Law No. 25-90 on subdivisions, housing groups and land parcelling (Morocco, 1992, as amended)
In short
Moroccan Law No. 25-90 of 17 June 1992 governs land subdivisions (lotissements), housing groups built by a single owner and the parcelling of non-building land. Any division of a plot into two or more building lots requires prior authorisation from the president of the municipal council; the developer must complete roads, water, sewerage, electricity and open spaces before any lot is sold. The law was amended in 2016 by Law 66-12, which added site-organisation duties and a new regime of sanctions.
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Legal identity
- Official title
- Loi n° 25-90 relative aux lotissements, groupes d'habitations et morcellements, promulguée par le dahir n° 1-92-7 du 15 hija 1412 (17 juin 1992)
- العنوان الرسمي
- القانون رقم 25.90 المتعلق بالتجزئات العقارية والمجموعات السكنية وتقسيم العقارات
- Type
- Loi
- Number
- 25-90
- Date of the text
- Official Bulletin
- n° 4159 , p. 307
Bulletin officiel n° 4159 du 14 moharrem 1413 (14 juillet 1992), p. 307, d'après la note de bas de page de la version consolidée ; les modifications de la loi 66-12 sont citées d'après le BO n° 6770 du 18 avril 2019, p. 632 (édition de traduction officielle) - Entry into force
- à sa publication au Bulletin officiel en juillet 1992 ; l'article 76 réserve les dossiers déjà déposés sous le dahir de 1953 ; les ajouts de la loi 66-12 (articles 17-1, 17-2 et titre V) s'appliquent depuis 2016
- Status
- mandatory — en vigueur
- Status verification
version consolidée au 18 avril 2019 publiée par le ministère de la Justice (adala.justice.gov.ma, fichier téléchargé le 23/10/2026), qui intègre les modifications de la loi 66-12 (articles 3, 24, 29, 35 et 61 modifiés, section II bis ajoutée, chapitre premier du titre V remplacé) ; aucun texte modificatif postérieur à la loi 66-12 relevé au catalogue à cette date- Issuing body
- État marocain
- Jurisdiction
- Morocco
- Language of the published text
- Français
- Edition
- version consolidée (adala, 2024)
- Implements
- Loi n° 12-90
- Implementing texts
- Décret n° 2-18-577 · Arrêté conjoint n° 337-20 · Arrêté conjoint n° 1839-23
- Amended by
- Loi n° 66-12
- Access
- official PDF · HTML text · État marocain
Official text (PDF)
Official text — source: État marocain, Official Bulletin No. 4159 — faithful copy of the published file, unchanged.
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- Licence
- Official Moroccan text, free to reproduce (Law 2-00 on copyright, art. 8)
- Attribution
- Texte officiel du Royaume du Maroc — État marocain. Copie conforme du fichier publié par adala.justice.gov.ma, sans modification.
- Source file
- adala.justice.gov.ma
- Downloaded on
- SHA-256 fingerprint
e6d876c6189d69f84a8b01f23437ab4403a1d888f4128b0c61a8c5bf45e3ad30
Practical reading by the architect
Yassine AT-TARASSI, architect registered with Morocco's National Order of Architects (No. 4315), Arc Bati Architecture. This commentary is a practical reading: it is not the official text and does not replace a review of your own file.
Draft under review by the architect.
Summary
Published in Official Bulletin No. 4159 of 14 July 1992, the law requires a registered plot, a file signed by an architect, a surveyor and engineers, and compliance with zoning and development plans; silence for three months counts as approval where a planning document applies, and the permit lapses if the works are not completed within three years. The developer must build roads, parking, water, electricity, sewerage and open spaces, and reserve land for community facilities. After completion, a municipal committee carries out a provisional acceptance within forty-five days and a final acceptance one year later, after which roads and networks pass to the municipal public domain. No sale, lease or partition deed may be signed before provisional acceptance, and notaries and land registrars must refuse to act without the acceptance report; phased subdivisions with a financial guarantee allow earlier sales. Parcelling of non-building land in urban areas also needs a permit, deemed granted after two months. Since Law 66-12, offences are recorded by urban-planning inspectors, works are stopped immediately and fines range from 100,000 to 5,000,000 dirhams.
