Law No. 18-00 on the co-ownership of built properties (Morocco), as amended by Law 106-12
In short
Moroccan Law No. 18-00 governs the co-ownership (copropriété) of built properties divided into apartments, floors or premises, and, since Law 106-12 of 2016, groups of villas or premises sharing common areas. It defines private and common parts, requires a co-ownership regulation with a technical file (plans stamped "ne varietur", topographic plans, building permit), and organises the owners' association, the general meeting, the managing agent (syndic) and the sharing of charges.
Status verified on · official PDF
Legal identity
- Official title
- Loi n° 18-00 relative au statut de la copropriété des immeubles bâtis, promulguée par le dahir n° 1-02-298 du 25 rejeb 1423 (3 octobre 2002), telle que modifiée et complétée par la loi n° 106-12 (dahir n° 1-16-49 du 27 avril 2016)
- Type
- Loi
- Number
- 18-00
- Date of the text
- Official Bulletin
- n° 5054 , p. 1216
texte initial ; la loi 106-12 a été publiée au BO du 3 novembre 2016 (3 safar 1438), p. 1664 (le numéro de BO imprimé dans la version consolidée est illisible, à vérifier) ; version consolidée au 3 novembre 2016 publiée par le ministère de la Justice - Entry into force
- un an après sa publication au Bulletin officiel (article 60), soit à partir de novembre 2003 ; la loi 106-12 est applicable depuis sa publication en 2016
- Status
- mandatory — modifié
- Status verification
version consolidée au 3 novembre 2016 publiée sur le portail Adala du ministère de la Justice (notes de bas de page indiquant, article par article, les modifications de la loi 106-12) ; aucune modification postérieure à 2016 relevée dans cette copie- Issuing body
- État marocain
- Jurisdiction
- Morocco
- Language of the published text
- Français
- Edition
- consolidée (adala)
- Access
- official PDF · HTML text · État marocain
Official text (PDF)
Official text — source: État marocain, Official Bulletin No. 5054 — faithful copy of the published file, unchanged.
Open the PDF Download the PDF PDF · 3,8 Mo · 39 pages · Français
Your browser does not display the PDF inline: open or download it with the buttons above.
- Licence
- Official Moroccan text, free to reproduce (Law 2-00 on copyright, art. 8)
- Attribution
- Texte officiel du Royaume du Maroc — État marocain. Copie conforme du fichier publié par adala.justice.gov.ma, sans modification.
- Source file
- adala.justice.gov.ma
- Downloaded on
- SHA-256 fingerprint
ca1f4a3ce38331b57a2f90690816d144f52cd281a3102412cec22eaa1557dc68
Practical reading by the architect
Yassine AT-TARASSI, architect registered with Morocco's National Order of Architects (No. 4315), Arc Bati Architecture. This commentary is a practical reading: it is not the official text and does not replace a review of your own file.
Draft under review by the architect.
Summary
Promulgated on 3 October 2002 (Official Bulletin No. 5054 of 7 November 2002) and in force one year later, the law was substantially rewritten by Law 106-12 of 2016, which added many "bis" and "ter" articles. Article 4 lists the parts deemed common (ground, structure, foundations and load-bearing walls, façade, roofs, stairs, lifts, shared equipment); article 4 bis limits non-load-bearing partitions to the lots they separate. Every co-owned building needs a regulation (articles 8 and 9) with an annexed technical file of plans and permits (article 10), filed with the land registry or the court. Owners form an association with legal personality (article 13), run by a general meeting voting by relative majority, three-quarters majority (major works, syndic, budget, insurance) or unanimity (added floors, new buildings, conversion of common parts, demolition). The syndic serves two renewable years. Unpaid charges are recovered through a simplified payment order secured by a forced mortgage, a court-appointed administrator can take over struggling co-ownerships, and challenges to meeting decisions must be filed within two months.
