Law No. 12-90 on urban planning (Morocco): planning documents, building permit, mandatory architect, occupancy permit
In short
Moroccan Law No. 12-90 on urban planning, promulgated by Dahir No. 1-92-31 of 17 June 1992, is the foundation of planning law in Morocco. It organises the planning documents (master plan, zoning plan, development plan, alignment orders), requires a building permit for any construction in urban municipalities, delimited centres and their 15-kilometre peripheral zones, makes the use of a registered architect and specialised engineers mandatory, and prohibits occupying a completed building without an occupancy permit (permis d'habiter) or certificate of conformity. It concerns every project owner, the architect, municipalities and urban agencies.
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Legal identity
- Official title
- Loi n° 12-90 relative à l'urbanisme, promulguée par le dahir n° 1-92-31 du 15 hija 1412 (17 juin 1992)
- العنوان الرسمي
- القانون رقم 12.90 المتعلق بالتعمير
- Type
- Loi
- Number
- 12-90
- Date of the text
- Official Bulletin
- n° 4159 , p. 313
Bulletin officiel n° 4159 du 14 moharrem 1413 (15 juillet 1992), p. 313, selon la note de bas de page du dahir dans le texte consolidé - Entry into force
- à sa publication au Bulletin officiel ; l'article 93 écarte son application aux projets dont le dossier de permis de construire était régulièrement déposé à cette date, et les articles 89 à 92 règlent la transition des anciens schémas directeurs et plans d'aménagement
- Status
- mandatory — modifié
- Status verification
copie consolidée publiée par le ministère de la Justice (adala.justice.gov.ma, fichier téléchargé le 23/10/2026) et copie du dahir publiée par l'agence urbaine de Kénitra ; la loi n° 66-12 (BO n° 6501 du 19 septembre 2016) a modifié les articles 40, 41 et 55, ajouté les articles 54-1, 54-2 et 63-1 et remplacé le titre IV (articles 64 à 80-1) : ces modifications ne figurent pas dans la rédaction du texte consolidé reproduit ici, dont les notes de bas de page renvoient au décret 2-92-832 et aux règlements généraux de construction (décrets 2-13-424, 2-13-874, 2-14-499) ; aucune abrogation relevée- Issuing body
- État marocain (ministère de l'Urbanisme)
- Jurisdiction
- Morocco
- Language of the published text
- Français
- Edition
- version consolidée (adala, mise à jour 2024)
- Implementing texts
- Décret n° 2-92-832 · Décret n° 2-18-577 · Décret n° 2-13-424 · Décret n° 2-13-874 (RTCM) · Décret n° 2-14-499 (règlement incendie) · Décret n° 2-02-177 (RPS 2000 version 2011) · Décret n° 2-19-409
- Amended by
- Loi n° 66-12
- Access
- official PDF · HTML text · État marocain (ministère de l'Urbanisme)
Official text (PDF)
Official text — source: État marocain (ministère de l'Urbanisme), Official Bulletin No. 4159 — faithful copy of the published file, unchanged.
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- Licence
- Official Moroccan text, free to reproduce (Law 2-00 on copyright, art. 8)
- Attribution
- Texte officiel du Royaume du Maroc — État marocain (ministère de l'Urbanisme). Copie conforme du fichier publié par adala.justice.gov.ma, sans modification.
- Source file
- adala.justice.gov.ma
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Texte officiel du Royaume du Maroc — État marocain (ministère de l'Urbanisme). Copie conforme du fichier publié par auks.ma, sans modification.
Practical reading by the architect
Yassine AT-TARASSI, architect registered with Morocco's National Order of Architects (No. 4315), Arc Bati Architecture. This commentary is a practical reading: it is not the official text and does not replace a review of your own file.
Draft under review by the architect.
Summary
Published in the Official Bulletin No. 4159 of 15 July 1992, the law repealed the 1952 dahir on urban planning. Title II sets out the master plan (SDAU, 25-year horizon), the zoning plan (two-year conservatory measure) and the development plan, which fixes land use, road and facility reservations and building rules zone by zone after a one-month public inquiry; its approval acts as a declaration of public utility for ten years. Title III governs the building permit issued by the president of the municipal council (refused without water and sewerage connection, deemed granted after two months of silence, lapsing if foundations have not started within a year), the mandatory role of the architect and engineers (design only for buildings of 150 m² or less), the occupancy permit or certificate of conformity after a completion declaration, and the general building regulations adopted by decree under Article 59, the legal basis of the RGC 2019 and of the fire-safety, thermal and seismic regulations. Title IV on offences was rewritten in 2016 by Law 66-12, which also added Articles 54-1, 54-2 and 63-1; the consolidated text reproduced here still shows the 1992 wording of those provisions.
