بدون تصاميم: نحو ±13 إلى 15 %.
العمود دون الضريبة هو الذي يقارن بـ«ثمن المتر المربع» الذي تعلنه أغلب المقاولات، والتي نادرا ما تتحدث عن الضريبة.
ما الذي يجعل الثمن يتغير؟
- التشطيبات (الزليج، النجارة، الواجهة، التجهيزات الصحية): هي الرافعة الأساسية؛ الرخام أو واجهة من الحجر قد يضاعف ثمن بعض الحصص.
- الطابق تحت الأرضي (sous-sol): الحفر والهيكل يعنيان مساحة إضافية تؤدى.
- الأرض: الانحدار القوي أو التربة الرديئة يفرضان أساسات وجدران استناد (voile de soutènement) أثقل.
- الجهة: تكلفة اليد العاملة والمواد تختلف (محور الرباط-القنيطرة، الدار البيضاء، طنجة…).
ميزانيتكم محسوبة لمشروعكم
تقدير مفصل حسب الأشغال في دقيقتين، ثم يراجع مهندس معماري مسجل في الهيئة عرض الأثمان. مجانا وبدون التزام.
لماذا تكلف الفيلا أكثر من منزل ملتصق؟
الفيلا المستقلة (villa isolée) التي مساحتها 150 م² تكلف أكثر من منزل ملتصق بنفس المساحة: أربع واجهات يجب تلبيسها وفتحها، وأسقف أعلى (3,00 م، و3,20 م في المستوى الراقي جدا)، وسور وبوابة. ولفيلا مستقلة من طابقين (R+1) مساحتها 150 م² في القنيطرة، يعطي محاكي CITURBAREA مبلغ 992 370 درهما شاملة الضريبة في المستوى المتوسط، مقابل 839 190 درهما لمنزل بنفس المساحة ملتصق من جهتين. ومع الأتعاب والرسوم والربط بالشبكات، تصل الميزانية الإجمالية للفيلا المتوسطة إلى 1 091 433 درهما دون الأرض (أتعاب ورسوم وربط مقدرة؛ يجب التأكد من الجداول المحلية).
قبل مقارنة ثمنين للمتر المربع، اسأل دائما ماذا يشمل كل واحد منهما. والتفاصيل بالنسبة لمنزل ملتصق أو شبه ملتصق في دليل ثمن بناء منزل للمتر المربع.
كم يضيف الطابق تحت الأرضي؟
لمنزل مساحته 150 م² بتشطيب متوسط في القنيطرة، يرفع طابق تحت أرضي بعمق 3 أمتار تحت كامل المساحة المبنية (75 م²) ثمن الأشغال من 839 190 إلى 1 271 770 درهم شاملة الضريبة، أي بزيادة 432 580 درهم حسب المحاكي. وهذا يعادل نحو 4 580 درهم دون احتساب الضريبة للمتر المربع من الطابق تحت الأرضي، بما فيه جدران الاستناد: أغلى من المتر المربع الصالح للسكن فوق الأرض. والتربة الطينية أو المردومة التي تفرض أساسا من نوع اللبشة (radier) تضيف أيضا نحو 57 600 درهم شاملة الضريبة. دراسة التربة وحدها هي التي تحسم: انظر دليل مكتب الدراسات التقنية (BET).
هل يختلف الثمن من مدينة إلى أخرى؟
يطبق المحاكي معاملا جهويا (أساس الرباط-سلا-القنيطرة = 1,00)، من 0,92 في فاس و0,93 في القنيطرة إلى 1,06 في الدار البيضاء و1,07 في الرباط. الفرق بين المدن (نحو 15 % بين فاس والرباط) يبقى أقل من الفرق بين مستويين من التشطيب: اختيار مستوى التشطيب أهم من اختيار المدينة.
مقاولة أم طاشرون (tâcheron)؟
مع مقاولة عامة (entreprise générale)، يشمل الثمن مصاريف الورش، والمصاريف العامة، والطوارئ، والهامش، وتخضع الفاتورة كلها للضريبة على القيمة المضافة 20 %. ومع الطاشرون، تشتري أنت المواد ويفوتر هو يده العاملة. في منزل 150 م² يعطي المحاكي فرقا يقارب 24 إلى 30 % شاملة الضريبة، لكنك تتحمل حينئذ المشتريات، والضياع، وتنسيق الحرف، والتأخير، والضمان. دليلنا حول اختيار مقاولة البناء يحدد نقاط المراقبة.
لماذا تختلف الأثمنة المنشورة على الإنترنت؟
يقدم موقع LesMRE (يونيو 2026) من 3 000 إلى 6 000 درهم للمتر المربع لبناء «بجودة مقبولة»، ومن 6 000 إلى 12 000 درهم في المستوى الراقي. ويقترح موقع Archiplan (أثمنة النصف الثاني من 2025) نحو 3 500 درهم للمتر المربع في المستوى الاقتصادي، ومن 4 500 إلى 5 000 درهم في المستوى العادي، ومن 6 000 إلى 10 000 درهم في المستوى الراقي، دون الأرض والأتعاب.