What it changes for your project
| Project type | What applies |
|---|---|
| Villa, single-family house | Une villa isolée sur son propre titre n'est pas concernée. En revanche, des villas groupées partageant une voie privée, une clôture, un portail ou des équipements communs forment un ensemble immobilier soumis à la loi (article 1, alinéa 2) : règlement de copropriété, syndicat et charges s'appliquent, le sol de chaque villa restant privatif (article 2). Project milestones : Maintenance file handed over (Vie de l'ouvrage et garantie décennale) |
| Apartment building | C'est le cas type : le promoteur établit le règlement de copropriété et le dossier technique (plans « ne varietur », plans topographiques de chaque niveau, permis de construire, procès-verbal de division) avant la première vente ; le syndicat naît à l'inscription de la première cession ; l'éclatement du titre foncier en titres distincts se fait sur la base du tableau de répartition des quotes-parts. Les plans de copropriété doivent refléter l'ouvrage réellement construit et conforme au permis. Project milestones : Titles split (co-ownership or plots) (Conformité, permis d'habiter et raccordements définitifs) · Maintenance file handed over (Vie de l'ouvrage et garantie décennale) Guides : Procédure d'autorisation de construire au Maroc : étapes, commissions et délais légaux · Permis d'habiter et certificat de conformité au Maroc : comment les obtenir ? |
| Subdivision, housing group | Un lotissement classique relève de la loi 25-90 et non de la copropriété ; mais un groupe d'habitations ou un ensemble de villas à parties communes indivises (voirie privée, espaces verts, équipements) tombe sous la loi 18-00 depuis la loi 106-12. Le choix entre lots individuels à voirie cédée à la commune et ensemble en copropriété se fait au stade de la conception. Project milestones : Titles split (co-ownership or plots) (Conformité, permis d'habiter et raccordements définitifs) · Maintenance file handed over (Vie de l'ouvrage et garantie décennale) Guides : Lotissement et morcellement au Maroc : autorisation de lotir, réceptions et ventes |
| Facility, public-access building | Un local commercial, un cabinet ou une école installés dans un immeuble en copropriété doivent respecter la destination fixée par le règlement (article 9) ; un changement de destination peut entraîner la révision de la répartition des charges (article 21). Les travaux touchant la façade ou les parties communes (enseigne, accès, gaine d'extraction) exigent une décision d'assemblée avant le permis. Project milestones : Maintenance file handed over (Vie de l'ouvrage et garantie décennale) Guides : Quels textes régissent l'urbanisme et la construction au Maroc ? |
| Renovation, extension | Les travaux sur les parties communes (ravalement, étanchéité, ascenseur, réseaux) sont votés par l'assemblée (majorité relative pour l'entretien courant, trois quarts pour les grands travaux et améliorations) et commandés par le syndicat ; à l'intérieur d'un appartement, le copropriétaire est libre dans la limite de la destination, mais toute intervention sur un mur porteur, une façade ou un équipement commun relève de l'assemblée ; surélévation et excavation exigent l'unanimité. Project milestones : Maintenance file handed over (Vie de l'ouvrage et garantie décennale) Guides : Réparation, surélévation, façade, démolition : quelle autorisation de travaux au Maroc ? |
Amending, repealed and implementing texts
| Text | Type | Date | In force | Subject |
|---|---|---|---|---|
| Loi n° 18-00 Loi n° 18-00 (texte initial) | texte de base | en vigueur un an après publication au BO n° 5054 du 7 novembre 2002 | statut de la copropriété des immeubles bâtis ; abroge le dahir du 16 novembre 1946 | |
| Loi n° 106-12 (dahir n° 1-16-49 du 27 avril 2016) | modification | en vigueur (publiée au BO du 3 novembre 2016) | modifie et complète la loi 18-00 : ensembles de villas, dossier technique, assemblée générale (articles 16 bis à 16 undecies), syndic, conseil syndical, recouvrement des charges (25 bis, 36 bis, 40 bis), administrateur provisoire (59 bis à 59 decies), contentieux (59 undecies à 59 terdecies) | |
| Décret n° 2-03-852 du 7 juin 2004 | application | en vigueur | professionnels habilités à dresser les actes de copropriété (article 12) | |
| Loi n° 107-12 modifiant le DOC Loi n° 107-12 (VEFA, articles 618-1 à 618-20 du DOC) | texte connexe | en vigueur | vente d'immeubles en l'état futur d'achèvement, souvent combinée à la mise en copropriété d'un immeuble neuf | |
| Loi n° 106-12 modifiant et complétant la loi n° 18-00 | Other texts cited | promulguée par le dahir n° 1-16-49 du 27 avril 2016 ; refonte de la gouvernance (assemblée générale, syndic, conseil syndical, recouvrement des charges, administrateur provisoire, contentieux) | ||
| Décret n° 2-13-18 du 14 juillet 2014 (formalités de l'immatriculation foncière), article 17 | Other texts cited | visé par l'article 10 pour le dossier technique annexé au règlement de copropriété | ||
| Dahir du 16 novembre 1946 réglant le statut de la copropriété des immeubles divisés par appartements | Other texts cited | abrogé par l'article 61 de la loi 18-00 | ||
| Loi n° 39-08 portant code des droits réels | Other texts cited | article 171 visé par l'article 40 (hypothèque forcée au profit du syndicat) |
Frequently asked questions
Which majority is needed to add a floor to a co-owned building?
Unanimity of the co-owners (articles 22 and 44), and the extension must also be allowed by the applicable planning rules.
Does the law apply to a group of villas?
Yes since Law 106-12: villas or premises, adjoining or separate, sharing common parts form a co-owned complex; each villa's plot remains private (articles 1 and 2).
Sources and author
- Official text — source: État marocain, Official Bulletin No. 5054 — faithful copy of the published file, unchanged. adala.justice.gov.ma
- Status verified on · Sheet updated on
- Sheet written by Yassine AT-TARASSI, architect (Arc Bati Architecture, National Order of Architects No. 4315). Yassine AT-TARASSI · Arc Bati Architecture
- Published by CITURBAREA, the architecture and construction platform for Morocco, operated by HSE DECO. Official Moroccan texts are free of copyright (Law 2-00, art. 8).
Project phases
Detailed design · Building permit · Handover
Trades concerned
Is your project concerned by this text? Estimate my project · Free video call with an architect · All guides · All official texts