What it changes for your project
| Project type | What applies |
|---|---|
| Villa, single-family house | Une villa en ville ou dans la zone périphérique (quinze kilomètres autour du périmètre municipal) exige un permis de construire délivré par le président de la commune, un architecte inscrit à l'Ordre et des ingénieurs spécialisés ; au-delà de 150 m² de planchers cumulés, l'architecte suit aussi le chantier jusqu'au permis d'habiter. Le terrain doit être raccordé à l'eau et à l'assainissement ou disposer d'une solution agréée. À l'achèvement, la déclaration du propriétaire et l'attestation de l'architecte permettent d'obtenir le permis d'habiter sans récolement. Project milestones : Zoning information note obtained (Terrain, foncier et faisabilité) · Building permit file prepared (Autorisation de construire (Rokhas)) · Filed on Rokhas, receipt issued (Autorisation de construire (Rokhas)) · Review and planning committee opinion (Autorisation de construire (Rokhas)) · Building permit granted (Autorisation de construire (Rokhas)) · Site opening declared (Préparation et ouverture du chantier) · Completion declared and compliance certified (Conformité, permis d'habiter et raccordements définitifs) · Occupancy permit or certificate of compliance issued (Conformité, permis d'habiter et raccordements définitifs) Guides : Procédure d'autorisation de construire au Maroc : étapes, commissions et délais légaux · Note de renseignements urbanistiques (NRU) : à quoi sert-elle et comment l'obtenir ? · Permis d'habiter et certificat de conformité au Maroc : comment les obtenir ? · Permis de construire en zone rurale au Maroc : règles, dérogations et procédure |
| Apartment building | Un immeuble d'au moins quatre niveaux (ou trois niveaux et six logements) doit prévoir le raccordement télécom dès le permis (article 44) et son permis d'habiter est subordonné à la vérification de ces lignes (article 56). Le projet doit respecter le plan d'aménagement (hauteurs, COS, reculs, parkings) et les règlements généraux de construction pris sur la base de l'article 59 : sécurité incendie, parasismique, performance énergétique. Le changement d'affectation ultérieur (commerces, bureaux) suppose une autorisation (article 58). Project milestones : Zoning information note obtained (Terrain, foncier et faisabilité) · Building permit file prepared (Autorisation de construire (Rokhas)) · Filed on Rokhas, receipt issued (Autorisation de construire (Rokhas)) · Review and planning committee opinion (Autorisation de construire (Rokhas)) · Building permit granted (Autorisation de construire (Rokhas)) · Site opening declared (Préparation et ouverture du chantier) · Completion declared and compliance certified (Conformité, permis d'habiter et raccordements définitifs) · Occupancy permit or certificate of compliance issued (Conformité, permis d'habiter et raccordements définitifs) Guides : Procédure d'autorisation de construire au Maroc : étapes, commissions et délais légaux · Rokhas : pièces et dépôt du permis de construire en ligne au Maroc (arrêté 337-20) · Taxes et frais du permis de construire au Maroc : ce que coûtent les autorisations |
| Subdivision, housing group | La loi 12-90 encadre les lotissements par ses documents d'urbanisme (compatibilité avec le SDAU, article 10 ; sursis à statuer pendant l'étude du plan d'aménagement, article 22 ; emprises de voirie et contribution des riverains, articles 32 à 39) ; la procédure de l'autorisation de lotir relève de la loi 25-90. Les constructions réalisées par le lotisseur n'obtiennent le permis d'habiter qu'après la réception provisoire du lotissement (article 57). Project milestones : Zoning information note obtained (Terrain, foncier et faisabilité) · Building permit file prepared (Autorisation de construire (Rokhas)) · Filed on Rokhas, receipt issued (Autorisation de construire (Rokhas)) · Review and planning committee opinion (Autorisation de construire (Rokhas)) · Building permit granted (Autorisation de construire (Rokhas)) · Site opening declared (Préparation et ouverture du chantier) · Completion declared and compliance certified (Conformité, permis d'habiter et raccordements définitifs) · Occupancy permit or certificate of compliance issued (Conformité, permis d'habiter et raccordements définitifs) Guides : Lotissement et morcellement au Maroc : autorisation de lotir, réceptions et ventes · Plan d'aménagement de Kénitra : quel document s'applique et comment le lire |