What it changes for your project
| Project type | What applies |
|---|---|
| Villa, single-family house | Si vous achetez un lot pour construire votre villa, vérifiez que le lotissement a été autorisé et a fait l'objet d'une réception provisoire : sans procès-verbal ou attestation de la commune, le notaire ne peut pas passer l'acte (article 35) et le permis d'habiter ne sera pas délivré. Le cahier des charges du lotissement s'imposera à votre permis de construire (article 43). Si vous détachez un lot d'un grand terrain familial pour y construire, vous créez un lotissement au sens de l'article premier, même pour deux lots. Project milestones : Zoning information note obtained (Terrain, foncier et faisabilité) · Building permit file prepared (Autorisation de construire (Rokhas)) · Filed on Rokhas, receipt issued (Autorisation de construire (Rokhas)) · Review and planning committee opinion (Autorisation de construire (Rokhas)) · Building permit granted (Autorisation de construire (Rokhas)) Guides : Lotissement et morcellement au Maroc : autorisation de lotir, réceptions et ventes · Procédure d'autorisation de construire au Maroc : étapes, commissions et délais légaux · Permis d'habiter et certificat de conformité au Maroc : comment les obtenir ? |
| Apartment building | Un promoteur qui édifie plusieurs immeubles d'habitation sur une même assiette et les vend en lots relève du groupe d'habitations (articles 56 et 57) : autorisation préalable, équipements à sa charge, réceptions provisoire et définitive, et interdiction de vendre avant la réception provisoire, sous réserve de la loi 44-00 sur la vente en l'état futur d'achèvement. Les pièces du permis de construire s'ajoutent à celles du lotissement. Project milestones : Zoning information note obtained (Terrain, foncier et faisabilité) · Building permit file prepared (Autorisation de construire (Rokhas)) · Filed on Rokhas, receipt issued (Autorisation de construire (Rokhas)) · Review and planning committee opinion (Autorisation de construire (Rokhas)) · Building permit granted (Autorisation de construire (Rokhas)) Guides : Lotissement et morcellement au Maroc : autorisation de lotir, réceptions et ventes · Procédure d'autorisation de construire au Maroc : étapes, commissions et délais légaux |
| Subdivision, housing group | C'est le texte central de l'opération : dossier signé par l'architecte, le géomètre et les ingénieurs, terrain immatriculé, programme des équipements (voirie, eau, assainissement, électricité, espaces libres, réserves d'équipements collectifs), réalisation sous trois ans, réception provisoire dans les quarante-cinq jours de la déclaration d'achèvement, réception définitive un an plus tard. La commercialisation n'est possible qu'après réception provisoire, ou tranche par tranche avec garantie financière (articles 37 à 42). Les délais de chaque intervenant pour l'instruction sont fixés par l'arrêté 1839-23. Project milestones : Zoning information note obtained (Terrain, foncier et faisabilité) · Building permit file prepared (Autorisation de construire (Rokhas)) · Filed on Rokhas, receipt issued (Autorisation de construire (Rokhas)) · Review and planning committee opinion (Autorisation de construire (Rokhas)) · Building permit granted (Autorisation de construire (Rokhas)) · Subdivision permit granted (Autorisation de construire (Rokhas)) · Subdivision infrastructure works completed (Autorisation de construire (Rokhas)) · Provisional acceptance of subdivision infrastructure (Autorisation de construire (Rokhas)) · Individual plot titles issued (Autorisation de construire (Rokhas)) · Final acceptance of subdivision infrastructure (Année de garantie et réception définitive) Guides : Lotissement et morcellement au Maroc : autorisation de lotir, réceptions et ventes · VRD d'une maison au Maroc : assainissement, regards, clôture et portail, prix 2026 · Note de renseignements urbanistiques (NRU) : à quoi sert-elle et comment l'obtenir ? · Infractions d'urbanisme au Maroc : contrôle, sanctions et régularisation (loi 66-12) |
| Facility, public-access building | Un équipement recevant du public (école, clinique, commerce) implanté dans un lotissement occupe souvent une parcelle réservée au titre de l'article 18 ; son changement de destination suppose une modification du lotissement autorisé. Pour un terrain détaché d'une grande propriété afin d'y réaliser un équipement, l'avis conforme de l'administration permet de dispenser de tout ou partie des travaux d'équipement (article 21). Project milestones : Zoning information note obtained (Terrain, foncier et faisabilité) · Building permit file prepared (Autorisation de construire (Rokhas)) · Filed on Rokhas, receipt issued (Autorisation de construire (Rokhas)) · Review and planning committee opinion (Autorisation de construire (Rokhas)) · Building permit granted (Autorisation de construire (Rokhas)) Guides : Lotissement et morcellement au Maroc : autorisation de lotir, réceptions et ventes · Procédure d'autorisation de construire au Maroc : étapes, commissions et délais légaux |
