تهيئة ورش البناء في المغرب: كم تكلف وماذا يفرض القانون

بقلم Yassine AT-TARASSI, مهندس معماري · آخر تحديث: 23/10/2026 · النصوص المرجعية (6)

احسب تكلفة مشروعك →

السياج، اللوحة، الماء والكهرباء المؤقتان، مقر العمال، أماكن التخزين: تهيئة الورش أول بند في عرض الثمن وأول مراقبة يقوم بها المهندس المعماري. إليك ما يتوقعه محاكي CITURBAREA لمنزل ولعمارة إنعاش عقاري ولمرفق، وما يفرضه القانون قبل أول ضربة معول.

تنبيه: الأثمنة المعروضة تقديرية مستخرجة من محاكي CITURBAREA (نسخة أكتوبر 2026)، ولا تُعد عرض ثمن تعاقديا ولا تصميما تقنيا ولا شهادة مطابقة. بالنسبة للعمارات والمرافق، يُعتمد في تحديد الثمن والمتطلبات على التصاميم والدراسات المتخصصة والنصوص المطبقة وعروض المقاولات.

ما الذي يشمله الثمن، وما الذي لا يشمله

تضم تهيئة الورش كل ما يسمح بالعمل في أمان ووفق القواعد، دون أن يكون جزءا من البناء النهائي. وفي محاكي CITURBAREA هي الحصة 00، قبل أشغال الحفر.

ما يغطيه المبلغ المرصود عادة:

• السياج المتصل حول الورش مع مدخل مغلق في وجه العموم؛
• لوحة الورش عند المدخل؛
• الربط المؤقت بالماء والكهرباء، ينجزه مهني مؤهل؛
• مقر العمال: البراكة والمرافق الصحية والماء الصالح للشرب؛
• أماكن التخزين: الإسمنت في مكان جاف، والحديد فوق الأرض، والحصى والرمل منفصلين؛
• إخلاء الورش في نهاية الأشغال: التفكيك والتنظيف ونقل النفايات.

ما لا يشمله: مصاريف الربط التي يفوترها موزع الماء والكهرباء؛ رسم احتلال الملك العمومي، المحسوب على حدة مع رسوم الرخصة؛ أقساط التأمين (جميع أخطار الورش والمسؤولية المدنية العشرية)؛ معاينة حالة الجيران؛ الرافعة أو مصعد المواد في العمارة، ولا يفصلها المحرك. اطلب توضيح كل نقطة في عرض الثمن.

كم تكلف تهيئة الورش في المغرب سنة 2026؟

لا يحسب المحرك كل عنصر على حدة، بل يطبق نسبة من مبلغ الأشغال (2 % افتراضيا). فالمبلغ يتبع حجم المشروع وطبيعته.

منهجية الحساب: محاكي CITURBAREA، نسخة 2026-10، حساب 23/10/2026، المعامل الجهوي للقنيطرة (0,93)، أثمنة دون ضريبة مقربة إلى 1 000 درهم، فئة «Standing» في المحاكي (تشمل افتراضيا التكييف وسخان الماء الشمسي، فتكون قاعدة الأشغال أعلى منها في المستوى المتوسط). المبلغ = 2 % من الأشغال (فرضية المحرك)؛ ويمتد المجال من 0,75 إلى 1,5 مرة هذا المبلغ. مع المقاولة أضف 20 % من الضريبة على القيمة المضافة. ومع معلم البناء يتوقف نظام الضريبة على الوضعية الجبائية لكل متدخل، ويجب أن يحدده عرض الثمن.

التقريب: تُعرض المبالغ دون ضريبة وبالضريبة والكميات كلٌّ على حدة بعد التقريب، وقد ينتج عن ذلك فرق ببضعة دراهم بين حاصل القيم الظاهرة والمبلغ الإجمالي. وتنطلق الحسابات التعاقدية من الكميات والأثمنة الأحادية غير المقربة.

للتذكير: في أكتوبر 2026، وفي القنيطرة، يرصد محاكي CITURBAREA نحو 17 000 درهم دون ضريبة، أي نحو 21 000 درهم مع الضريبة بمقاولة، لتهيئة ورش منزل R+1 مساحته 150 م²؛ وهي فرضية 2 % من الأشغال، وليست ثمنا مرصودا في السوق.