| Facility, public-access building | Un établissement recevant du public exige un architecte et des ingénieurs même hors des périmètres urbains (article 51). Le permis est délivré sous réserve des avis prévus par les réglementations particulières (article 43), en premier lieu la sécurité incendie (décret 2-14-499) et l'accessibilité ; le certificat de conformité remplace le permis d'habiter à l'achèvement (article 55). Project milestones : Zoning information note obtained (Terrain, foncier et faisabilité) · Building permit file prepared (Autorisation de construire (Rokhas)) · Filed on Rokhas, receipt issued (Autorisation de construire (Rokhas)) · Review and planning committee opinion (Autorisation de construire (Rokhas)) · Building permit granted (Autorisation de construire (Rokhas)) · Site opening declared (Préparation et ouverture du chantier) · Completion declared and compliance certified (Conformité, permis d'habiter et raccordements définitifs) · Occupancy permit or certificate of compliance issued (Conformité, permis d'habiter et raccordements définitifs) Guides : Procédure d'autorisation de construire au Maroc : étapes, commissions et délais légaux · Quels textes régissent l'urbanisme et la construction au Maroc ? |
| Renovation, extension | Les travaux sur l'existant exigent un permis de construire dès qu'ils touchent un point visé par les règlements et, depuis la loi 66-12, pour tout changement de façade ; les autres travaux relèvent du permis de réfection délivré par le président de la commune sans les visas des réglementations particulières. Une construction irrégulière peut faire l'objet d'un permis de régularisation après accord de l'agence urbaine, qui tient lieu de permis d'habiter. Toute démolition totale ou partielle exige un permis de démolir (article 63-1 ajouté en 2016). Project milestones : Zoning information note obtained (Terrain, foncier et faisabilité) · Building permit file prepared (Autorisation de construire (Rokhas)) · Filed on Rokhas, receipt issued (Autorisation de construire (Rokhas)) · Review and planning committee opinion (Autorisation de construire (Rokhas)) · Building permit granted (Autorisation de construire (Rokhas)) · Site opening declared (Préparation et ouverture du chantier) · Completion declared and compliance certified (Conformité, permis d'habiter et raccordements définitifs) · Occupancy permit or certificate of compliance issued (Conformité, permis d'habiter et raccordements définitifs) Guides : Réparation, surélévation, façade, démolition : quelle autorisation de travaux au Maroc ? · Infractions d'urbanisme au Maroc : contrôle, sanctions et régularisation (loi 66-12) |
Amending, repealed and implementing texts
| Text | Type | Date | In force | Subject |
|---|---|---|---|---|
| Dahir n° 1-92-31 du 17 juin 1992 | promulgation | en vigueur | promulgue la loi 12-90 ; BO n° 4159 du 15 juillet 1992 | |
| Décret n° 2-92-832 Décret n° 2-92-832 du 14 octobre 1993 | application | en vigueur | procédures d'élaboration et d'approbation des documents d'urbanisme, avis requis sur les permis de construire, règles hors zones couvertes (1 ha, 1/50, 800 m², 8,50 m) | |
| Loi n° 66-12 Loi n° 66-12 du 25 août 2016 | modification | en vigueur | modifie les articles 40, 41, 55 ; ajoute les articles 54-1, 54-2 (organisation du chantier) et 63-1 (permis de démolir) ; remplace le titre IV (infractions, contrôleurs, sanctions) | |
| Décret n° 2-13-424 Décret n° 2-13-424 du 24 mai 2013 | application (art. 59) | abrogé par le décret 2-18-577 | premier règlement général de construction sur les autorisations ; cité en note du texte consolidé | |
| Décret n° 2-18-577 Décret n° 2-18-577 du 12 juin 2019 | application (art. 59) | en vigueur | règlement général de construction : forme et conditions de délivrance des autorisations d'urbanisme, permis d'habiter, certificat de conformité | |
| Décret n° 2-13-874 (RTCM) Décret n° 2-13-874 du 15 octobre 2014 | application (art. 59) | en vigueur | règlement général de construction fixant les règles de performance énergétique (RTCM) ; cité en note du texte consolidé | |
| Décret n° 2-14-499 (règlement incendie) Décret n° 2-14-499 du 15 octobre 2014 | application (art. 59) | en vigueur | règlement général de construction fixant les règles de sécurité contre les risques d'incendie et de panique ; cité en note du texte consolidé | |