الفوارق تأتي أساسا من محيط الحساب: هل الضريبة محتسبة أم لا، الطوارئ، المطبخ المجهز، الأتعاب، تاريخ الأثمنة، طاشرون أم مقاولة. قبل مقارنة رقمين، اسأل دائما عما يحتويه كل واحد منهما. ولقراءة تقدير مفصل، انظر نموذج تقدير بناء منزل.
ما الذي لا يشمله هذا الثمن؟
يشمل الثمن: تجهيز الورش (2 % من الأشغال، فرضية)، والحفر، والأساسات، وهيكل الخرسانة المسلحة، والبناء والتلبيس، وعزل السطح، والواجهات، والنجارة، ومطبخا مجهزا بثمن جزافي حسب مستوى التشطيب، والتكسية، والصباغة، والترصيص، والكهرباء، والتطهير الخارجي، والسور والبوابة، والطوارئ 5 % والضريبة على القيمة المضافة 20 %. ولا يشمل: الأرض، وأتعاب المهندس المعماري ومكتب الدراسات التقنية (ودراسة التربة والمساح الطبوغرافي والمختبر)، ورسوم ومصاريف الرخصة (الرسم على عمليات البناء، الوكالة الحضرية، احتلال الملك العمومي)، والربط الرسمي بالشبكات (الماء، الكهرباء، التطهير)، والأجهزة الكهرومنزلية، والأثاث، والطابق تحت الأرضي، والمسبح، وأشغال الطرق والشبكات الثقيلة (VRD).
- أتعاب المهندس المعماري: نحو 5 % من تكلفة الأشغال (جدول الهيئة الوطنية للمهندسين المعماريين CNOA)، انظر أتعاب المهندس المعماري في المغرب.
- مكتب الدراسات التقنية (BET): نحو 2 % للهيكل والشبكات.
- الرسوم والمصاريف: انظر رسوم ومصاريف رخصة البناء.
كيف تؤطر ميزانية فيلتك؟
- اطلب مذكرة المعلومات التعميرية للأرض: هي التي تحدد ما يمكنك بناؤه (العلو، المساحة المبنية، التراجعات).
- اختر مستوى تشطيب يناسب ميزانيتك وجرّب الخيارات في محاكي التكلفة.
- أنجز التصاميم ودراسة التربة، ثم عوّض النسب بالكميات الحقيقية.
- اطلب من ثلاث مقاولات على الأقل تسعير نفس جدول الكميات.
CITURBAREA، مكتب مهندس معماري مسجل في الهيئة بالقنيطرة، يصمم الفيلات ويقدر تكلفتها في جهة الرباط-سلا-القنيطرة. حدثنا عن مشروعك.
أسئلة شائعة
كم تكلفة فيلا 200 م² في المغرب؟
لفيلا مستقلة R+1 مساحتها 200 م² في القنيطرة، يقدر محاكي CITURBAREA الأشغال شاملة الضريبة (مع الطوارئ 5 % والضريبة) بـ754 070 درهما في المستوى الاقتصادي جدا، و1 233 282 درهما في المستوى المتوسط، و1 584 569 درهما في المستوى الراقي، و2 080 302 درهم في المستوى الراقي جدا، و2 721 978 درهما في المستوى الفاخر، دون الأرض والأتعاب والرسوم والربط.
هل يشمل الثمن أتعاب المهندس المعماري؟
لا. أتعاب المهندس المعماري (نحو 5 % من تكلفة الأشغال، جدول الهيئة CNOA) تضاف إلى تكلفة البناء، وكذلك مكتب الدراسات التقنية والرسوم.
كيف أخفض تكلفة بناء فيلا؟
باختيار مستوى تشطيب مناسب، وتحسين المساحة والتصميم، وتركيب الحصص بعناية (محاكي CITURBAREA يسمح بتجربة كل خيار ورؤية الميزانية مباشرة).
هل الفيلا أغلى من منزل ملتصق بنفس المساحة؟
نعم. للفيلا المستقلة أربع واجهات، وأسقف أعلى، وسور وبوابة. لـ 150 م² في القنيطرة بتشطيب متوسط، يعطي محاكي CITURBAREA مبلغ 992 370 درهم شاملة الضريبة للفيلا.
هل يضيف الطابق تحت الأرضي الكثير للميزانية؟
نعم. في منزل 150 م² بتشطيب متوسط، طابق تحت أرضي مساحته 75 م² بعمق 3 أمتار يضيف نحو 432 600 درهم شاملة الضريبة، أي نحو 4 580 درهم دون احتساب الضريبة للمتر المربع، بما فيه جدران الاستناد.