ما يغير المبلغ الحقيقي: مدة الورش (كراء مقر العمال والحراسة)، والولوج (زقاق ضيق، منع الوقوف)، والالتصاق بالجيران (حمايتهم)، والعلو (السقالات والرفع)، ونقل النفايات. ولرؤية هذا البند داخل ميزانيتك الكاملة، قدّر مشروعك حصة بحصة.

ماذا يقول القانون المغربي عن تنظيم الورش؟

نصوص تمت قراءتها في بوابة عدالة يوم 23/10/2026:

• القانون رقم 12.90، المادة 54-1 (المضافة بالمادة الثانية من القانون رقم 66.12، الظهير 1.16.124 بتاريخ 25/08/2016، الجريدة الرسمية 6501): تلزم رخصة البناء المستفيد منها، قبل افتتاح الورش، بإيداع تصريح بافتتاح الورش بمقر الجماعة مقابل وصل مؤرخ، يوقعه المهندس المعماري في المشاريع الخاضعة لإلزامية الاستعانة به، وبوضع سياج محيط بالورش ولوحة عند مدخله تبين رقم الرخصة وتاريخ تسليمها وعدد الطوابق والمساحة المغطاة واسم صاحب المشروع والمهندس المكلف بتتبع الأشغال؛ وطيلة الأشغال بوضع الوثائق المرخصة الحاملة لعبارة «غير قابل للتغيير» والوثائق التقنية للمهندس المختص داخل الورش؛ وعند الانتهاء بإيداع تصريح بإغلاق الورش يشهد فيه المهندس المعماري بمطابقة الأشغال للتصاميم المرخصة.
• القانون رقم 12.90، المادة 54-2: يمسك المهندس المعماري المشرف على إدارة الأشغال داخل الورش، وطيلة مدة الأشغال، دفترا للورش تعد الإدارة نموذجه (تعريف المشروع، المقاولات، الافتتاح، الأوامر، المحاضر، الزيارات، الإغلاق). وتعاقب المادة 76 على الإخلال بمسكه بغرامة من 5 000 إلى 10 000 درهم.
• المرسوم رقم 2.19.409 بتاريخ 08/10/2019: كيفيات مراقبة المخالفات ومعاينتها المنصوص عليها في القانون 66.12. انظر دليلنا حول مخالفات التعمير وعقوباتها.
• تأمينات البناء: حسب بلاغ هيئة مراقبة التأمينات والاحتياط الاجتماعي (ACAPS) بتاريخ 17/01/2025، أصبح تأمين جميع أخطار الورش (يكتتبه صاحب المشروع) وتأمين المسؤولية المدنية العشرية (يكتتبه المهندس المعماري والمهندسون والمقاولون) إجباريين منذ 30/12/2024 بالنسبة للبنايات ذات الاستعمال الصناعي أو التجاري أو الفندقي أو الرياضي أو الإيوائي، وللبنايات السكنية التي تفوق ثلاثة طوابق أو 800 م². ويصبح الحصول على رخصة السكن أو شهادة المطابقة مشروطا بشهادة تأمين عشري سارية. ويحدد القرار رقم 3201.24 بتاريخ 20/12/2024 السقوف والإعفاءات والاستثناءات. ومنزل R+1 بمساحة 150 م² لا يدخل في الأصناف التي ذكرتها الهيئة؛ تحقق من حالتك لدى شركة التأمين.
• القانون رقم 65.99 (مدونة الشغل): تطبق مقتضيات الصحة والسلامة على مشغل عمال الورش.
• القانون رقم 30.93 (المادتان 1 و3): يخص المهندسين المساحين الطبوغرافيين المقيدين بالأعمال الطبوغرافية وتحديد العقارات، ويسمح لهم أيضا بأعمال الرفع وتوقيع البنايات. وتسند CITURBAREA إليهم توقيع البناية على الأرض.
• أجهزة الرفع: NM 02.6.037 (مصاعد مواد الورش) وNM 02.6.004 (الرافعات) مواصفات مصادق عليها، ولا توجد في لائحة المواصفات الإجبارية المحينة في 09/03/2026. ويمكن لدفتر الشروط الخاصة أن يجعلها تعاقدية.