| Décret n° 2-19-409 Décret n° 2-19-409 du 8 octobre 2019 | application du titre IV modifié | en vigueur | modalités de contrôle et de répression des infractions (contrôleurs, procès-verbaux, commission de démolition) | |
| Décret n° 2-02-177 (RPS 2000 version 2011) Règlement de construction parasismique RPS 2000 version 2011 | application / renvoi | mandatory | Règles parasismiques obligatoires sur tout le territoire : zones, classes de bâtiments, sites, dispositions constructives. Prime sur l'EN… | |
| Décret n° 2-12-666 (RPCTerre 2011) Règlement parasismique des constructions en terre | application / renvoi | mandatory | Règles parasismiques propres aux bâtiments en terre (pisé, adobe) ; complété en 2024. | |
| Décret n° 2-18-475 Permis de réfection, de régularisation et de démolition | application / renvoi | mandatory | Procédures des permis de réfection, de démolition et de régularisation des constructions non réglementaires. | |
| Décret n° 2-22-867 Règlement général de construction et commission nationale des normes de construction des établissements d'hébergement touristique | application / renvoi | mandatory | Normes de construction propres aux hôtels et hébergements touristiques ; ne s'applique qu'à ces programmes. | |
| Loi n° 25-90 Lotissements, groupes d'habitations et morcellements | application / renvoi | mandatory | Autorisation de lotir, équipements à réaliser par le lotisseur, réception provisoire avant permis d'habiter des lots. | |
| Loi n° 64-23 portant création des agences régionales d'urbanisme et d'habitat Communiqué d'adoption de la loi 64-23 | application / renvoi | mandatory | Fichier = communiqué, pas le texte ; les agences régionales remplacent progressivement les agences urbaines (interlocuteur du PC). | |
| Loi n° 94-12 Bâtiments menaçant ruine et organisation des opérations de rénovation urbaine | application / renvoi | mandatory | Obligations du propriétaire d'un bâtiment menaçant ruine, expertise, mesures d'urgence, démolition ou confortement ; opérations de… | |
| Plans d'aménagement et règlements d'aménagement Plan d'aménagement et règlement d'aménagement de la commune du projet | application / renvoi | mandatory | Zonage, COS/CUS, hauteurs, reculs, alignements, stationnement : la règle locale qui fixe l'enveloppe constructible. À demander via la note… | |
| Dahir du 7 kaada 1371 (30 juillet 1952) relatif à l'urbanisme | Other texts cited | abrogé par l'article 87 de la loi 12-90 | ||
| Dahir n° 1-60-063 du 25 juin 1960 relatif au développement des agglomérations rurales | Other texts cited | plans de développement des agglomérations rurales visés à l'article 11 ; régime des constructions hors périmètres urbains | ||
| Loi n° 7-81 relative à l'expropriation pour cause d'utilité publique | Other texts cited | applicable aux plans d'aménagement valant cessibilité et aux arrêtés d'alignement emportant cessibilité (articles 29, 30, 35, 38) | ||
| Loi organique n° 113-14 relative aux communes | Other texts cited | droit de substitution du wali ou gouverneur pour le permis d'habiter (article 55 modifié par la loi 66-12) |
Frequently asked questions
Is an architect mandatory to build in Morocco?
Yes, in urban municipalities, delimited centres, their peripheral zones and specific-purpose zones: a registered architect practising independently and specialised engineers are a condition of the building permit (Article 50). For buildings of 150 m² of cumulative floor area or less, the architect is required for the design only (Article 54).
Is Law 12-90 still in force?
Yes. It remains Morocco's core planning statute. It was amended and supplemented in 2016 by Law 66-12 (Articles 40, 41 and 55 rewritten, Articles 54-1, 54-2 and 63-1 added, Title IV on penalties replaced). The consolidated text on this page shows the 1992 wording of those articles; see the Law 66-12 page for the current version.
Sources and author
- Official text — source: État marocain (ministère de l'Urbanisme), Official Bulletin No. 4159 — faithful copy of the published file, unchanged. adala.justice.gov.ma
- Status verified on · Sheet updated on
- Sheet written by Yassine AT-TARASSI, architect (Arc Bati Architecture, National Order of Architects No. 4315). Yassine AT-TARASSI · Arc Bati Architecture
- Published by CITURBAREA, the architecture and construction platform for Morocco, operated by HSE DECO. Official Moroccan texts are free of copyright (Law 2-00, art. 8).
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