Combien coûte la construction d'un immeuble au Maroc en 2026 ?
Par Yassine AT-TARASSI, architecte · Mis à jour le · Textes de référence (5)
L'essentiel : Un immeuble R+4 de 1 250 m² de plancher à Kénitra revient en octobre 2026 à 4 952 DH/m² TTC de travaux en moyen standing et 8 962 DH/m² TTC en haut standing, d'après le simulateur CITURBAREA (version 2026-10), hors terrain. (Mis à jour le 02/11/2026, 5 textes de référence cités en bas de page.)
Pour un promoteur ou un propriétaire de terrain, le prix au mètre carré n'est que le début du calcul. Voici ce que donne notre moteur de chiffrage sur un immeuble R+4 de 1 250 m² de plancher, ce que ce chiffre ne couvre pas, et comment passer du coût des travaux à la décision d'acheter ou non le terrain.
En bref : un immeuble R+4 de 1 250 m² de plancher à Kénitra revient à 4 952 DH/m² TTC en moyen standing, soit 6 190 000 DH de travaux, et à 8 962 DH/m² TTC en haut standing, d'après le simulateur CITURBAREA (version 2026-10). Le budget hors terrain, avec honoraires, taxes et frais annexes, atteint 6 840 000 DH en moyen standing. La bonne question vient ensuite : à quel prix le terrain reste-t-il rentable ?
Votre budget, calculé pour votre projet
Estimation globale par lot en 2 minutes, gratuite et sans engagement, puis appel vidéo gratuit avec un architecte inscrit à l'Ordre. L'étude de prix détaillée (DQE) est incluse dans une mission complète d'études d'architecture ; commandée seule, elle est payante.
Quel est le coût d'un immeuble R+4 selon le standing ?
Chiffres calculés par le simulateur CITURBAREA (version 2026-10), avec des quantités et un programme type : immeuble de cinq niveaux (R+4), 1 250 m² de plancher, Kénitra, bon sol, sans sous-sol. Ce sont des estimations budgétaires, avec une marge d'erreur de l'ordre de 13 à 15 % selon le cas, pas des devis d'entreprise. Le détail des hypothèses est donné dans la méthode du simulateur.
| Standing | Travaux, DH TTC/m² | Travaux, DH TTC | Budget hors terrain, DH TTC |
|---|---|---|---|
| Moyen standing | 4 950 | 6 190 000 | 6 840 000 |
| Standing | 6 660 | 8 330 000 | 9 170 000 |
| Haut standing | 8 960 | 11 200 000 | 12 300 000 |
Vous pouvez refaire ce calcul avec votre surface, votre ville et vos choix dans le simulateur de chiffrage.
R+3, R+4 ou R+5 : qu'est-ce qui change ?
Monter d'un niveau répartit le coût du terrain sur plus de surface vendable, mais ajoute de la structure, des circulations et des équipements communs. À standing égal, le moteur donne :
| Immeuble (standing) | Plancher | Travaux, DH TTC/m² | Travaux, DH TTC |
|---|---|---|---|
| R+3 | 1 000 m² | 6 250 | 6 250 000 |
| R+4 | 1 250 m² | 6 660 | 8 330 000 |
| R+5 | 1 500 m² | 6 520 | 9 770 000 |
La hauteur que vous pouvez réellement construire ne se choisit pas : elle est fixée par le règlement de zone. Demandez la note de renseignements urbanistiques avant de négocier le terrain.
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Le même immeuble dans plusieurs villes
| Ville | Travaux, DH TTC/m² | Travaux, DH TTC |
|---|---|---|
| Kénitra | 6 660 | 8 330 000 |
| Casablanca | 7 480 | 9 350 000 |
| Rabat | 7 540 | 9 420 000 |
| Fès | 6 600 | 8 250 000 |
Ce que le prix au m² ne couvre pas
- Le terrain et ses frais d'achat. C'est souvent le poste qui décide de la rentabilité d'une opération.
- Le sous-sol. Il dépend du sol et des mitoyens. Le soutènement peut changer l'équilibre financier : il faut une étude de sol avant de l'inclure.