بالنسبة لعمارة إنعاش عقاري

عمارة R+4: تقدير للجدوى، وليس جدولا للكميات والأثمان (DQE). تطابق المبالغ المعروضة سيناريو محاكاة (1 200 م²، 11 شقة، القنيطرة، معطيات 23/10/2026). وقبل أي قرار استثمار، يجب أن يتوفر صاحب المشروع على برنامج نهائي، وقياس أولي لكل حصة، ودراسات التربة والهيكل، وشروط الربط بالشبكات ومتطلبات المصالح المختصة، ومخصص للطوارئ، وعروض أثمان قابلة للمقارنة. ولا تُضاف مرة ثانية البنود المدرجة أصلا في حصة أخرى.

بالنسبة لعمارة R+4 مساحتها 1 200 م² (11 شقة، ملتصقة، القنيطرة)، تعطي نفس فرضية 2 % نحو 125 000 درهم دون ضريبة، دون الرافعة أو مصعد المواد، ودون أقساط تأميني جميع أخطار الورش والمسؤولية العشرية، ودون معاينة البنايات المجاورة (من 94 000 إلى 188 000 درهم)، أي نحو 105 دراهم للمتر المربع من الأرضيات. ما الذي يتغير مقارنة بالمنزل:

• التأمينات: العمارة التي تفوق ثلاثة طوابق أو 800 م² تدخل في نطاق إلزامية التأمينين حسب بلاغ الهيئة. ولا يحتسب المحاكي القسط: اطلبه من المؤمن منذ مرحلة الحصيلة المالية.
• الرفع: رافعة أو مصعد مواد، مع موقعهما وأساسهما المؤقت وفحصهما، تحسبها المقاولة.
• المدة: ورش يدوم عدة عشرات من الأشهر يثقل كلفة مقر العمال والحراسة واحتلال الملك العمومي.
• الحصص المنفصلة: عندما تتعاقب عدة مقاولات، يجب أن يحدد دفتر الشروط الخاصة من يوفر التهيئة المشتركة ويصونها، وكيف توزع المصاريف المشتركة.
• تجزئة صغيرة: تخدم التهيئة أيضا أشغال الطرق والشبكات التي ينجزها المجزئ (القانون رقم 25.90)، وتحسب منفصلة عن برنامج البناء.

بالنسبة للمنعش العقاري، يضبط هذا البند منذ دراسة الجدوى والحصيلة وجدول الكميات والأثمان، مع التأمينات والمدة الحقيقية للورش.

المنعشون العقاريون: اطلبوا تحليل الجدوى الاقتصادية لقطعتكم الأرضية: المساحات القابلة للبيع، والأجزاء المشتركة، وبدائل المرائب، والهيكل، والربط بالشبكات، والتكلفة التقديرية لكل حصة، ومخاطر الرخص. اطلبوا تأطيرا أوليا؛ أما الدراسات والتقديرات المفصلة فتكون موضوع مهمة يحددها عقد.

بالنسبة لمرفق (مدرسة، مصحة، فندق، محل تجاري)

المدارس والمصحات والفنادق والمحلات التجارية والمستودعات: متطلبات متغيرة. تتوقف السلامة من الحريق والولوجيات والمرافق الصحية والتهوية وسلامة الاستغلال والرخص على الغرض الدقيق للبناية، وعدد الأشخاص المستقبَلين، والمساحات، والمستويات، والنشاط. ويجب التحقق من المراجع التنظيمية بالنسبة للمشروع المعني. ويقترح محاكي CITURBAREA تقديرا إرشاديا حسب صنف المؤسسة المستقبلة للعموم (مدرسة أو روض، مصحة أو عيادة، فندق أو رياض، محل تجاري، مكاتب، مستودع أو ورشة)، مبنيا على برنامج نموذجي وعلى فرضيات للأثمنة والنسب ما زالت في حاجة إلى تأكيد: ولا تُعد أي نسبة عرض ثمن لهذا النوع من العمليات.