| Renovation, extension | La loi 25-90 ne concerne pas les travaux sur un bâtiment existant. Elle intervient si l'opération s'accompagne d'une division du terrain (vente d'une partie du jardin, partage entre héritiers d'une parcelle non constructible) : il faut alors une autorisation de lotir ou de morceler selon la destination des lots, ou une attestation de la commune indiquant que l'opération n'y est pas soumise. Project milestones : Zoning information note obtained (Terrain, foncier et faisabilité) · Building permit file prepared (Autorisation de construire (Rokhas)) · Filed on Rokhas, receipt issued (Autorisation de construire (Rokhas)) · Review and planning committee opinion (Autorisation de construire (Rokhas)) · Building permit granted (Autorisation de construire (Rokhas)) Guides : Lotissement et morcellement au Maroc : autorisation de lotir, réceptions et ventes · Quels textes régissent l'urbanisme et la construction au Maroc ? |
Amending, repealed and implementing texts
| Text | Type | Date | In force | Subject |
|---|---|---|---|---|
| Dahir n° 1-92-7 du 17 juin 1992 | promulgation | en vigueur | promulgue la loi 25-90 ; BO n° 4159 du 14 juillet 1992, p. 307 | |
| Loi n° 12-90 Loi n° 12-90 relative à l'urbanisme | texte jumeau | en vigueur, modifiée | permis de construire dans les lotissements (article 43 de la loi 25-90), permis d'habiter et certificat de conformité visés par l'article 63 | |
| Décret n° 2-92-833 du 12 octobre 1993 | application | en vigueur (d'après les notes de la version consolidée) | composition détaillée du dossier de lotissement et de morcellement, avis requis, commission de réception provisoire | |
| Loi n° 66-12 Loi n° 66-12 relative au contrôle et à la répression des infractions en matière d'urbanisme et de construction | modification | en vigueur | articles 3, 24, 29, 35 et 61 modifiés ; section II bis « organisation du chantier » (articles 17-1 et 17-2) ajoutée ; chapitre premier du titre V « sanctions » (articles 63 à 71-3) remplacé | |
| Décret n° 2-18-577 Décret n° 2-18-577 du 12 juin 2019 (règlement général de construction) | application | en vigueur | forme et conditions de dépôt, d'instruction et de délivrance de l'autorisation de lotir, de créer un groupe d'habitations et de morceler | |
| Arrêté conjoint n° 337-20 Arrêté conjoint n° 337-20 du 21 janvier 2020 | application | en vigueur, modifié par l'arrêté 1032-21 | pièces principales et complémentaires des dossiers de lotissement, de groupe d'habitations et de morcellement | |
| Arrêté conjoint n° 1839-23 Arrêté conjoint n° 1839-23 du 10 juillet 2023 | application | en vigueur | délais de chaque intervenant pour l'autorisation de lotir, de créer un groupe d'habitations et de morceler (annexes 1 à 3) | |
| Loi n° 34-21 modifiant et complétant la loi 25-90 Communiqué d'adoption par la Chambre des conseillers (30/06/2026) | application / renvoi | mandatory | Fichier = communiqué d'adoption, pas le texte de loi ; récupérer le texte au BO 7533 (non encore en ligne sur sgg.gov.ma au 23/10/2026). | |
| Décret n° 2-92-833 du 25 rebia II 1414 (12 octobre 1993) pris pour l'application de la loi 25-90 | Other texts cited | contenu détaillé du dossier de lotissement (plan topographique au 1/500 ou 1/1000, plan de conception urbanistique, plans des infrastructures, cahier des charges), nombre d'exemplaires, composition de la commission de réception provisoire ; BO n° 4225 du 20 octobre 1993, p. 573 (cité en notes de la version consolidée) | ||
| Dahir du 20 moharrem 1373 (30 septembre 1953) relatif aux lotissements et morcellements | Other texts cited | abrogé par l'article 78 de la loi 25-90 | ||
| Dahir n° 1-60-063 du 25 juin 1960 relatif au développement des agglomérations rurales | Other texts cited | les lotissements des agglomérations rurales dotées d'un plan de développement échappent à la loi 25-90 (article 77) | ||
| Loi n° 44-00 relative à la vente d'immeubles en l'état futur d'achèvement | Other texts cited | réserve applicable à l'infraction de vente de lots ou de logements avant autorisation ou réception provisoire (articles 63 et 68) | ||
| Loi n° 7-81 relative à l'expropriation pour cause d'utilité publique | Other texts cited | expropriation des terrains nécessaires à la restructuration des lotissements irréguliers (article 50) |
Frequently asked questions
Can lots be sold before the subdivision is provisionally accepted?
No. Article 33 prohibits any sale, lease or partition deed before the municipality's provisional acceptance of the infrastructure works, and notaries must refuse to act without the acceptance report. Early sale or even advertising is a criminal offence under Article 68, and the deed is void. Phased subdivisions (Articles 37 to 42) allow lots of each accepted phase to be sold.
Is an architect mandatory for a subdivision in Morocco?
Yes. Article 13 requires an architect registered with the Order for the urban design and architectural documents, Article 14 a licensed surveyor for the topographic plan and Article 15 specialised engineers for roads and networks. One of them is appointed site coordinator and keeps the site logbook required since 2016.
Sources and author
- Official text — source: État marocain, Official Bulletin No. 4159 — faithful copy of the published file, unchanged. adala.justice.gov.ma
- Status verified on · Sheet updated on
- Sheet written by Yassine AT-TARASSI, architect (Arc Bati Architecture, National Order of Architects No. 4315). Yassine AT-TARASSI · Arc Bati Architecture
- Published by CITURBAREA, the architecture and construction platform for Morocco, operated by HSE DECO. Official Moroccan texts are free of copyright (Law 2-00, art. 8).
Guides citing this text
- Building permit in rural Morocco: rules, exemptions and procedure
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