- Les frais de portage et de vente : intérêts du crédit, commercialisation, frais de gestion. Ils appartiennent au bilan, pas au coût de construction.
- Les raccordements aux réseaux, qui varient selon le terrain et le distributeur.
Du coût de construction au bilan promoteur
Un promoteur raisonne à l'envers : il part du prix de vente réaliste du quartier, retire les coûts et la marge visée, et obtient le prix maximal du terrain. Le bilan promoteur de CITURBAREA fait ce calcul avec un exemple R+4 complet : ce que vous mettez, ce qui entre, ce qui sort, ce qu'il vous reste. Le coût des travaux y vient du même moteur que cette page. Pour le financement, voir aussi financer une construction au Maroc.
Ce qui change par rapport à une villa
- Structure et sol : l'étude géotechnique et le bureau d'études ne sont pas des options. Voir le rôle du bureau d'études techniques et le règlement parasismique.
- Sécurité incendie : le classement du bâtiment fixe les exigences du décret n° 2-14-499. Votre architecte et le bureau de contrôle le confirment pour votre projet.
- Parties communes et copropriété : hall, escalier, ascenseur, réseaux communs, et la loi n° 18-00 une fois les lots vendus.
- Dossier d'autorisation : les pièces du permis de construire sont les mêmes dans le principe, mais les délais et les avis ne sont pas ceux d'un petit projet : voir les délais du permis.
- Marché de travaux : à cette taille, consultez plusieurs entreprises sur un même bordereau. Voir choisir une entreprise de construction.
Par quoi commencer ?
- Vérifiez ce que le terrain permet (note de renseignements).
- Faites une première estimation dans le simulateur.
- Testez le prix du terrain dans le bilan promoteur.
- Faites relire le résultat par un architecte, en appel vidéo gratuit, avant de vous engager.
Normes et textes applicables
Références classées par rang (texte marocain d'abord). Fiche détaillée : statut, portée, accès au texte.
- Loi n° 18-00 modifiée par la loi 106-12 — Statut de la copropriété des immeubles bâtis obligatoire PDF · texte intégral
- Décret n° 2-14-499 du 15/10/2014, BO 6306 du 06/11/2014 — Règlement général de construction fixant les règles de sécurité contre les risques d'incendie et de panique dans les constructions obligatoire PDF · texte intégral
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Questions fréquentes
Combien coûte un immeuble R+4 au Maroc ?
Pour 1 250 m² de plancher à Kénitra, le simulateur CITURBAREA (version 2026-10) estime les travaux à environ 6 190 000 DH TTC en moyen standing et 11 200 000 DH TTC en haut standing, hors terrain.
Le prix au m² comprend-il le terrain ?
Non. Il couvre les travaux. Le terrain, les frais d'acquisition, le financement et la commercialisation sont à ajouter dans le bilan de l'opération.
Quelle hauteur puis-je construire sur mon terrain ?
Celle que permet le règlement de zone du plan d'aménagement. La note de renseignements urbanistiques vous l'indique : demandez-la avant d'acheter.
Comment savoir si l'opération sera rentable ?
En partant du prix de vente réel du quartier et en retirant tous les coûts et la marge visée : c'est le bilan promoteur, qui donne le prix maximal du terrain.
Ces chiffres remplacent-ils un devis ?
Non. Ce sont des estimations budgétaires avec une marge d'erreur annoncée. Elles s'affinent avec les plans, l'étude de sol et la consultation des entreprises.
Textes de référence (5)
- Simulateur CITURBAREA (moteur de chiffrage, version 2026-10)
- Méthode du simulateur CITURBAREA (hypothèses, prix publics, limites)
- Décret n° 2-14-499 du 15/10/2014, règlement de sécurité contre l'incendie et la panique (texte sur CITURBAREA)
- Loi n° 18-00 relative au statut de la copropriété (texte sur CITURBAREA)
- Arrêté conjoint n° 337-20, pièces du dossier d'autorisation (texte sur CITURBAREA)
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