لا يعرض هذا الدليل مبلغا لهذه الحصة: فتقدير المرافق في المحاكي يقوم على برنامج نموذجي وفرضيات في حاجة إلى تأكيد. وهذا ما يتغير:

• ورش داخل مؤسسة مشتغلة (توسعة مصحة، أشغال مدرسة خلال السنة): فصل مسارات العموم عن الورش، والعمل على مراحل، والغبار والضجيج، والحفاظ على مخارج النجدة في الجزء المستعمل وفق نظام السلامة من الحريق (المرسوم رقم 2.14.499).
• التأمينات: ذكرت الهيئة الاستعمالات التجارية والفندقية والرياضية والإيوائية والصناعية. أما المدرسة أو الحضانة أو المصحة فتحقق من وضعها لدى المؤمن.
• المتدخلون: مكتب الدراسات، ومكتب المراقبة، وغالبا تنسيق عدة حصص خاصة (الغازات الطبية، المطبخ المهني، التبريد).
• الآجال: يفتح المرفق في تاريخ محدد (الدخول المدرسي، الموسم السياحي)، فتضبط التهيئة والمراحل على هذا الجدول.

أصحاب مشاريع المرافق: اطلبوا تأطيرا للبرنامج قبل أي تقدير: الطاقة الاستيعابية، والتدفقات وطريقة الاشتغال، والأمن والسلامة من الحريق، والصيانة، والحاجيات التقنية، والرخص، والتكلفة الإجمالية للاستغلال. وتحدد استشارة خاصة الدراسات الواجب إطلاقها. وللحصول على رتبة أولى للمبلغ، استعملوا تقدير المرافق في المحاكي، ثم احجزوا موعدا لتأطير البرنامج.

كيف تتم التهيئة خطوة بخطوة؟

1. معاينة حالة الجيران إذا كانت البناية ملتصقة أو بها طابق تحت أرضي: صور مؤرخة للشقوق الموجودة عندهم.
2. التصريح بافتتاح الورش لدى الجماعة مقابل وصل (المادة 54-1).
3. السياج والمدخل: سياج متصل وباب مغلق بالمفتاح.
4. لوحة الورش عند المدخل بالبيانات التي تنص عليها المادة 54-1.
5. الربط المؤقت ينجزه مهنيون مؤهلون.
6. مقر العمال والتخزين خارج مكان الحفر.
7. دفتر الورش مفتوح، والتصاميم المرخصة والوثائق التقنية متوفرة في الورش.
8. توقيع البناية من طرف مهندس مساح طبوغرافي مقيد، ثم مراقبة المهندس المعماري قبل الحفر.

ماذا يراقب المهندس المعماري قبل الإذن بالأشغال؟

تتضمن لائحة المراقبة الخاصة بتهيئة الورش لدى CITURBAREA (مرجع المراحل، أكتوبر 2026) نقطتي توقف: لا يبدأ أي شيء قبل رفعهما.

• اللوحة مثبتة وواضحة، والمتدخلون مذكورون بأسمائهم أو تسمياتهم، دون أي معطيات اتصال شخصية (نقطة توقف).
• دفتر الورش مفتوح بتاريخ الافتتاح (نقطة توقف).
• سياج متصل، ولا ولوج للعموم إلى منطقة الأشغال.
• آخر نسخة من تصاميم التنفيذ معلقة.
• الربط المؤقت أنجزه وفحصه مهني مؤهل.
• تخزين سليم، ومعدات حماية العمال متوفرة.

تنتهي كل زيارة بمحضر موقع في فضاء المشروع، مع صور مؤرخة.

ما هي الأخطاء الشائعة؟

• البدء دون تصريح بالافتتاح ولا لوحة ولا دفتر ورش: أول ما ينظر إليه المراقبون.
• نسيان معاينة حالة الجيران: عند ظهور شق، يستحيل إثبات ما كان موجودا من قبل.
• تخزين الإسمنت فوق الأرض تحت المطر، أو الحديد في الوحل.
• عرض ثمن دون سطر للتهيئة: يعود البند لاحقا كزيادة. اطلب سطرا مرقما كما في نموذج عرض الثمن.
• الاعتقاد أن التأمين إجباري دائما، أو غير إجباري أبدا: هو مرتبط بالاستعمال وعدد الطوابق والمساحة.

كيف تحضر لافتتاح ورشك؟

يضيف المحاكي هذا البند تلقائيا إلى الأشغال الكبرى (التفاصيل في دليل ثمن الأشغال الكبرى). ولمقارنة السياجات والحاويات والمعدات، تعطي خزانة المواد (حساب مجاني) مراجع الموردين. ولتنظيم الافتتاح واختيار المقاولة والتأمينات والمراقبة، احجز موعدا بالفيديو مع المهندس المعماري.

أسئلة شائعة